Hậu họa khi hợp đồng thế chấp bị tuyên vô hiệu

Bài 1: Vô hiệu hóa “đai bảo hiểm”

Trong khi ngành Ngân hàng đang nỗ lực giải quyết “cục máu đông” nợ xấu để khơi thông dòng tín dụng vào sản xuất kinh doanh, thì thời gian gần đây, khi xử lý nợ vay bằng tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất (QSDĐ), một số khách hàng là bên thứ ba đã yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng thế chấp QSDĐ của bên thứ ba vô hiệu. Điều này đã biến một khoản vay có tài sản bảo đảm thành khoản vay không có tài sản bảo đảm, gây rủi ro lớn cho ngân hàng và nền kinh tế… (*)

Khi hợp đồng thế chấp bị tuyên vô hiệu

Câu chuyện xảy ra với NHTMCP Ngoại thương Việt Nam chi nhánh Dung Quất (Vietcombank Dung Quất) khi DN Huyền Minh đề nghị vay vốn. Sau khi bàn bạc, hai bên thống nhất ký hai hợp đồng tín dụng với tổng vốn vay 1,3 tỷ đồng với thời hạn vay 6 tháng, lãi suất ghi trên giấy nhận nợ là 13,5%/năm, lãi quá hạn 20,25%/năm, phương thức trả nợ cuối kỳ, nhận nợ vào các ngày 16/7/2010 và ngày 5/8/2010. Biện pháp bảo đảm khoản vay là thế chấp QSDĐ của bên thứ ba. Việc thế chấp được thể hiện bằng hợp đồng thế chấp QSDĐ của bên thứ ba. Khi ký kết các bên đều tự nguyện, có công chứng viên chứng thực và được đăng ký thế chấp theo đúng quy định của pháp luật.

Khi khoản tiền vay theo hai hợp đồng tín dụng nói trên đáo hạn, bên vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ, đến ngày 17/2/2011 và ngày 8/2/2011 số tiền vay theo hai hợp đồng trên đã chuyển sang nợ quá hạn. Tính đến ngày 21/9/2011, DN Huyền Minh nợ Vietcombank Dung Quất theo hai hợp đồng tín dụng số tiền gần 1,5 tỷ đồng cả gốc và lãi.

Hiện 70% dư nợ tại các ngân hàng được đảm bảo bằng BĐS. (Ảnh: ĐK)

Tại bản án kinh doanh thương mại sơ thẩm số 48/KDTMST ngày 22/9/2011, TAND tỉnh Quảng Ngãi đã tuyên xử buộc DN Huyền Minh phải trả số tiền gần 1,5 tỷ đồng cho ngân hàng. Tuy nhiên, Tòa lại tuyên vô hiệu đối với hợp đồng thế chấp QSDĐ của bên thứ ba và lời chứng thực của công chứng viên và văn phòng đăng ký QSDĐ kèm theo các hợp đồng này cũng bị vô hiệu. Các bên khôi phục lại như ban đầu. Tòa cũng bác yêu cầu của Vietcombank Dung Quất yêu cầu bị đơn phải chịu các khoản phí phát sinh và yêu cầu phát mại tài sản thế chấp theo các hợp đồng thế chấp QSDĐ. Đồng thời buộc Vietcombank Dung Quất phải giao lại giấy chứng nhận QSDĐ cho bên thứ ba mà Vietcombank đã cầm giữ.

Sự việc không chỉ xảy ra đối với Vietcombank, mà theo tìm hiểu của phóng viên, có thêm hai vụ án với tính chất và hình thức tương tự mà bên thứ ba thế chấp QSDĐ với NHTMCP Quân đội và NHTMCP Xuất nhập khẩu Việt Nam cũng bị TAND Quảng Ngãi tuyên vô hiệu.

Rủi ro lớn cho nền kinh tế

Theo quy trình tín dụng tại các NHTM, trước khi thực hiện việc cấp vốn cho vay, ngân hàng cho vay tiến hành ký hợp đồng bảo đảm tiền vay với bên vay hoặc bên thứ ba sau đó đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định. Đối với tài sản là QSDĐ của bên thứ ba, hợp đồng được ký giữa ba bên bao gồm bên thế chấp, bên nhận thế chấp và bên vay vốn. Trong đó, nghĩa vụ được bảo đảm bao gồm nợ gốc, lãi và phí nếu có phát sinh theo hợp đồng tín dụng. Hợp đồng thế chấp tài sản bảo đảm được chứng thực tại các tổ chức hành nghề công chứng và đăng ký thế chấp tại văn phòng đăng ký QSDĐ.

Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam Trần Thị Hồng Hạnh cho biết, phán quyết của Tòa án là hoàn toàn bất lợi cho các NHTM trong việc yêu cầu bên thứ ba phải thực hiện nghĩa vụ trả nợ của mình trong trường hợp bên vay không thực hiện nghĩa vụ đối với bên cho vay. Đồng thời, trường hợp bản án có hiệu lực thi hành thì NHTM khi được yêu cầu sẽ phải hoàn trả cho bên thứ ba giấy chứng nhận QSDĐ mà bên thứ ba đã thế chấp tại ngân hàng. Khi đó khoản vay đã giải ngân có nguy cơ chuyển sang hình thức cho vay không có bảo đảm nếu trong trường hợp bên thứ ba không đồng ý xác lập lại bằng một hợp đồng bảo đảm khác theo quy định của pháp luật dân sự về hình thức bảo lãnh.

Cách hiểu, áp dụng pháp luật nêu trên của tòa án dẫn đến thực tế, mặc dù các NHTM đã thực hiện đúng các quy định của pháp luật về biện pháp bảo đảm thực hiện hợp đồng, thực hiện đầy đủ các thủ tục về công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm theo đúng quy định của pháp luật vẫn có nguy cơ bị tuyên vô hiệu. Nguy hiểm hơn, việc một số tòa án hiện nay tuyên hợp đồng thế chấp QSDĐ của bên thứ ba đã ký với các NHTM vô hiệu sẽ dẫn đến những hậu quả khôn lường. Theo đó, bên có nghĩa vụ, bên thứ ba có thể dựa vào những quy định không rõ ràng, thống nhất, đồng bộ của Bộ Luật Dân sự 2005, Luật đất đai 2003… và các văn bản hướng dẫn thi hành để bội ước, trốn tránh trách nhiệm, nghĩa vụ của mình bằng việc yêu cầu tòa tuyên hợp đồng thế chấp QSDĐ của bên thứ ba vô hiệu. Và khi khoản vay của NHTM có nguy cơ chuyển sang khoản nợ không có bảo đảm sẽ gây thiệt hại cho các NHTM thậm chí có thể dẫn đến bất ổn lớn trong nền kinh tế. Giá trị pháp lý của các văn bản đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác nhận công chứng, chứng thực và đăng ký giao dịch bảo đảm… vô hình chung đã bị vô hiệu hóa.

(*) Nhằm đảm bảo quyền lợi cho các bên, trong khuôn khổ bài viết này, tên khách hàng vay vốn đã được thay đổi.

Bài 2: Vì đâu nên nỗi đoạn trường

Dương Công Chiến