Rủi ro bong bóng bất động sản ở Đức
Thủ đô Berlin |
Theo đó các công ty bất động sản của Đức đang vay nợ với tốc độ nhanh nhất từ trước đến nay và chỉ riêng trong năm nay đã phát hành khối lượng kỷ lục 19 tỷ USD trái phiếu, bằng gần một nửa tổng số trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản châu Âu. Hầu hết các khoản nợ đó được các nhà quản lý tiền quốc tế bao gồm BlackRock Inc. và Allianz SE mua vào và chuyển hàng tỷ USD cho các công ty bất động sản để chi trả cho việc xây dựng và đầu cơ trong một thị trường bất động sản đang quá nóng.
Đáng chú ý hơn là sự bùng nổ của thị trường bất động sản Đức lại diễn ra trong bối cảnh nền kinh tế hầu như không tăng trưởng. Giá cả liên tục phá kỷ lục, thế nhưng thay vì tận dụng điều đó như một cơ hội để giảm nợ, hầu hết các chủ bất động sản cho thuê ở Đức lại tiếp tục vay thêm để đầu tư kiếm lời, đẩy giá tiếp tục tăng. Tuy nhiên nếu thị trường quay đầu giảm rủi ro thua lỗ là rất lớn.
Giá cả tăng cao khiến lợi suất văn phòng cơ bản – tỷ lệ tiền thuê trên giá trị tài sản - giảm xuống chỉ còn 2,5% ở Munich, 2,9% ở Berlin và 2,8% ở Frankfurt trong năm nay. Theo nhà môi giới Cushman & Wakefield Plc, các mức này còn thấp hơn nhiều so với mức 4,25% của khu tài chính London, thậm chí còn thấp hơn mức 3,75% của khu vực West End nổi tiếng đắt đỏ ở trung tâm London.
Bên cạnh các chủ bất động sản cho thuê, các công ty đầu tư vào căn hộ của Đức cũng đã khai thác tối đa kênh trái phiếu và họ phải đối mặt với những vấn đề đau đầu hơn từ việc giới hạn tiền thuê nhà ở Berlin. “Thị trường bất động sản Đức có khả năng biến động rất mạnh”, Pierre Beniguel - một nhà đầu tư tài sản có thu nhập cố định tại TwentyFour Asset Management ở London cho biết. “Nó rất dễ gặp rủi ro pháp lý, đặc biệt là việc giới hạn tiền thuê ở một số khu vực nhất định và chúng tôi đã thấy giá cổ phiếu ở nhiều công ty vốn hóa lớn giảm vì điều này”.
Hiện các nhà đầu tư lớn nhất nắm giữ các khoản nợ này là các nhà quản lý quỹ toàn cầu như Amundi SA, Allianz, BlackRock, cũng như Deutsche Bank AG với hàng ngàn người tiết kiệm và nhà đầu tư bán lẻ trong số các khách hàng của họ.
“Khi lãi suất tăng hoặc suy thoái kinh tế, toàn bộ khu vực này trở nên kém thanh khoản và nếu là một trái chủ, bạn sẽ cần phải xếp hàng đợi để nhận lại tiền của mình”, Lutz Roehmeyer - Giám đốc đầu tư của Capitulum Asset Management, định chế đang quản lý khối tài sản trị giá 1,1 tỷ euro (1,2 tỷ USD) tại Berlin cho biết.
Sự phụ thuộc của các công ty bất động sản Đức vào thị trường trái phiếu bắt nguồn từ hậu quả của cuộc khủng hoảng tài chính 2008. Khi đó các nhà quản lý đã buộc các ngân hàng thắt chặt cho vay để giảm rủi ro và điều đó đã buộc các công ty bất động sản phải chuyển sang huy động vốn trên thị trường trái phiếu.
Đồng thời, chính sách tiền rẻ từ các ngân hàng trung ương khiến các nhà quản lý quỹ phải đối mặt với sự khan hiếm tài sản có lợi suất đủ lớn để đáp ứng nhu cầu của các nhà đầu tư. Tất cả những điều này đã thúc đẩy thị trường nợ bùng nổ, thậm chí không ít trong số đó được xếp hạng rác hoặc không được đảm bảo bằng tài sản.
Nhưng bất động sản của Đức hiện đang được giao dịch với mức premium cao hơn 50% so với mức trung bình ước tính dài hạn, theo nghiên cứu từ Hãng xếp hạng tín nhiệm S&P. Đó là điều đáng ngại cho các trái chủ. “Có những dấu hiệu cho thấy chất lượng tín dụng bất động sản tại Đức có thể đã đạt đỉnh”, Mathias Herzog - một nhà phân tích tại S&P cho biết.
Một mối quan tâm nữa là khả năng lây nhiễm ra khắp thị trường bất động sản toàn quốc. Mạng lưới sở hữu chéo phức tạp và các liên kết khác đã làm tăng nguy cơ gây ra hiệu ứng domino nếu một người vay có vấn đề.
Mặc dù hiện nhiều trái phiếu vẫn đang giao dịch trên mệnh giá của chúng, cho thấy nhu cầu về khoản nợ vẫn còn cao, trái ngược với sự tăng trưởng ảm đạm của kinh tế Đức. Tuy nhiên hiện một số nhà đầu tư đang trở nên cảnh giác hơn với những căng thẳng tích lũy trên thị trường.
“Miễn là chúng tôi được cung cấp đủ phí bảo hiểm để mua nợ từ các công ty bất động sản Đức, thì nói chung chúng tôi rất vui khi được mua”, Beniguel của TwentyFour Asset Management nói. “Mặc dù vậy chúng tôi đang theo dõi sát các rủi ro”.