Để thị trường phát triển lành mạnh
Bất cập từ đội ngũ môi giới
Theo nhiều người, hiện kinh doanh bất động sản (BĐS) đang là một trong những lĩnh vực năng động và nhạy cảm. Luật Kinh doanh BĐS cũng đã được Quốc hội khóa 13 thông qua và có hiệu lực được gần 5 năm. Nhiều nghị định, thông tư hướng dẫn rất cụ thể, sát với thực tế đã và đang được thực hiện trong phạm vi cả nước. Trong đó, nghề môi giới BĐS là một trong những nội dung không thể tách rời trong Luật Kinh doanh BĐS. Song, hiện nay các hoạt động môi giới BĐS đa phần vẫn là tự do, nhỏ lẻ, bộc phát, chưa tuân thủ các quy định của pháp luật. Nhiều cá nhân tham gia môi giới BĐS, song chưa hiểu rõ ý nghĩa, tầm quan trọng công việc mình đang làm... Hệ lụy là đã có nhiều tác động tiêu cực đến sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS.
Đội ngũ môi giới đóng vai trò quan trọng trên thị trường BĐS |
Theo nhiều người, các nhà môi giới BĐS không chỉ đóng vai trò trung gian đơn thuần giữa người bán và người mua, mà còn có vai trò quan trọng trong phát hiện những thiếu hụt của thị trường. Từ đó, khuyến nghị với chủ đầu tư về các sản phẩm mà thị trường đang cần. Ngoài ra, những tổ chức môi giới cũng là một trong các chủ thể cung cấp thông tin quan trọng trên thị trường BĐS. Hiện, cả nước có khoảng 33 nghìn cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS; có khoảng 80% BĐS giao dịch thành công thông qua môi giới, góp phần không nhỏ trong việc giải phóng một lượng lớn BĐS tồn kho trong giai đoạn 2014 - 2018. Đặc biệt, việc cho phép môi giới BĐS hoạt động với mô hình và quy mô phù hợp sẽ giúp nhà phát triển BĐS rút ngắn thời gian thu hồi vốn để tái đầu tư, bảo đảm hiệu quả kinh tế, người tiêu dùng có cơ hội được phục vụ tốt hơn.
Thời gian gần đây, hành lang pháp lý trong lĩnh vực môi giới BĐS liên tục được cập nhật, chỉnh sửa để phù hợp. Tuy vậy, việc môi giới BĐS hiện vẫn còn nhiều bất cập lẫn tiêu cực. Tại hội thảo “Nhận diện nghề môi giới BĐS”, do Hội Môi giới BĐS Việt Nam tổ chức tại TP. Đà Nẵng mới đây, nhiều chuyên gia cho rằng, nhìn chung môi giới BĐS ở Việt Nam còn thiếu chuyên nghiệp, ít quan tâm đến các quy định của pháp luật. Hoạt động đào tạo chuyên sâu cho người hành nghề môi giới BĐS chưa được quan tâm ở Việt Nam.
Cụ thể, ông Hà Quang Hưng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho rằng, chế tài xử lý vi phạm đối với hành vi hành nghề môi giới khi chưa được cấp chứng chỉ hành nghề chưa đủ sức răn đe. Bên cạnh, bản thân các cá nhân hành nghề môi giới BĐS cũng không coi trọng việc tham gia các khóa đào tạo... Tương tự, theo tiến sĩ Lê Đăng Doanh - nguyên Viện trưởng Viện Quản lý kinh tế Trung ương, hiện đang diễn ra tình trạng “bất đối xứng thông tin” trong thị trường BĐS. Người tiêu dùng không thể biết được diễn biến một cách sát sườn nhất về giá cả thị trường BĐS do sự thiếu minh bạch của thị trường này dẫn đến trường hợp bị rơi vào bẫy “bất đối xứng thông tin”, và phải trả giá đắt khi mua BĐS. Bởi vậy, công ty tư vấn cần cung cấp đầy đủ thông tin đáng tin cậy, được kiểm chứng để giảm bớt rủi ro cho người mua, khắc phục tình trạng bất đối xứng thông tin, dẫn đến rủi ro rất cao, thậm chí lừa đảo đối với người mua BĐS.
Rút ngắn thời gian hiệu lực của chứng chỉ
Trên thực tế, hiện nay thị trường BĐS trong nước vẫn phát triển một cách thiếu minh bạch, từ khâu quy hoạch, lựa chọn nhà đầu tư, giao dự án đến giao dịch. Nhiều địa phương chưa thực hiện triệt để hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án, vẫn còn tồn tại cơ chế xin - cho trong việc giao dự án BĐS, dễ phát sinh tiêu cực. Thị trường phát triển chưa có sự kiểm soát hiệu quả từ phía các cơ quan nhà nước. Đặc biệt, những người làm môi giới BĐS lệch chuẩn đạo đức là nguyên nhân chính tạo nên các “cơn sốt” đất, giá ảo và hiện tượng bong bóng trên thị trường BĐS.
Trong khi đó, thị trường BĐS đóng vai trò quan trọng đối với sự phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia. Đây là một trong ba thị trường có tác động mạnh mẽ, quyết định sự ổn định và hưng thịnh của nền kinh tế. Phát triển và quản lý hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển bền vững theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Cũng theo ông Hà Quang Hưng - để cho các giao dịch BĐS được công khai minh bạch, bảo đảm lợi ích của các bên tham gia giao dịch, thì hoạt động của các tổ chức, cá nhân môi giới BĐS là rất quan trọng, rất cần thiết để làm cầu nối cho khách hàng có nhu cầu giao dịch BĐS gặp nhau, tư vấn cho các bên về thủ tục pháp lý theo đúng quy định của pháp luật. Để thực hiện có hiệu quả công việc của nhà môi giới thì các tổ chức, cá nhân môi giới BĐS phải có đủ năng lực hiểu biết về pháp luật, kinh tế thị trường, về hoạt động kinh doanh BĐS và đặc biệt phải có đạo đức nghề nghiệp.
Đặc biệt, nhiều ý kiến cũng cho rằng, tuy Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 và các văn bản hướng dẫn đã cụ thể, chặt chẽ hơn so với Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 và các văn bản hướng dẫn trong vấn đề thời hạn có giá trị pháp lý của chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS. Nhưng, có lẽ cần rút ngắn thời hạn của chứng chỉ này xuống còn từ 1-3 năm thay vì 5 năm theo quy định tại Luật Kinh doanh BĐS năm 2014. Nhìn sang các nước lân cận, ở Trung Quốc chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS chỉ có giá trị trong thời hạn 2 năm. Ở Singapore, chứng chỉ hành nghề môi giới nghề này có giá trị trong 1 năm. Hết thời hạn này, nhà môi giới BĐS phải thi sát hạch để gia hạn chứng chỉ môi giới. Nếu ai không vượt qua kỳ thi sát hạch phải đi học lại từ đầu để thi lấy chứng chỉ hành nghề. Việc quy định thời hạn có giá trị của chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS tương đối dài, như ở Việt Nam đang áp dụng sẽ không tạo ra áp lực cần thiết để nhà môi giới tự giác cập nhật thông tin, trau dồi nâng cao năng lực và kiến thức chuyên môn.