Vì sao bất động sản chưa trở thành động lực?

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), sau thời gian thực hiện đổi mới, thị trường bất động sản (BĐS) đã góp phần tích cực vào sự nghiệp phát triển kinh tế-xã hội, nhất là trong việc giải quyết nhu cầu nhà ở của các tầng lớp dân cư và cả người nước ngoài. Quy mô thị trường BĐS đã tăng trưởng gấp đôi trong 10 năm qua với sự đóng góp chủ yếu của khối doanh nghiệp tư nhân. Có thể nói, các doanh nghiệp tư nhân trong nước đang dẫn dắt và thống lĩnh thị trường BĐS hiện nay. Cùng với đó trên thực tế, thị trường BĐS vẫn còn đang tồn tại nhiều điểm bất cập khiến cho nó chưa thực sự trở thành động lực cho phát triển kinh tế đất nước.

Cần phát triển thị trường BĐS bền vững, xanh và thông minh

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA đã chỉ ra những vấn đề tồn tại, hạn chế của thị trường BĐS Việt Nam nói chung và tại TP.HCM nói riêng. Trong đó, có một vấn đề lớn là mặc dù thời gian qua, môi trường kinh doanh dẫu có nhiều chuyển biến theo hướng tích cực, nhưng vẫn chưa thật sự minh bạch, lành mạnh, bình đẳng.

Những năm trước đây, đã có hiện tượng hình thành nhóm lợi ích trong lĩnh vực BĐS, kể cả một số dự án BT được thanh toán đối ứng bằng quỹ đất đô thị, dẫn đến việc cơ quan có thẩm quyền phải thực hiện các đợt rà soát, thanh tra, kiểm toán rất quyết liệt vừa qua. Cùng với đó, các doanh nghiệp BĐS luôn phải đối diện với nhiều rủi ro, thách thức, thậm chí có nguy cơ dẫn đến có thể bị phá sản do nhiều nguyên nhân ở nhiều khía cạnh.

Trong hơn 2 năm qua, TP. HCM có hơn 150 dự án BĐS bị rà soát, thanh tra và mới đây nhất, 124 dự án trong số này (chiếm 78% số dự án bị rà soát), đã được hoạt động trở lại bình thường.

Số liệu thống kê cho thấy, thị trường BĐS đang sụt giảm về quy mô, nguồn cung dự án dẫn đến sụt giảm nguồn cung căn hộ, nhà ở, giá cả có xu thế tăng do cung ít, cầu nhiều. Từ tháng 3/2017 đến nay, thị trường BĐS TP. HCM liên tục bị sụt giảm. Năm 2018, quy mô thị trường giảm 34% so với năm 2017; quý I/2019, số lượng dự án được Sở Xây dựng phê duyệt giảm đến 67%, số lượng căn hộ giảm 57% so với quý I/2018. Thu ngân sách từ tiền sử dụng đất giảm khoảng 70%.

Các chuyên gia phân tích, sở dĩ thị trường BĐS chưa phát huy được những mặt mạnh của mình là do hệ thống pháp luật chưa thật đồng bộ, còn chồng chéo, chưa đảm bảo tính hệ thống, thống nhất. Có thể lấy ra ví dụ như theo Luật Đầu tư, thì gọi là “nhà đầu tư”, nhưng Luật Quy hoạch đô thị yêu cầu phải là “chủ đầu tư”. Hoặc Luật Đất đai quy định doanh nghiệp có quỹ đất thì được thực hiện dự án, nhưng Luật Nhà ở lại quy định phải là “đất ở” mới được công nhận là chủ đầu tư dự án nhà ở. Bên cạnh đó, công tác thực thi pháp luật còn nhiều hạn chế, chưa đảm bảo hiệu lực, hiệu quả. Cùng một hệ thống pháp luật như nhau, nhưng khi thực thi, có địa phương thì bị vướng, nhưng những nơi khác lại ổn thỏa. Và hiện nay, nhiều doanh nghiệp đang muốn rời thành phố lớn, chuyển hướng đầu tư về các tỉnh.

Dẫn chứng điều này, một Phó tổng giám đốc DN cho biết, quy trình cấp phép xây dựng lẽ ra phải bao gồm trong đó cả công tác thẩm định thiết kế, nhưng theo Luật Xây dựng và Nghị định 59/2015/NĐ-CP của Chính phủ, lại bị tách ra thành 2 quy trình riêng biệt; Thêm điểm bất hợp lý nữa là công trình cấp 1 trên 24 tầng, thì “Cục Quản lý các hoạt động xây dựng” (Bộ Xây dựng) thẩm định thiết kế cơ sở và thẩm định thiết kế kỹ thuật, nhưng sau đó lại phải đưa về Sở Xây dựng để cấp phép khiến cho DN để làm được 1 dự án phải tốn kém rất nhiều thời gian, công sức và chi phí.

Từ những trường hợp cụ thể, ông Châu kiến nghị, các bộ, ngành địa phương nên chủ động rà soát, đơn giản hoá, công khai hoá, minh bạch các thủ tục hành chính, quy trình hành chính. Trước hết là về chấp thuận chủ đầu tư dự án có quỹ đất hỗn hợp, trong đó có một tỷ lệ nhỏ đất công (chiếm khoảng 10%) hoặc quy trình, thủ tục tính tiền sử dụng đất dự án hiện nay.

Đối với DN BĐS, bên cạnh mục tiêu kinh doanh hiệu quả, cần phải nêu cao trách nhiệm xã hội, với người tiêu dùng và phát triển bền vững, phát triển BĐS xanh và thông minh, cam kết không làm ăn kiểu “chụp giật, ăn dày”. Muốn làm được điều này, DN trước hết phải tuân thủ pháp luật và minh bạch thông tin dự án, về huy động vốn và sử dụng vốn huy động...

Đồng thời, Chính phủ nên sớm ban hành Nghị định về dùng quỹ đất để thanh toán cho các nhà đầu tư BT để giải quyết các khó khăn, vướng mắc hiện nay và mở đường huy động các nguồn lực tư nhân tham gia phát triển hệ thống hạ tầng theo phương thức đối tác công-tư, thực hiện phổ biến phương thức đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư…