Vốn ngoại đang "soi" nợ xấu

Đầu cơ tài sản chứ không sở hữu dài

Ông Marc Towsend, Tổng giám đốc Công ty CB Richard Ellis Việt Nam (CBRE), một DN chuyên cung cấp dịch vụ cho thuê, bán và quản lý bất động sản… cho biết, nhiều tổ chức và cá nhân nước ngoài đang kỳ vọng vào việc mua và sở hữu nhà tại Việt Nam. Triển vọng này dần sáng, khi một số quy định pháp luật liên quan đang được đề xuất sửa đổi, với hy vọng có thể được áp dụng từ năm 2014.

Tài sản đảm bảo của các khoản nợ xấu đang được các nhà đầu tư ngoại rất quan tâm

Bộ trưởng Bộ Xây dựng trong một báo cáo đến Quốc hội gần đây đã đề cập đến tình hình thực hiện Nghị quyết số 19/2008/QH12 về thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Những đề xuất sửa đổi, bổ sung chính của bộ này tập trung vào việc mở rộng đối tượng và nới lỏng điều kiện sở hữu nhà ở.

Theo đó, tất cả các quỹ đầu tư, ngân hàng, chi nhánh và văn phòng đại diện DN, người nước ngoài có thị thực từ 3 tháng trở lên… sẽ được phép mua căn hộ, nhà liền kề, biệt thự có giới hạn hoặc không giới hạn về số lượng, được gia hạn thời gian sở hữu…

Theo phân tích của một số chuyên gia, những quy định mới sẽ kích thích các giao dịch bất động sản có yếu tố ngoại. Nhưng điểm đáng chú ý là khả năng các tài sản đảm bảo của khoản vay đã trở thành nợ xấu sẽ được quan tâm nhất, vì liên quan đến khả năng đầu cơ giá tốt hơn so với các dự án thương mại chào bán công khai.

“Bất động sản là tài sản đảm bảo thuộc về nợ xấu của các ngân hàng sẽ là miếng mồi béo bở và được đánh giá là rất hấp dẫn nếu được định giá và bán ra thấp hơn so với mặt bằng giá trị thực của thị trường”, chuyên gia nọ nhìn nhận.

Mức độ quan tâm đến vấn đề này là khá lớn. Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển kinh doanh (BDI) cho biết: “Các nhà đầu tư nước ngoài đang xúc tiến việc thu mua các khoản được cho là nợ xấu, họ sẵn sàng bỏ ra cả tỷ USD để tìm kiếm lợi nhuận.

Tuy nhiên, cũng chuyên gia này lưu ý, khi nhà đầu tư nước ngoài mua tài sản đảm bảo của các khoản nợ xấu, họ “không hề có ý định sở hữu”.

Mặc dù cùng có chung quan điểm trên, ông Phạm Đình Phúc, chuyên gia tư vấn đầu tư của Quỹ VinaLand cho hay, nhiều nhà đầu tư nước ngoài tỏ rõ sự quan tâm đến tiến trình mua lại nợ xấu của Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) và những tài sản đảm bảo liên quan đến nợ xấu tại các ngân hàng.

Còn chờ gỡ vướng pháp lý

Nhưng bất chấp sự quan tâm đang lên cao của nhà đầu tư nước ngoài đối với việc mua tài sản đảm bảo gắn với nợ xấu, giao dịch vẫn chưa thực sự sôi động. Các quỹ đầu tư, dòng vốn ngoại… vẫn chỉ dừng lại ở động thái theo dõi, xem xét. CEO Louis Nguyễn đến từ Công ty quản lý Quỹ đầu tư SAM cho biết, sẽ tiếp tục là “quan sát viên”.

Bởi theo như vị này nhận định, vào thời điểm hiện nay, mọi vấn đề đều chưa rõ ràng. Ông cho biết, nhà đầu tư ngoại khi rót vốn vào thị trường Việt Nam bao giờ cũng quan tâm đầu tiên đến yếu tố minh bạch, công khai của khoản đầu tư.

Về vấn đề này, ông Phạm Đình Phúc phân tích thêm, phần lớn nhà đầu tư nước ngoài đổ vốn vào Việt Nam đều nhắm đến mục tiêu trung và dài hạn. Tức là mua và chờ đợi đến khi thị trường thuận lợi, tài sản lên giá thì thoái vốn, bán lại kiếm lời.

Tuy nhiên, hiện nay luật pháp Việt Nam chỉ cho phép họ làm như vậy. Chính vì thế, trước mắt vấn đề này vẫn nằm ngoài tầm với của nhà đầu tư nước ngoài.

CEO Louis Nguyễn góp ý, để thu hút được dòng vốn ngoại tham gia vào xử lý, giảm bớt các khoản nợ xấu của tổ chức tín dụng, thông qua việc tham gia đầu tư, mua lại tài sản đảm bảo… thì trước hết cần có sẵn một khung pháp lý cụ thể hóa quyền lợi và nghĩa vụ của các quỹ, nhà đầu tư nước ngoài khi tham gia thị trường này.

Ông Phạm Đình Phúc nêu quan điểm của Quỹ VinaLand, nếu muốn kêu gọi nhà đầu tư nước ngoài bỏ vốn mua thì bên bán cần đưa ra danh sách những tài sản bất động sản được đem ra bán một cách công khai và minh bạch, cả về giá trị bao nhiêu, bán như thế nào. Dựa trên thực tế đó, quỹ mới có thể xem xét, đánh giá và lên kế hoạch mua.

Theo dự kiến, trong năm nay VAMC sẽ xử lý được ít nhất 35 nghìn tỷ đồng nợ xấu tại các tổ chức tín dụng và 6 tháng năm 2014, con số này sẽ là 100 nghìn tỷ đồng. Trước đó, VAMC đã mua khoảng 3.850 tỷ đồng nợ xấu từ bốn ngân hàng là Agribank, SCB, SHB, PGBank. Còn mới đây, ACB và Navibank cũng đã có báo cáo lên NHNN về việc sẽ bán một phần nợ xấu cho VAMC…

Động thái sẵn sàng cho công cuộc tái cơ cấu, thông qua việc bán đi nợ xấu của các ngân hàng mà một phần không nhỏ trong đó là những tài sản đảm bảo bằng bất động sản của các tổ chức, DN… đang mở ra triển vọng thu hút được sự tham gia của nhà đầu tư nước ngoài, cả trên khía cạnh tạo lập thị trường mua bán nợ xấu và tài sản đảm bảo đa dạng thành phần hơn, đồng thời chia sẻ rủi ro và lợi nhuận với các bên liên quan.

Nam Phương