Thị trường bất động sản kỳ vọng sẽ khởi sắc
Theo phân tích của bà Đỗ Thị Thu Hằng, Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận Nghiên cứu tư vấn, Savills Hà Nội, giai đoạn cuối năm luôn là thời điểm khách hàng, các nhà đầu tư đặc biệt quan tâm đến tình hình hoạt động của thị trường nhà ở. Liệu thị trường có đang phát triển bền vững? Trải qua các chu kỳ kinh tế, có hay không dấu hiệu của bong bóng bất động sản? Tương lai của thị trường nhà ở ra sao, phân khúc nào sẽ là điểm sáng trong những năm tới? Những câu hỏi này, hiện đang được nhiều nhà đầu tư quan tâm.
Thị trường nhà ở Việt Nam đang được hưởng lợi từ một cơ cấu nhân khẩu học vàng |
Để trả lời những vấn đề này, yếu tố nền tảng đầu tiên cần quan tâm chính là cơ cấu dân số Việt Nam-nguồn cầu chính và bền vững của thị trường nhà ở do xuất phát từ nhu cầu mua để ở thực. Dựa trên những nghiên cứu và phân tích số liệu của Savills, có thể thấy thị trường nhà ở Việt Nam đang được hưởng lợi từ một cơ cấu nhân khẩu học vàng.
Theo bà Hằng, Việt Nam có quy mô dân số khá lớn với 94 triệu người. Tốc độ và tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam so với các nước trong khu vực như Malaysia, Indonesia, Philippines, Trung Quốc cho thấy Việt Nam còn rất nhiều dư địa cho việc mở rộng đô thị. Với tốc độ tăng trưởng như hiện nay 2,6%, thì đến năm 2030, khoảng 69% dân số Việt Nam sẽ sinh sống tại khu vực đô thị.
Sự di dân kết hợp với tăng trưởng dân số tự nhiên tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở tại các đô thị như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Mặt khác, việc quy mô hộ gia đình ngày càng giảm cũng đem đến cho thị trường nhà ở nguồn cầu mới từ các gia đình nhỏ tách hộ, bao gồm các hộ gia đình 1 người.
Các yếu tố này dẫn đến trung bình hàng năm, số lượng hộ gia đình mới có nhu cầu nhà ở tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh lần lượt 81.000 và 63.000. Nếu xét cả đến nhu cầu thay đổi do nhà ở xuống cấp thì con số này 130.000 và 134.000. Điều này tạo ra một nền tảng vững chắc cho thị trường nhà ở tại 2 thành phố.
Tuy vậy khi so sánh 2 thị trường nhà ở này, có thể nhận thấy sự khác biệt rõ rệt: phân khúc giá rẻ đã và đang dẫn dắt thị trường TP. Hồ Chí Minh; trong khi các sản phẩm trung cấp hiện đang hoạt động tốt nhất tại Hà Nội.
Tuy rằng phần lớn các khách hàng của cả 2 phân khúc này đều là người mua nhà để ở, cho thấy sự phát triển bền vững của thị trường nhà ở, thì sự dẫn dắt của phân khúc hạng B tại Hà Nội có thể phần nào được giải thích bởi tâm lý khách hàng.
Người mua nhà tại Hà Nội thường chú trọng nhiều hơn đến vị trí của dự án, đòi hỏi vị trí gần trung tâm, thuận tiện đi làm, cho con cái đi học, và dễ dàng kết nối đến các tiện ích như bệnh viện, siêu thị, trung tâm mua sắm, nhà hàng. Chủ đầu tư vì vậy phải lựa chọn giữa việc phát triển dự án ở khu vực gần trung tâm với chi phí đất cao hơn, hoặc đầu tư nhiều hơn vào các tiện ích nội khu cho các dự án xa trung tâm. Việc này đẩy giá của các sản phẩm nhà ở tại Hà Nội vượt lên, khiến nguồn cung và các giao dịch nhà ở tập trung chủ yếu ở phân khúc trung cấp.
Còn theo bà Võ Thị Khánh Trang, Trưởng bộ phận Nghiên cứu tư vấn, Savills TP. Hồ Chí Minh, đà tăng trưởng của thị trường nhà ở Việt Nam được thúc đẩy bởi cơ cấu nhân khẩu học vàng và triển vọng kinh tế khả quan. TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội đang trong giai đoạn chuyển mình mạnh mẽ, sánh ngang với những thành phố lớn khác trong khu vực.
Khu phía đông của TP. Hồ Chí Minh vẫn đang là khu vực tiềm năng và hấp dẫn đối với các nhà đầu tư trong và ngoài nước, có phát triển cơ sở hạ tầng nổi trội. Vào tháng 8/2018, CapitaLand bắt tay vào dự án nhà ở thứ 13 tại Việt Nam, với việc mua lại 1 dự án có vị trí đắc địa ở Quận 2 với giá trị khoảng 60 triệu USD. Với diện tích trên 60.000 m2, dự kiến sẽ mang lại hơn 100 căn nhà ở, hoàn thành vào năm 2021.
Đầu tháng 7, Frasers Property đã thông báo mua 75% cổ phần trong một dự án phức hợp nhà ở - thương mại tại phường Linh Trung, quận Thủ Đức, với giá hơn 34 triệu USD. Cùng thời gian này, nhà phát triển nội địa Khang Điền cũng chuyển giao giai đoạn 1 của dự án nhà ở 90ha tại Quận 9 sang một nhà đầu tư Việt Nam khác với tổng số tiền khoảng 12,4 triệu USD.
Thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh được thúc đẩy bởi nguồn cầu nhà ở mạnh mẽ. Phân khúc cao cấp đang thu hút sự quan tâm của tầng lớp siêu giàu trong nước và khu vực. Trong bối cảnh nguồn vốn dồi dào, sự gia tăng các chủ đầu tư nước ngoài và các chính sách vĩ mô phù hợp, thị trường nhà ở có triển vọng tăng trưởng đầy lạc quan
Chính quyền TP. Hồ Chí Minh đã giới hạn về việc cấp phép phát triển dự án đăng ký mới trong “Chiến lược phát triển nhà ở tới năm 2020”, tuy nhiên chỉ áp dụng cho những dự án xin cấp phép mới. Những dự án phát triển đã được phê duyệt và trong quy hoạch vẫn sẽ tiếp tục được triển khai. Tuy nhiên, với tình hình hiện tại, có thể kỳ vọng rằng nguồn cung nhà ở tương lai sẽ đáp ứng được nhu cầu nếu quá trình triển khai dự án của các chủ đầu tư được tiến hành thuận lợi.
Mặc dù còn những rào cản hành chính đối với các chủ đầu tư nước ngoài, nhưng sự tham gia của họ tại thị trường Việt Nam đã gia tăng đáng kể trong 2 năm qua và dự kiến sẽ tiếp tục trong tương lai. Điều này sẽ mang đến tiêu chuẩn quốc tế cao hơn và gia tăng nguồn cung cạnh tranh chất lượng cho thị trường.