“Bội thực”... khách sạn

	Nhiều rủi ro trong đầu tư căn hộ-khách sạn
	Thị trường khách sạn gặp khó
	Thị trường khách sạn và resort: Nhiều tiềm năng song không ít rủi ro

Cung lớn hơn cầu

Những ngày này, cả TP. Đà Nẵng đang như một đại công trình. Nhiều dự án lớn đang gấp rút chạy đua nước rút để kịp phục vụ APEC 2017 như, Trung tâm Hội chợ triển lãm, Cung thể thao Tiên Sơn, dự án mở rộng Sân bay quốc tế Đà Nẵng... Cùng với các dự án lớn của thành phố, không ít cá nhân cũng đang gấp rút đầu tư, xây dựng các khách sạn nhỏ, với hy vọng “đón sóng” APEC 2017. Điều này càng khiến thị trường khách sạn tại TP. Đà Nẵng đứng trước nguy cơ... “bội thực”.

Ông Nguyễn Công Thanh, vốn là một chủ kinh doanh trái cây ở chợ Hàn. Sau một thời gian buôn bán mặt hàng này, tích cóp được một số vốn kha khá ông đang có ý định lùng mua một lô đất ở khu vực ven biển quận Sơn Trà để xây khách sạn. Ông Thanh lý giải về sự chuyển hướng kinh doanh, khu vực quận Sơn Trà đang được đầu tư nhiều dự án lớn như hầm chui sông Hàn, công viên Đại dương rồi khu du lịch quốc gia... lượng khách du lịch sẽ đến đông nên gia đình có kế hoạch chuyển sang kinh doanh khách sạn.

Một khu “phố khách sạn” ở TP. Đà Nẵng

Thực tế, không phải đến gần thời điểm APEC 2017 phong trào xây dựng khách sạn mới ồ ạt như hiện nay tại Đà Nẵng. “Cuộc đua” xây dựng các khách sạn, nhà nghỉ mi ni đã diễn ra từ nhiều năm nay ở thành phố bên sông Hàn. Bởi, có thời điểm từ năm 2013 đến 2015 tại nhiều khu vực ven biển thuộc quận Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn hay Thanh Khê nhiều người tranh đua nhau xây khách sạn để kinh doanh.

Với tâm lý “thấy người ăn khoai, vác mai đi đào”, chỉ trong một thời gian ngắn hàng loạt khách sạn từ 1 đến 3 sao đã được khởi công xây dựng. Chỉ tính riêng trên địa bàn quận Sơn Trà hiện có đến 172 khách sạn với 6.424 phòng và 93 nhà nghỉ. Trong đó, phần lớn là khách sạn 3 sao và 3 sao trở xuống.

Có những tuyến đường như Hà Bổng và Dương Đình Nghệ, ở quận Sơn Trà, đã có đến hàng chục khách sạn lớn nhỏ, nên được nhiều người gọi là “phố khách sạn”. Có người từng ví von, “cuộc đua” xây dựng các khách sạn đã góp phần quan trọng để “rã đông” thị trường BĐS tại TP. Đà Nẵng sau một thời gian dài đóng băng.

Có thời điểm phong trào xây dựng khách sạn còn “nóng” lên khi xuất hiện các nhà đầu tư nước ngoài, cụ thể đến từ Trung Quốc. Theo đó, các cơ quan chức năng ở quận Ngũ Hành Sơn đã phát hiện 71 cá nhân đứng tên mua 138 lô đất cho người Trung Quốc.

Khu vực đất được mua chủ yếu nằm trên đường Võ Nguyên Giáp, gần với sân bay Nước Mặn (khu vực quân sự). Sau khi hợp thức hóa, các chủ đầu tư cũng đã tiến hành xây dựng các khách sạn. Điều đáng nói các khách sạn này chỉ tiếp những khách du lịch là người Trung Quốc, khiến cho người dân địa phương cũng như du khách bức xúc, ảnh hưởng đến vấn đề an ninh quốc phòng.

Quay trở lại với chuyện “bội thực” khách sạn, do nguồn cung quá nhiều việc kinh doanh của các khách sạn thấp sao hay các nhà nghỉ trên địa bàn TP. Đà Nẵng gặp rất nhiều khó khăn. Đơn cử, trong dịp Tết Nguyên đán Đinh Dậu vừa qua, theo báo cáo của Sở Du lịch TP. Đà Nẵng, công suất phòng bình quân toàn khối khách sạn 3 sao đạt 46%, nhóm 1-2 sao chỉ đạt khoảng 25% - 30%.

