12:36 | 19/03/2012

Điều tiết thị trường BĐS: Những bất cập từ chính sách thuế

Ngoài việc đem lại một khoản thu nhất định cho ngân sách nhà nước, thuế đối với BĐS trong thời gian vừa qua đã có vai trò nhất định trong việc điều tiết hoạt động của thị trường bất động sản (BĐS) theo các quan điểm và mục tiêu của Đảng và Nhà nước. Tuy nhiên tác động điều tiết của chính sách thuế đối với thị trường BĐS cũng còn những hạn chế nhất định.

Tìm điểm yếu của thuế

Điều này có thể nhìn thấy rõ trong vai trò điều tiết thu nhập của các tổ chức và cá nhân trong xã hội chưa được phát huy đúng mức. Trong thuế nhà đất (từ năm 2011 về trước) và thuế sử dụng đất phi nông  nghiệp (từ năm 2012 trở đi) chưa đánh thuế nhà. Mức thuế sử dụng đất phi nông nghiệp lũy tiến vào giá trị quyền sử dụng đất chưa đủ lớn (0,07% và 0,15%) để điều tiết mạnh mẽ vào thu nhập của người sở hữu nhiều BĐS.

Đối với mức thu thuế đất thấp (cả đối với thuế nhà, đất trước đây và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp  hiện hành), thuế đất chưa thúc đẩy các tổ chức, cá nhân trong xã hội sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả. Lý do đơn giản là  vì chủ sử dụng đất không bị thúc bách bởi việc phải sử dụng đất sao cho có thể mang  lại thu nhập để nộp thuế hàng năm, bởi vậy khả năng sinh lời của đất không biến thành sự sinh lời thực tế. Đất không được sử dụng hết hiệu suất cho sản xuất, kinh doanh, thậm chí còn bị bỏ trống, lãng  phí  nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia.


Hiện cả DN lẫn
cơ quan thuế đều lúng túng trong việc
xác định "giá thị trường".
(Ảnh: Vietstock)

Hơn thế, xét về vai trò điều tiết thị trường BĐS. Mức thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (áp dụng từ năm 2012) chưa đủ lớn để thúc đẩy các cá nhân nhanh chóng đưa BĐS ra giao dịch trên thị trường, góp phần tạo nên sự khan hiếm giả tạo về cung trên thị trường BĐS.

Tăng thuế suất đối với đất ở ngoài hạn mức

Với những hạn chế đó, cần hoàn thiện  hính sách  thuế  đối với BĐS ở Việt Nam theo hướng sửa  đổi,  bổ  sung  đối  tượng  điều tiết của các sắc thuế đối với BĐS. Về  lâu  dài,  cần  nghiên  cứu  hợp nhất quy định pháp luật về thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp với tên gọi chung là thuế sử dụng đất. Vì  suy  cho  cùng,  chúng  đều  có chung  cơ  sở  là  giá  trị  quyền  sử dụng đất và có chung người nộp thuế  là  người  có  quyền  sử  dụng đất hoặc thực tế sử dụng đất. Việc hợp nhất đảm bảo sự xử lý thống nhất trong trường hợp đất được sử dụng không đúng mục đích.

Quy định về mức thu và phương pháp quản lý thu thuế đối với BĐS. Cũng cần nghiên cứu hoàn thiện theo hướng tăng mức thuế suất đối với đất ở ngoài hạn mức. Mức thuế suất đối với đất ở trong hạn mức theo Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hiện hành là 0,03%. Như vậy là hợp lý. Tuy nhiên, các mức thuế suất 0,07% và 0,15% tương ứng với diện tích đất vượt từ trên 1 lần đến 3 lần và trên 3 lần hạn mức sử dụng đất ở là thấp, chưa thúc đẩy sử dụng đất tiết kiệm, chưa góp phần mạnh mẽ ngăn ngừa hiện tượng  đầu cơ đất. Nhiều nước trên thế giới có mức thu khá cao so với Việt Nam: Indonesia 0,5%; Chile từ 1% đến 2%; Mỹ từ 0,2%  đến  4%,  Đài  Loan  (Trung Quốc) từ 0,2% đến 6%...

