Cần tiếp tục kiểm soát tín dụng vào bất động sản

Ngày 29/3/2022, Viện Chiến lược Ngân hàng NHNN phối hợp với Nhóm nghiên cứu đề tài khoa học cấp Bộ tổ chức Hội thảo khoa học “Hiệu lực của chính sách an toàn vĩ mô qua kênh chuẩn mực tín dụng tới thị trường bất động sản (BĐS) tại Việt Nam” giới thiệu kết quả nghiên cứu của đề tài.

Chủ nhiệm đề tài PGS.TS. Phạm Thị Hoàng Anh - Viện trưởng Viện Nghiên cứu khoa học ngân hàng, Học viện Ngân hàng cho biết, lý do nhóm nghiên cứu đã lựa chọn đề tài liên quan đến chính sách an toàn vĩ mô bởi chính sách này được xem như việc xây dựng khuôn khổ và sử dụng các công cụ an toàn để hạn chế rủi ro hệ thống tài chính hướng đến mục tiêu cuối cùng là ổn định tài chính.

Trên thực tế, từ lý luận lẫn thực tiễn nhất là từ cuộc khủng hoảng giai đoạn 2008-2009 hay 2012-2013 tại Việt Nam minh chứng mối liên hệ chặt chẽ giữa thị trường BĐS, thị trường tài chính. Khi thị trường tài chính phát triển, nguồn vốn được lưu thông mạnh mẽ hơn thúc đẩy thị trường BĐS tăng trưởng mạnh. Ngược lại, nếu thị trường BĐS gặp vấn đề bất ổn, đóng băng sẽ tác động ngược đến thị trường tài chính. Đặc biệt là đối với hệ thống ngân hàng khi mà phần lớn TSĐB của các khoản vay đến từ thị trường BĐS. Do vậy, việc đưa ra công cụ giám sát đảm bảo an toàn hoạt động trên thị trường tài chính, BĐS có ý nghĩa rất quan trọng. Nhất là các chính sách tín dụng đối với thị trường BĐS.

Nguồn vốn ngân hàng đa phần là ngắn hạn, trong khi BĐS cần nguồn vốn dài hạn

Khái quát một số nét chính về thực trạng cũng như những thuận lợi, khó khăn, khung pháp lý về chính sách tín dụng BĐS tại Việt Nam, PGS.TS. Hoàng Anh đánh giá, NHNN luôn chủ động theo sát tình hình diễn biến của thị trường BĐS kịp thời đưa ra các chính sách điều hành phù hợp… Theo đó, trong giai đoạn 2010-2020, NHNN đã ban hành 11 thông tư cùng nhiều chỉ thị, văn bản điều hành khác liên quan đến chính sách tín dụng BĐS. Các công cụ chính được sử dụng để điều chỉnh thị trường tín dụng BĐS giai đoạn này bao gồm: tỷ lệ an toàn vốn tối thiểu, tỷ lệ cấp tín dụng so với nguồn vốn huy động, hệ số rủi ro của các khoản vay liên quan đến bất động sản, tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn. Đáng chú ý, có 6/11 thông tư của giai đoạn này đề cập đến vấn đề về lộ trình áp dụng tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn, 4/11 thông tư điều chỉnh hệ số rủi ro của các khoản vay liên quan đến bất động sản, 2/11 thông tư điều chỉnh tỷ lệ an toàn vốn tối thiểu.

Bên cạnh áp dụng quy định tỷ lệ an toàn hệ số rủi ro, NHNN còn ban hành các văn bản điều hành định hướng hoạt động cấp tín dụng cũng như chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng cho các NHTM hướng dòng vốn vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh, hạn chế cho vay BĐS.

Sau khi ban hành các quy định như vậy, tốc độ tăng trưởng tín dụng BĐS từ 2018 đến 2020 có xu hướng giảm dần dù có độ trễ nhất định do một số nguyên nhân khách quan như kỳ vọng thị trường… Tới thời điểm này, NHNN đã kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng trưởng tín dụng vào lĩnh vực BĐS, dao động khoảng 7%/tổng dư nợ. “Việc kích hoạt các công cụ chính sách an toàn vĩ mô có liên quan đến chuẩn mực tín dụng của NHNN có tác động tích cực, góp phần làm giảm tỷ lệ tăng trưởng tín dụng đối với thị trường BĐS ở Việt Nam”, PGS.TS. Hoàng Anh nhìn nhận.

Theo đánh giá của các đại biểu tham gia tọa đàm, đề tài có ý nghĩa thiết thực cũng như đối với NHTM trong công tác quản trị điều hành tín dụng. Tuy nhiên, đại diện BIDV tỏ ra băn khoăn về cách tiếp cận tiêu chí tỷ lệ cho vay trên giá trị TSBĐ liên quan đến chuẩn mực cho vay của nhóm nghiên cứu đề tài. Theo đại diện BIDV, thường khi cho vay dự án đầu tư xây dựng BĐS thì ngân hàng cho vay trên tổng vốn đầu tư. Hay với sản phẩm cho vay mua nhà, ngân hàng cho vay trên cơ sở giá trị nhà mua. Do đó, có thể cân nhắc cách tiếp cận tiêu chí này…

Ghi nhận ý kiến trên, đại diện nhóm nghiên cứu gợi mở thêm một số khuyến nghị để nâng cao hiệu lực điều hành chính sách an toàn vĩ mô tại Việt Nam. Cụ thể, tiếp tục sử dụng các công cụ chính sách an toàn vĩ mô có liên quan đến chuẩn mực tín dụng nhằm đảm bảo sự ổn định của thị trường BĐS. Bên cạnh đó cần quy định rõ ràng chức năng, nhiệm vụ ổn định tài chính và thực thi chính sách an toàn vĩ mô trong luật và cụ thể hóa ở các nghị định. Việc xây dựng bộ công cụ chính sách an toàn vĩ mô; phân định rõ chức năng các đơn vị thuộc NHNN trong việc sử dụng các công cụ an toàn vĩ mô, đồng thời tăng cường công tác phối hợp với các bộ, ngành và nội bộ NHNN trong việc thực thi chính sách an toàn vĩ mô… là đề xuất chính sách của nhóm nghiên cứu đề tài để nâng cao hiệu lực chính sách.

Để giúp bình ổn thị trường BĐS, nhóm nghiên cứu Đề tài khuyến nghị cần hoàn thiện khung pháp lý liên quan đến thị trường BĐS, minh bạch hóa các thông tin về quy hoạch, chiến lược phát triển thị trường BĐS. Ngoài ra, việc đa dạng hóa các dòng vốn cho thị trường BĐS, đặc biệt là thu hút dòng vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản cũng sẽ giúp giảm sức ép cấp tín dụng của ngân hàng đối với lĩnh vực này…

TS. Phạm Minh Tú - Phó Viện trưởng Viện Chiến lược Ngân hàng đánh giá cao những khuyến nghị của Nhóm nghiên cứu đề tài. Kết quả nghiên cứu đề tài là nguồn tham khảo để NHNN tiếp tục rà soát các quy định điều hành chính sách tiền tệ, tín dụng nhất là đối với kiểm soát tín dụng BĐS hiệu quả hơn.