Thay đổi cách thu phí để hạn chế tranh chấp
Muôn vàn lý do tranh chấp trong chung cư | |
Khó xử lý tranh chấp tại chung cư |
Để hạn chế tranh chấp liên quan đến chung cư, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. HCM (HoREA) đã có văn bản gửi Thủ tướng, Bộ Xây dựng và lãnh đạo TP. HCM kiến nghị đổi mới phương thức thu và quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư bằng việc tiến hành thu hàng tháng.
Cần có những quy định và biện pháp cụ thể để xử lý các tranh chấp |
Theo ông Châu, Luật Nhà ở 2014 quy định người mua căn hộ chung cư phải nộp kinh phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng mua nhà (trước thuế VAT) tại thời điểm nhận bàn giao nhà. Chính vì vậy, quỹ bảo trì nhà chung cư có giá trị rất lớn (đối với nhà chung cư trên 20 tầng thì quỹ bảo trì đã có giá trị khoảng 20 tỷ đồng); cá biệt, như quỹ bảo trì chung cư Keangnam lên đến khoảng 160 tỷ đồng, gấp nhiều lần vốn điều lệ của DN trung bình.
Ông Châu cũng cho biết, Luật Xây dựng quy định, nhà thầu thi công phải chịu trách nhiệm bảo hành nhà chung cư cao tầng trong ít nhất 5 năm kể từ ngày đưa vào sử dụng, nên trong những năm đầu, nhu cầu sử dụng quỹ bảo trì chung cư không lớn.
Đồng thời, quỹ bảo trì chung cư chỉ được sử dụng để bảo trì các phần sở hữu chung của nhà chung cư, bao gồm hệ thống kết cấu chịu lực (khung, cột, sàn, mái, sân thượng, tường chịu lực), tường bao ngôi nhà, hành lang, cầu thang bộ, đường thoát hiểm; nhà sinh hoạt cộng đồng, thang máy, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện (bao gồm máy phát điện), cấp nước, cấp gas, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa, chiếu sáng công cộng...
Lãnh đạo HoREA cho rằng, quy định về thu kinh phí để thực hiện công tác bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư là rất cần thiết. Tuy nhiên, phương thức thu và quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư như cách làm hiện nay có nhiều bất cập, dẫn đến làm tăng gánh nặng của người mua nhà, là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tranh chấp gay gắt về quyền quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư. Đặc biệt, đây còn là cơ hội cho một số phần tử xấu trong xã hội tìm cách chui vào Ban quản trị nhà chung cư để trục lợi quỹ bảo trì.
Trên thực tế, dù có thu đủ kinh phí bảo trì 2% thì cũng không đủ để thực hiện bảo trì trong suốt vòng đời của nhà chung cư và chắc chắn sau chừng hơn chục năm, quỹ này cũng hết và các chủ sở hữu chung cư sẽ phải đóng góp thêm kinh phí bảo trì.
Chính vì vậy, HoREA kiến nghị bãi bỏ quy định người mua nhà phải đóng kinh phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng mua bán nhà tại thời điểm nhận nhà vì không cần thiết và không hợp lý và tạo thêm gánh nặng cho người mua nhà. Thay vào đó, HoREA kiến nghị mức đóng phí được chia đều trong 60 tháng; đồng thời, Ban quản trị nhà chung cư chịu trách nhiệm thu kinh phí bảo trì hàng tháng và cần xây dựng cơ chế để Ban quản trị thực hiện được nhiệm vụ này.
Trước đó, HoREA cũng đã thống kê, tỷ lệ căn hộ chung cư chiếm tỷ trọng 8,4% tổng số nhà ở trên địa bàn thành phố và đang có xu thế tăng mạnh trong quá trình đô thị hóa. Chỉ trong khoảng 5 năm trở lại, căn hộ chung cư chiếm tỷ trọng 24,6% tổng số nhà ở xây dựng mới (trong khi tỷ lệ này ở các giai đoạn trước đây chỉ chiếm từ 3 - 10%).
HoREA cũng cho biết, toàn thành phố có khoảng 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau, trong đó, có 9 chung cư có tranh chấp gay gắt, phức tạp. Những tranh chấp xảy ra tại nhà ở chung cư thường xoay quanh những vấn đề như: quỹ bảo trì nhà chung cư; dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư; tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, bầu ban quản trị; chất lượng xây dựng chung cư, chất lượng thiết bị, công trình phòng cháy chữa cháy...
Để giải quyết những vướng mắc, tranh chấp tại các nhà ở chung cư, HoREA đã kiến nghị Bộ Xây dựng, Bộ Công an có những quy định và biện pháp cụ thể để xử lý các tranh chấp, nhất là đối với các chủ đầu tư vi phạm quy định. Đồng thời, HoREA cũng đề nghị Bộ Xây dựng xem xét đề xuất xây dựng "Luật Chung cư" để đáp ứng yêu cầu phát triển chung cư trong những năm tới.