Bất động sản vẫn... yên tĩnh
Hướng đến người sử dụng cuối cùng
Sau khi tăng liên tiếp trong năm 2012, tỷ lệ hàng tồn kho tại thị trường bất động sản (BĐS) Hà Nội đã giảm trong hai quý đầu năm 2013. Trong quý II/2013, chỉ số này đã giảm 2 điểm phần trăm xuống 93% do tỷ lệ hấp thụ tăng. “Đây là dấu hiệu tốt cho sự tăng trưởng chung của toàn thị trường” báo cáo mới đây về chỉ số giá của Savills phân tích.
Ảnh minh họa
Tuy nhiên quý II/2013 đã chứng kiến chỉ số giá cả nhà ở (SPPI) Hà Nội của Savills đạt 104,7, giảm 3,6 điểm phần trăm theo quý và 17,7 điểm phần trăm theo năm. Chỉ số giá giảm khoảng 25% trong tám quý liên tiếp từ mức đỉnh là 138,7 vào quý II/2011, đã tương đương với chỉ số cơ sở.
Trong khi đó, giá trung bình của thị trường, bao gồm cả những dự án mới, đã giảm 30% từ quý II/2011 do sự gia nhập thị trường của những dự án mới cũng như việc giảm giá của những dự án đang hoạt động.
Chỉ số giá theo kỳ cơ sở (QoB) cũng có chung diễn biến với chỉ số giá theo quý. Sau khi đạt ngưỡng cao nhất vào quý II/2011, chỉ số này bắt đầu giảm liên tục do thiếu yếu tố đầu cơ. Điều này có thể coi là dấu hiệu của việc điều chỉnh thị trường đang hướng đến người sử dụng cuối cùng. Trong quý II/2013, chỉ số này đứng ở mức 91 điểm, giảm 35% so với quý II/2011.
Trên thị trường TP.Hồ Chí Minh, dường như khả quan hơn. Kể từ đáy vào quý II/2012, chỉ số giá nhà ở đang tăng dần lên khi chỉ số giá nhà ở quý II/2013 đứng ở mức 89,4, tăng nhẹ 0,2 điểm so với quý trước. Giá cả linh động, cơ cấu sản phẩm tốt hơn và các chính sách của Chính phủ như giảm lãi suất đã gián tiếp cải thiện niềm tin của người mua nhà.
Lượng giao dịch tăng đáng kể so với cùng kỳ năm trước là một dấu hiệu cho thấy thị trường đang dần hồi phục. Đặc biệt, loại căn hộ hai phòng ngủ diện tích dao động từ 70 đến 90m2/căn là loại sản phẩm được ưa chuông nhất.
Tỷ lệ hấp thụ trong quý này tăng 1 điểm phần trăm so với quý trước, đạt mức 8% và tăng 2 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước nhờ việc gia tăng số lượng căn hấp thụ. Số căn đã giao dịch tăng mạnh 59% so với cùng kỳ năm trước. Lượng căn hộ “đã bán” liên tục tăng trong bốn quý liên tiếp.
Nguồn cung mới của phân khúc hạng C gia tăng cùng với giá bán thấp làm giá trung bình toàn thị trường giảm 21% so với kỳ cơ bản quý I/2009 trong khi chỉ số giá, được tính dựa trên rổ cố định, chỉ giảm 13 điểm.
Vẫn ám ảnh nguồn cung dài hạn
Theo dự báo của Savills, TP. Hồ Chí Minh hiện có khoảng 68.000 căn hộ cả sơ cấp và thứ cấp từ 287 dự án. Nguồn cung tăng lên trong quý II từ 5 dự án mới hoàn thành đưa vào sử dụng cung cấp khoảng 3.000 căn hộ. Các dự án hoàn thành trong quý là Tín Phong – quận 12 (408 căn), Khang Gia – Gò Vấp (1.052 căn), Gold House – Nhà Bè (996 căn), Dragon Hill – Nhà Bè (352 căn) và TDH Phước Long – quận 9 (192 căn).
Tuy nhiên không có dự án nào công bố khởi công trong quý. Dự án Homyland 2 (Quận 2) do Công ty Bảo Sơn Corporation làm chủ đầu tư đã công bố bán trong quý II, dự án gồm 2 khối tòa nhà với 425 căn hộ có diện tích từ 61-110m2. Đến cuối quý II, dự án đã được bán ra 20% với giá từ 750-900 USD/m2.
Trong 2 quý tới dự kiến sẽ có hơn 2.500 căn hộ được chào bán tại TP. Hồ Chí Minh. Và sẽ tăng mạnh trong giai đoạn 2014-2015 chiếm 25% trong tổng số 110 dự án với 76.900 căn hộ giai đoạn 2014 – 2017.
Tại thị trường Hà Nội, quý II đã chứng kiến sự gia nhập của 8 dự án mới tại các quận Ba Đình, Hai Bà Trưng và Từ Liêm với 2.100 căn hộ, tổng nguồn cung sơ cấp là 11.700 căn tăng 7% so với quý trước. Trong đó Hà Đông và Từ Liêm là nguồn cung chính chiếm 51%. Đây cũng là 2 chủ lực của thị trường thứ cấp chiếm 53% thị phần. Đáng nói là nguồn cung tại thị trường Hà Nội đang khá lớn so với lực cầu. Savills dự kiến tổng nguồn cung tương lai khoảng 63.900 căn hộ từ 106 dự án, trong đó Hà Đông và Từ Liêm chiếm tới 49%.
Theo nghiên cứu của Jonnes Lang LaSalle, thị trường Hà Nội vẫn được dẫn dắt bởi phân khúc giá rẻ. Và 5.500 căn hộ sẽ được hoàn thành từ nay đến hết năm 2013, trong đó 95% đến từ phân khúc bình dân và trung cấp.
Giá bán sẽ tiếp tục giảm trong khi mọi nỗ lực nhằm thu hút khách hàng của chủ đầu tư và công ty kinh doanh BĐS sẽ ngày càng đẩy mạnh. Lượng mở mới bán kỳ vọng sẽ cao đặc biệt là các dự án giá thấp nhằm hưởng ứng gói hỗ trợ của Chính phủ.
Đây cũng chính là lý do Jonnes Lang LaSalle và nhiều công ty môi giới chứng khoán cho rằng, trong ngắn hạn thị trường sẽ có những chuyển biến tích cực từ gói hỗ trợ tài chính. Những yếu tố này sẽ tác động tích cực đến phân khúc nhà giá thấp và trung bình. Tuy nhiên, trong tầm nhìn dài hạn, thị trường này vẫn đối mặt với nhiều khó khăn khi nguồn cung vẫn tiếp tục tăng.
Nhất Thanh