Bất động sản tiếp tục giảm giá…

Hai nửa sáng tối

Có thể nói, thị trường bất động sản (BĐS) trong năm 2012 là hai nửa sáng tối. Đầu năm là khoảng thời gian thị trường trải qua một khởi đầu rất tích cực, giới đầu tư lạc quan cho rằng thị trường BĐS đang ở dưới cùng của chu kỳ và sẽ bắt đầu nhìn thấy một sự thay đổi tích cực. Tuy nhiên, nửa cuối năm 2012 thì hoàn toàn ngược lại. Một không khí bi quan bao trùm toàn bộ thị trường. Làn sóng bán tháo, giảm giá liên tục khiến giới đầu tư gần như mắt hẳn niềm tin vào thị trường BĐS.

Thị trường bất động sản sẽ còn trầm lắng

Tính chung cả năm, điểm sáng duy nhất trên thị trường là phân khúc căn hộ có diện tích nhỏ. Hàng loạt chủ đầu tư đã tung ra các dự án căn hộ diện tích vừa phải với giá bán từ 600 triệu đến 1 tỷ đồng và đạt được con số bán rất khả quan. Ví dụ như dự án Ehome 3 với 333 căn tại Bình Tân (TP. Hồ Chí Minh) đạt tỷ lệ bán khoảng 75% trong chưa đầy 5 tháng, hay như dự án Tanibuilding Sơn Kỳ 2 với 150 căn hộ và dự án này cũng đã bán được 75% căn hộ,…

Một điểm đáng chú ý nữa là việc thị trường căn hộ đã chứng kiến những đợt giảm giá mạnh trong năm qua với mức giảm bắt đầu từ 20% và tăng dần đến 50%. Tiêu biểu phải kể đến đợt hạ giá 30% của 120 căn hộ dự án Hoàng Anh River View, Carina Plaza giảm 14%, Nguyễn Thượng Hiền giảm 5%, Belleza, Carllion, Phú Lợi 1 giảm từ 4% đến 20%, căn hộ La Casa chiết khấu từ 15% đến 30%... Tuy nhiên, ngay cả khi giá bán giảm, người mua chưa vội vàng mua ngay bởi họ kỳ vọng mức giá sẽ giảm hơn nữa. Và chính điều này đang tạo áp lực lên các chủ đầu tư và là nguyên nhân trực tiếp khiến cho làn sóng hạ giá sẽ lan rộng.

Theo thống kê của Công ty CB Richard Ellis Việt Nam (CBRE), hiện vẫn còn trên 28.000 căn hộ tồn kho trên thị trường chưa có chủ sở hữu, đặc biệt là ở phân khúc cao cấp và hạng sang do mức giá chào bán của những phân khúc này vẫn còn rất cao so với khả năng chi trả của đại bộ phận các “thượng đế”.

Năm 2012, cũng không thể không kể đế xu hướng M&A (mua bán sát nhập) trên thị trường. Thị trường đóng băng buộc các DN phải cơ cấu lại danh mục đầu tư, cơ cấu lại dòng tiền do áp lực lãi vay, đáo hạn. Nhiều chủ dự án phải chuyển nhượng lại các dự án BĐS. Bên cạnh, nhằm thực hiện chiến lược thoái vốn ra khỏi lĩnh vực đầu tư ngoài ngành của mình, nhiều doanh nghiệp buộc phải rời bỏ lĩnh vực BĐS, chuyển nhượng lại các dự án. Hàng chục vụ chuyển nhượng dự án, từ căn hộ, tòa nhà văn phòng cho đến bán lẻ đã được công bố. Đây là hệ quả tất yếu của vấn đề tái cấu trúc thị trường, sau một vài năm tăng trưởng “nóng”…

Tiếp tục làn sóng giảm giá

Dự báo thị trường BĐS 2013, Tiến sỹ Sử Ngọc Khương, Giám đốc Bộ phận Đầu tư Công ty Savills Việt Nam cho biết, xu hướng giảm giá, bán tháo vẫn sẽ là xu hướng chủ đạo trong thời gian tới. Theo ông Khương, với nhiều nguyên nhân thị trường BĐS tiếp tục phải chịu thêm nhiều đợt sóng giảm giá…

Cùng quan điểm này, ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc của Knight Frank Việt Nam cho hay tính đến thời điểm hiện tại, dường như có quá ít các tín hiệu lạc quan cho thị trường BĐS năm 2013 và việc điều chỉnh giá được dự báo sẽ có thể tiếp tục xảy ra tại phần lớn các phân khúc.

Ông Stephen Wyatt nhấn mạnh, nhiều chính sách ưu đãi và kích cầu của các chủ đầu tư, ngân hàng và Chính phủ chưa đủ sức làm gia tăng nhu cầu và niềm tin trên thị trường. Do đó, thị trường trong năm 2013 được dự báo là sẽ tiếp tục trầm lắng và giá chào bán căn hộ có thể tiếp tục suy giảm trong nửa đầu năm, nếu như Chính phủ không thực thi giải pháp, ưu đãi đáng kể nhằm giải quyết các vấn đề của thị trường BĐS.

Giảm giá là tất yếu nhưng liệu thị trường sẽ giảm đến đâu mới là điều đáng quan tâm nhất tại thời điểm này. Trả lời cho câu hỏi trên, đại diện CBRE cho biết, mức giảm phải lên tới 30%-50% mức giá chào ban đầu mới hi vọng phát huy tác dụng. Cụ thể, năm 2013, CBRE kỳ vọng giá chào thứ cấp tiếp tục giảm 10%, tiếp nối mức giảm 15% trong năm 2012. Chúng ta chỉ có khả năng bán được lượng hàng tồn kho hiện nay trong 2 - 3 năm tới nếu giá được điều chỉnh lại, người mua cảm thấy tự tin hơn hoặc có khả năng tiếp cận được nhiều nguồn vốn vay hơn. Theo những gì tôi quan sát, sẽ mất ít nhất 5 năm để thị trường có thể vượt qua tình trạng thừa cung hiện nay. Thực tế là điều này phụ thuộc rất nhiều vào niềm tin của người mua - Ông Marc Townsend, Giám đốc CBRE đưa ra nhận định.

Theo nhận định của các chuyên gia, với tình hình hiện tại và trong thời gian tới không phải là thời điểm bùng nổ của thị trường BĐS bởi rất nhiều doanh nghiệp vẫn đang trong tình trạng khó khăn. Nhiều dự án đang lâm vào tình trạng không thể triển khai được tiếp tục và có rất nhiều khoản đầu tư bị thua lỗ. Những đối tượng này sẽ bắt buộc phải rời bỏ thị trường nếu không tình hình sẽ ngày càng trở nên xấu. Và có những rủi ro kinh doanh là rất khó lường đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS.

Bên cạnh, kinh tế thế giới đang còn nhiều bất ổn, kinh tế trong nước cũng chịu nhiều tác động của suy thoái kinh tế thế giới. Vì vậy, việc thị trường BĐS Việt Nam vực dậy sẽ phụ thuộc rất nhiều vào động thái của các doanh nghiệp BĐS cũng như các chính sách kinh tế của Nhà nước. Tuy nhiên, không vì thế mà các doanh nghiệp lại bi quan với tương lai của mình, bởi dự báo thị trường khó khăn vẫn chỉ là dự báo. Cơ hội phát triển thị trường BĐS vẫn đang ở phía trước.

Bài và ảnh Nguyễn Phước