Tương lai bất động sản Đà Nẵng - Kỳ 3: Bất động sản nghỉ dưỡng, từ kỳ vọng đến bài toán phát triển bền vững

Du lịch phục hồi, lực đỡ quan trọng nhất

Năm 2025 đánh dấu sự phục hồi mạnh của ngành du lịch Đà Nẵng. Theo Thống kê TP. Đà Nẵng dịch vụ lưu trú và ăn uống tăng 12,04%, cho thấy sự khởi sắc của ngành du lịch trong cả năm 2025. Các cơ sở lưu trú phục vụ hơn 17,8 triệu lượt khách du lịch, tăng 18,3% so với năm 2024. Trong đó, khách quốc tế khoảng hơn 7,7 triệu lượt, tăng 25,8%, khách trong nước khoảng 10,1 triệu lượt, tăng 13,1%. Số ngày lưu trú bình quân của khách ngủ qua đêm tính chung cả năm đạt 1,88 ngày/lượt khách; trong đó khách quốc tế đạt 1,98 ngày/lượt.

Sự tăng trưởng của dòng khách kéo theo nhu cầu lưu trú, nghỉ dưỡng, căn hộ dịch vụ và khách sạn, tạo nền tảng cho bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng từng bước ấm lên.

Việc mở rộng mạng lưới đường bay quốc tế cùng chuỗi sự kiện lớn như Lễ hội pháo hoa quốc tế Đà Nẵng (DIFF), Đà Nẵng Food Tour hay “Tận hưởng Đà Nẵng 2025” đã góp phần củng cố sức hút của đô thị biển.

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành bộ phận Nghiên cứu CBRE Việt Nam, Đà Nẵng là một trong những địa phương phục hồi du lịch rõ nét nhất cả nước. Sự tăng trưởng của dòng khách kéo theo nhu cầu lưu trú, nghỉ dưỡng, căn hộ dịch vụ và khách sạn, tạo nền tảng cho bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng từng bước ấm lên.

Phân khúc khách sạn 4-5 sao ghi nhận tín hiệu tích cực nhất trong nhóm bất động sản nghỉ dưỡng. Công suất phòng bình quân khoảng 65,5%, vượt thời điểm trước đại dịch. Việc bổ sung gần 600 phòng mới từ các dự án Courtyard Danang Han River và Wyndham Soleil nâng tổng số phòng khách sạn cao cấp toàn thành phố lên hơn 18.600 phòng.

Điều này cho thấy nhu cầu lưu trú cao cấp tại Đà Nẵng đang phục hồi tương đối bền vững. Đặc biệt ở nhóm khách quốc tế, khách MICE và du lịch nghỉ dưỡng dài ngày. Tuy nhiên, biên lợi nhuận trong phân khúc này không còn “dễ dàng” khi chi phí vận hành, nhân sự và cạnh tranh ngày càng gia tăng.

Bất động sản nghỉ dưỡng phân hóa ngày càng rõ

Nếu khách sạn vận hành hưởng lợi trực tiếp từ dòng khách, thì phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng để bán như biệt thự nghỉ dưỡng và condotel lại có diễn biến thận trọng hơn.

Theo CBRE, nguồn cung mới trong giai đoạn 2024-2025 vẫn khá hạn chế. Một số dự án cao cấp như: Mandarin Oriental hay Sun Costa Residence ghi nhận mức giá cao nhờ vị trí đắc địa và tiêu chuẩn phát triển cao cấp. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ của biệt thự nghỉ dưỡng vẫn thấp, chỉ khoảng 14-15 căn mỗi năm, phản ánh tâm lý dè dặt của nhà đầu tư.

Mức giá “mềm” hơn và khả năng khai thác linh hoạt giúp condotel phù hợp với nhóm nhà đầu tư trung lưu, song chỉ những dự án có pháp lý rõ ràng và đơn vị vận hành uy tín mới giữ được sức hút.

Ngược lại, phân khúc condotel cho thấy tín hiệu tích cực hơn, với tỷ lệ hấp thụ gần 89% trong quý II/2025. Mức giá “mềm” hơn và khả năng khai thác linh hoạt giúp condotel phù hợp với nhóm nhà đầu tư trung lưu, song chỉ những dự án có pháp lý rõ ràng và đơn vị vận hành uy tín mới giữ được sức hút.

Tuy nhiên, một điểm khác biệt lớn của chu kỳ hiện nay là nhà đầu tư thận trọng hơn nhiều so với giai đoạn 2016–2019. Thay vì kỳ vọng lợi nhuận cao trong thời gian ngắn, phần lớn nhà đầu tư chuyển sang chiến lược trung - dài hạn, chú trọng hiệu quả khai thác thực tế.

Theo các chuyên gia, du lịch phục hồi không đồng nghĩa với việc mọi dự án nghỉ dưỡng đều sinh lời. Công suất phòng, chất lượng dịch vụ, khả năng thu hút khách và mô hình quản lý vận hành mới là yếu tố quyết định dòng tiền. Bất động sản nghỉ dưỡng đang dần quay về đúng bản chất: là tài sản gắn với hoạt động du lịch, không còn là công cụ đầu cơ thuần túy.

Năm 2026 - Cơ hội song hành cùng sàng lọc

Việc siêu dự án Làng Vân đang triển khai tại khu vực Tây Bắc Đà Nẵng được xem là yếu tố có thể tạo khác biệt cho bất động sản nghỉ dưỡng trong trung và dài hạn. Với quy mô hơn 500ha, dự án tích hợp nhà ở, nghỉ dưỡng, thương mại, giải trí và dịch vụ, mở rộng không gian phát triển của thành phố ra khỏi khu vực ven biển truyền thống.

Khi đi vào vận hành, Làng Vân được kỳ vọng sẽ tạo điểm neo mới cho bất động sản nghỉ dưỡng cao cấp, gắn với cảng Liên Chiểu và hệ thống logistics liên vùng. Tuy nhiên, hiệu quả thực tế sẽ phụ thuộc lớn vào tiến độ triển khai và mức độ đồng bộ hạ tầng.

Các chuyên gia khuyến cáo, nhà đầu tư cần tỉnh táo trước những kỳ vọng lợi nhuận cao, tránh chạy theo tin đồn hạ tầng hay làn sóng đầu cơ ngắn hạn.

Bước sang năm 2026, bất động sản nghỉ dưỡng Đà Nẵng được dự báo tiếp tục phục hồi nhưng theo nhịp độ chậm và chọn lọc hơn. Du lịch quốc tế tăng trưởng ổn định và định hướng phát triển Đà Nẵng thành trung tâm du lịch - dịch vụ - logistics miền Trung là trợ lực quan trọng cho phân khúc này.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, thị trường bất động sản Đà Nẵng không còn “dễ tính”. Nhà đầu tư cần tỉnh táo trước những kỳ vọng lợi nhuận cao, tránh chạy theo tin đồn hạ tầng hay làn sóng đầu cơ ngắn hạn. Pháp lý minh bạch, thương hiệu vận hành, vị trí gắn với dòng khách thực và khả năng khai thác dài hạn sẽ trở thành những “bộ lọc” tự nhiên của thị trường.

Nhìn tổng thể, bất động sản nghỉ dưỡng Đà Nẵng đang bước sang giai đoạn trưởng thành hơn, ít sôi động bề nổi nhưng bền bỉ hơn về giá trị. Khi du lịch tăng trưởng ổn định và thị trường được điều tiết hợp lý, phân khúc này vẫn sẽ là mảnh ghép quan trọng trong bức tranh phát triển đô thị biển Đà Nẵng trong những năm tới.