Đặc  biệt, đối với một trong những vấn đề gây khá nhiều sự chú ý của công luận gần đây là biệt thự bỏ hoang. Để xử lý vấn đề này không thể đưa đối tượng đánh thuế là biệt thự bỏ hoang, hay nhà bỏ hoang  vì việc xác định thế nào là nhà  bỏ hoang không hề đơn giản trong thực tế. Thêm vào đó, chủ BĐS có thể sử dụng những biện pháp để “lách” bằng nhiều cách khác nhau. Trong khi việc đánh thuế nhà với quy  định miễn thuế trong hạn mức diện tích sử dụng bình quân đầu người và đánh thuế cao vào phần vượt hạn mức có thể giúp giải quyết bài toán này. Khi đó, không cần quan tâm đến việc bỏ hoang hay không, phần vượt quá hạn mức sẽ bị đánh thuế. Chủ sở hữu nhà bỏ hoang thì phải bỏ thu nhập ra để nộp thuế  nếu  muốn tiếp tục sở hữu. Nếu sử dụng để cho thuê thì ngoài việc nộp thuế cho hoạt động kinh doanh còn phải nộp thuế nhà. Nếu không muốn nộp thuế cao thì phải bán bớt phần BĐS không cần thiết đi.

Tóm lại, mặc dù đã có nhiều đóng góp trong góp phần điều tiết hoạt động của thị trường BĐS, song chính sách thuế đối với BĐS ở Việt Nam cần tiếp tục nghiên cứu hoàn thiện cả về phạm vi điều tiết và mức thu để đóng góp nhiều hơn vào việc điều tiết có hiệu quả hoạt động của thị trường BĐS.

TS. Lê Xuân Trường

Nguồn :

Ngân hàng
KKH
1 tuần
2 tuần
3 tuần
1 tháng
2 tháng
3 tháng
6 tháng
9 tháng
12 tháng
24 tháng
Vietcombank
0,10
0,50
0,50
-
4,50
4,50
5,00
5,50
5,50
6,80
6,80
BIDV
0,10
-
-
-
4,50
4,50
5,00
5,50
5,60
6,90
6,90
VietinBank
0,10
0,50
0,50
0,50
4,50
4,50
5,00
5,5
5,50
6,80
6,80
Eximbank
0,30
1,00
1,00
1,00
4,60
4,80
5,00
5,60
5,80
6,80
8,00
ACB
0,30
1,00
1,00
1,00
5,10
5,20
5,40
6,40
6,40
6,80
7,80
Sacombank
0,30
-
-
-
5,00
5,40
5,50
6,50
6,70
6,90
7,30
Techcombank
0,30
-
-
-
4,80
4,80
5,00
6,10
6,00
6,50
6,60
LienVietPostBank
0,30
1,00
1,00
1,00
5,00
5,00
5,10
6,10
6,20
6,90
7,30
DongA Bank
0,29
0,29
0,29
0,29
5,50
5,50
5,50
7,10
7,20
7,40
7,60
Agribank
0,20
-
-
-
4,50
4,50
5,00
5,50
5,60
6,80
6,80

Thông tin chứng khoán

Cập nhật ảnh...
Nguồn : stockbiz.vn
Ngân Hàng USD EUR GBP JPY
Mua vào Bán ra Mua vào Bán ra Mua vào Bán ra Mua vào Bán ra
Vietcombank 23.145 23.265 25.481 26.325 28.081 28.531 210,40 218,69
BIDV 23.145 23.265 25.491 26.225 28.091 28.569 215,20 220,68
VietinBank 23.126 23.256 25.452 26.247 27.997 28.637 214,75 220,75
Agribank 23.145 23.250 25.490 25.882 27.825 28.291 214,99 218,94
Eximbank 23.140 23.250 25.495 25.847 28.173 28.563 216,11 219,10
ACB 23.130 23.250 25.487 25.838 28.243 28.560 215,98 218,96
Sacombank 23.097 23.257 25.488 25.941 28.191 28.593 215,13 219,69
Techcombank 23.130 23.270 25.252 26.246 27.856 28.756 214,41 221,68
LienVietPostBank 23.130 23.250 25.433 26.960 28.204 28.623 215,60 219,60
DongA Bank 23.160 23.250 25.510 25.830 28.170 28.540 212,60 218,50
(Cập nhật trong ngày)

Giá vàng Xem chi tiết

Khu vực
Mua vào
Bán ra
HÀ NỘI
Vàng SJC 1L
41.400
41.720
TP.HỒ CHÍ MINH
Vàng SJC 1L
41.400
41.700
Vàng SJC 5c
41.400
41.720
Vàng nhẫn 9999
41.350
41.850
Vàng nữ trang 9999
41.000
41.700