FDI bành trướng sang bất động sản
Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài (FIA), trong năm 2014 BĐS xếp vị trí thứ 2 trong số các lĩnh vực thu hút FDI nhiều nhất tại Việt Nam, với tổng vốn cấp mới và tăng thêm là 2,54 tỷ USD, gấp gần 3 lần năm 2013. Dù FDI vào BĐS chỉ chiếm 12,6%, cách rất xa so với quy mô vốn FDI vào công nghiệp chế biến chế tạo, tuy nhiên cũng theo FIA, đây mới chỉ là những con số bề nổi. Bởi NĐT nước ngoài đang rót vốn vào BĐS chủ yếu qua hình thức mua bán và sáp nhập (M&A) - mảng chưa có con số thống kê đầy đủ.
Ảnh minh họa |
Ông Nguyễn Thanh Lân (đại học Kinh tế Quốc dân) chia sẻ thống kê của cơ quan này về M&A trong lĩnh vực BĐS. Theo đó, các đối tác tham gia M&A trong năm vừa qua bao gồm cả trong nước và nước ngoài. Tuy nhiên NĐT nước ngoài vẫn chiếm ưu thế hơn. Đồng thời, ngày càng xuất hiện nhiều thương vụ có giá trị lớn từ 50 triệu USD trở lên, với phần lớn thương vụ có sự tham gia của NĐT nước ngoài. Phân khúc BĐS chủ đạo của các thương vụ M&A có yếu tố nước ngoài là trung tâm thương mại, bán lẻ và khách sạn.
Tuy nhiên, sự tham gia của DN FDI vào lĩnh vực BĐS sẽ không chỉ dừng lại ở các phân khúc “truyền thống” như trên. Đặc biệt trong bối cảnh rào cản đối với người nước ngoài sở hữu BĐS tại Việt Nam đang dần được dỡ bỏ, theo các chuyên gia sẽ có thêm các phân khúc bình dân hơn như căn hộ, nhà ở… hấp dẫn khối ngoại.
Một chuyên gia phân tích của Công ty TNHH CBRE Việt Nam cho rằng, thị trường Việt Nam được đánh giá tương đối hấp dẫn so với các thị trường khác trong khu vực châu Á. Đơn cử so với Singapore thì ở cùng phân khúc, giá căn hộ ở Việt Nam chỉ bằng 1/3. Đồng thời tỷ suất sinh lời khi mua nhà cho thuê ở Singapore thông thường chỉ đạt 2 - 4%/năm, trong khi tại Việt Nam là 8%/năm. Nhận thấy tính ổn định của thị trường, nhiều NĐT từ các quốc gia châu Á đã rục rịch rót vốn đầu tư vào BĐS tại Việt Nam. Tuy nhiên, lượng người mua nhà, căn hộ để ở sẽ rất nhỏ. Họ chủ yếu là mua để đầu tư bằng cách cho thuê lại hoặc bán kiếm lời.
Thực tế đã cho thấy, FDI vào BĐS mang lại nhiều cái lợi cho nền kinh tế khi đóng góp tích cực cho phát triển cơ sở hạ tầng, bổ sung vốn và nguồn cung chất lượng tốt cho thị trường, giải quyết công ăn việc làm, đóng góp cho thu ngân sách… Tuy nhiên, bên cạnh đó cũng gây ra những tác động tiêu cực bởi công tác quản lý lỏng lẻo.
Nhiều dự án FDI vào BĐS có vốn điều lệ thấp hơn nhiều vốn đăng ký. Vì vậy, hầu hết các dự án đều tiến hành vay vốn ngân hàng và bán trước tài sản chưa hoàn thành cho người có nhu cầu. Có trường hợp NĐT nước ngoài vào Việt Nam chạy dự án rồi bán lại cho DN trong nước. Các DN trong nước phải huy động tiền, sau đó xây dựng rồi bán lại cho người trong nước. NĐT nước ngoài nhờ đó nghiễm nhiên hưởng lợi và thu tiền về nước họ.
Những năm vừa qua, vốn FDI đăng ký đầu tư vào BĐS là rất lớn. Tuy nhiên, dự án được cấp phép đầu tư và thực hiện chiếm tỷ trọng nhỏ trong tất cả các năm. Mặt khác, cần lưu ý một thực tế là khi các DN BĐS Việt Nam gặp khó khăn thì khối ngoại luôn là DN đi thâu tóm các dự án vàng, vị trí đắc địa. Thị trường BĐS vẫn tiếp tục chứng kiến việc NĐT nước ngoài săn lùng dự án tốt để mở rộng lĩnh vực và vị trí kinh doanh. Trong những năm qua, hầu như các dự án BĐS ở vị trí đẹp đều do NĐT nước ngoài thực hiện.
Thống kê của CBRE cho thấy, các thương vụ M&A điển hình trong lĩnh vực BĐS năm 2014 đều thuộc về các NĐT nước ngoài, như Tập đoàn Lotte (Hàn Quốc) mua Trung tâm thương mại Diamond Plaza; Tập đoàn Daibiru (Nhật Bản) mua lại phần văn phòng tòa nhà Corner Stone; Tập đoàn Tung Shing (Hong Kong) mua lại khách sạn Movenpick Sài Gòn…
Trước sự xâm nhập ngày càng lớn của các DN nước ngoài vào lĩnh vực BĐS, các chuyên gia khuyến cáo cần có giải pháp để thu hút FDI vào lĩnh vực này bền vững hơn. TS. Phan Hữu Thắng, nguyên Cục trưởng FIA, Phó chủ tịch Hiệp hội DN có vốn đầu tư nước ngoài lưu ý, thực tế là từ trước tới nay, các chính sách thu hút FDI của Việt Nam chưa từng khuyến khích vốn ngoại vào lĩnh vực BĐS. Tuy nhiên, DN nước ngoài vẫn không ngừng rót vốn vào đây, chứng tỏ sức hấp dẫn của thị trường này là không hề nhỏ.
“Toàn bộ danh mục dự án thu hút FDI chúng ta đưa ra thì vốn hầu như không chảy vào đó. Trong khi, NĐT thấy BĐS có các kênh hấp dẫn thì họ đầu tư vào là lẽ tự nhiên. Song, điều này cũng cho thấy điều hòa dòng vốn có nằm trong tay chúng ta được đâu, mà chủ yếu là phụ thuộc bên ngoài”, ông Thắng cảnh báo.
Vì vậy, trước các quy định về sở hữu BĐS của người nước ngoài được nới lỏng dần từ năm 2015, nhiều ý kiến cho rằng, song song với đó cần có các biện pháp hạn chế tác động tiêu cực để vốn ngoại thực sự chảy vào Việt Nam. Nếu không FDI vào BĐS sẽ tiếp tục là vốn “đi mượn” từ trong nước để giúp NĐT nước ngoài hưởng lợi.