Trong khi, nhóm từ 4 sao trở lên công suất phòng đều đạt trên 75%. Cung vượt cầu, nhất là vào mùa thấp điểm, dẫn đến tình trạng cạnh tranh về giá để có khách. Có thời điểm ông Huỳnh Tấn Vinh, Chủ tịch Hiệp hội Du lịch Đà Nẵng đã phải lên tiếng đề nghị các khách sạn “đừng bao giờ bán thấp dưới giá thành của mình”. Bán thấp hơn giá thành là tự gây khó cho mình và những khách sạn xung quanh.

Khóc thầm với... khách sạn

Hiện, trên địa bàn Đà Nẵng có hơn 500 cơ sở lưu trú từ 1 - 3 sao với hơn 14.000 phòng. Theo CBRE Việt Nam, hiện phân khúc khách sạn 3 sao chiếm tỷ trọng cao nhất trong tổng nguồn cung với 45%, khách sạn 4 sao (27%) và khách sạn 5 sao chiếm 28%. Dự báo từ nay đến hết năm 2018 TP. Đà Nẵng bổ sung thêm 6.000 phòng khách sạn, trong đó phần lớn khách sạn trung cấp chiếm số lượng lớn...

Thực tế, những năm gần đây khách du lịch đến Đà Nẵng vẫn đang tăng dần theo thời gian. Tuy nhiên, số lượng nguồn khách du lịch đến thành phố ngày càng có mức chi tiêu cao, đồng thời cũng đòi hỏi những dịch vụ tương xứng. Do vậy, phần lớn nguồn khách đến Đà Nẵng là khách của phân khúc khách sạn 4 - 5 sao, một số rất thấp sử dụng khách sạn 3 sao. Chỉ trừ những dịp đặc biệt như lễ hội trình diễn pháo hoa... hết phòng ở các khách sạn “xịn” một số du khách chấp nhận đặt phòng từ 3 sao trở xuống.

Bên cạnh đó, thị trường khách sạn nói chung đặc biệt các cơ sở lưu trú từ 3 sao trở xuống đang phải cạnh tranh với mô hình Condotel căn hộ kết hợp khách sạn, vốn đang “lên ngôi” ở Đà Nẵng với hàng loạt dự án đã và đang được tung ra thị trường. Trên thị trường không chỉ là giữa các khách sạn, khu nghỉ dưỡng với nhau mà còn phải cạnh tranh với các dự án căn hộ khách sạn này.

Nhìn thấy trước tương lai không như mong muốn, thời gian gần đây rất nhiều nhà đầu tư đã phải tìm cách rao bán khách sạn để cắt lỗ khi đã lỡ nhúng chân vào thị trường khách sạn. Chỉ cần lên Google gõ từ khoá “mua bán, sang nhượng khách sạn tại Đà Nẵng”, trong vòng 0,79 giây đã cho ra khoảng 871 nghìn kết quả liên quan. Nhiều khách sạn làm ăn không hiệu quả đã buộc phải tìm đến các sàn giao dịch BĐS tìm mối sang nhượng, bán hoặc cho thuê lại.

Đại diện một sàn giao dịch BĐS trên đường Nguyễn Văn Linh cho biết, nhu cầu mua bán hoặc cho thuê lại khách sạn ở TP. Đà Nẵng rục rịch từ nhiều năm nay. Nhưng, do giá cho thuê hoặc giá bán quá cao so với khả năng khai thác trong thực tế nên rao bán nhiều nhưng giao dịch thành công còn rất ít. Bán không được cho thuê cũng không xong, một số khách sạn nhỏ trên địa bàn đã được chủ đầu tư chuyển hướng kinh doanh vào các lĩnh vực phục vụ du lịch, như nhà hàng đặc sản, trung tâm mua sắm, khu vui chơi giải trí, cà phê, quán bar...

Tuy nhiên, theo nhiều người đây cũng chỉ là những giải pháp “chữa cháy” tạm thời. Về lâu về dài vẫn rất khó cho các chủ đầu tư khi lỡ đầu tư vào thị trường khách sạn vốn đang có sự cạnh tranh quyết liệt. Thực tế này cũng đặt ra cho cơ quan chức năng như vấn đề cần phải giải quyết. Khi quy hoạch, cấp phép, quản lý khách sạn đang tràn lan một cách vô tội vạ, sống chết... mặc chủ đầu tư như hiện nay.