Dữ liệu điện tử sẽ là căn cứ kiểm soát quyền và thứ tự ưu tiên đối với tài sản thế chấp

Rút ngắn khoảng chờ giữa hai khoản vay

Theo Điều 31 dự thảo, khi xóa đăng ký và tiếp tục dùng tài sản để bảo đảm nghĩa vụ mới, người yêu cầu có thể nộp đồng thời hồ sơ xóa đăng ký cũ và đăng ký biện pháp bảo đảm mới. Văn phòng đăng ký đất đai xử lý theo thứ tự xóa trước, đăng ký mới sau và trả kết quả cùng thời điểm.

Cơ chế này cũng áp dụng khi nộp hồ sơ biến động đất đai cùng hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm trong trường hợp bổ sung tài sản, tài sản hình thành trong tương lai đã hình thành hoặc thông tin thửa đất, công trình thay đổi. Cơ quan đăng ký xử lý biến động trước khi đăng ký thế chấp, thay vì thực hiện riêng từng thủ tục.

Đề xuất được đưa ra khi số lượng đăng ký biện pháp bảo đảm ngày càng lớn. Theo Báo cáo tổng kết thi hành Nghị định số 99/2022/NĐ-CP, đăng ký tại các Văn phòng đăng ký đất đai tăng từ hơn 2,88 triệu trường hợp năm 2023 lên trên 3,18 triệu trường hợp năm 2024. Tại các Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản, con số này tăng từ 789.451 lên 989.207 trường hợp trong giai đoạn 2023 - 2025.

Bộ Tư pháp cho biết, việc thay đổi thông tin người sử dụng đất, địa chỉ thửa đất sau sắp xếp đơn vị hành chính đã làm hồ sơ chỉnh lý biến động tăng đột biến, ảnh hưởng đến thời hạn đăng ký biện pháp bảo đảm. Cơ chế tiếp nhận đồng thời được kỳ vọng giảm thời gian chờ giữa các thủ tục.

Từ thực tiễn của các tổ chức tín dụng, luật sư Trần Văn Nhiên, Phó Giám đốc phụ trách Khối Pháp chế và Kiểm soát tuân thủ Eximbank cho biết, một số hợp đồng bảo đảm chưa mô tả nghĩa vụ phát sinh trong tương lai hoặc có giới hạn về thời gian, giá trị. Khi bổ sung nghĩa vụ, ngân hàng phải thực hiện đăng ký, làm tăng khối lượng công việc cho bên nhận bảo đảm và cơ quan đăng ký.

Theo ông Nhiên, đăng ký biện pháp bảo đảm chủ yếu nhằm xác lập hiệu lực đối kháng, thứ tự ưu tiên thanh toán và công khai tình trạng pháp lý của tài sản. Vì vậy, chỉ nên yêu cầu đăng ký thay đổi khi có biến động về tài sản, bên nhận bảo đảm hoặc phạm vi tài sản. Theo hướng này, dự thảo quy định nghĩa vụ mới vẫn thuộc phạm vi bảo đảm trong tương lai đã thỏa thuận thì không phải đăng ký lại; trường hợp vượt giới hạn về thời hạn, giá trị hoặc chủ thể mới phải đăng ký mới.

Đại diện NHTM tham gia giao dịch đăng ký biện pháp bảo đảm tại Văn phòng Đăng ký đất đai số 2 TP. Hồ Chí Minh

Kiểm soát quyền bảo đảm trên dữ liệu

Cùng với sắp xếp lại thủ tục, dự thảo hướng tới cung cấp dịch vụ công trực tuyến toàn trình và chuyển hoạt động đăng ký biện pháp bảo đảm từ hồ sơ giấy sang xử lý dựa trên dữ liệu.

Hồ sơ có thể được nộp dưới dạng điện tử; kết quả đăng ký được cấp bằng văn bản có chữ ký số và giá trị pháp lý như bản giấy. Khi thông tin đã được khai thác từ cơ sở dữ liệu, cơ quan đăng ký không yêu cầu nộp lại giấy tờ tương ứng.

Đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hiệu lực đăng ký được xác định từ thời điểm nội dung được cập nhật vào cơ sở dữ liệu. Bản gốc giấy chứng nhận chỉ phải nộp khi thông tin chưa được khai thác hoặc chưa đầy đủ, chính xác. Theo Ban soạn thảo, thay đổi này sẽ giảm giấy tờ và chi phí thực hiện thủ tục.

Tuy nhiên, khi tình trạng thế chấp được quản lý chủ yếu trên dữ liệu, tính đầy đủ và kịp thời của thông tin trở thành vấn đề được ngân hàng quan tâm. Luật sư Trần Văn Nhiên cho biết, từ ngày 1/1/2026, thông tin thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được cập nhật trên cơ sở dữ liệu đất đai thay cho ghi trực tiếp trên giấy chứng nhận.

Theo ông Nhiên, nếu dữ liệu chưa được cập nhật đồng bộ, ngân hàng có thể gặp khó khi xác định tài sản đã được thế chấp hay chưa. Đối với giấy chứng nhận mẫu cũ không tích hợp mã QR, ngân hàng có thể phải yêu cầu chủ tài sản xác nhận thông tin tại cơ quan đăng ký đất đai, kéo dài quá trình thẩm định và giải ngân.

Ở góc độ áp dụng, Câu lạc bộ Pháp chế Ngân hàng thuộc Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (VNBA) cho rằng vẫn còn vướng mắc về cung cấp thông tin, hiệu lực đăng ký khi bổ sung tài sản, chỉnh lý sai sót và sử dụng hồ sơ điện tử. Việc tiếp nhận hồ sơ tại một số Văn phòng đăng ký đất đai chưa thống nhất, có nơi yêu cầu thêm giấy xác nhận địa chỉ, đính chính thông tin hoặc cấp đổi giấy chứng nhận trước khi đăng ký thế chấp.

Theo Câu lạc bộ Pháp chế Ngân hàng, tình trạng này làm tăng thủ tục và ảnh hưởng đến khả năng theo dõi liên tục tình trạng pháp lý của tài sản. Khi kết quả đăng ký chuyển lên môi trường điện tử, tổ chức tín dụng cần tra cứu được thông tin có giá trị pháp lý, thời điểm đăng ký, nội dung thay đổi và tình trạng hiện tại của biện pháp bảo đảm.

Vì vậy, các chuyên gia pháp chế ngân hàng kiến nghị thống nhất quy trình tiếp nhận, giải quyết hồ sơ trong từng tỉnh, thành phố; không yêu cầu nộp lại thông tin đã có trên VNeID hoặc cơ sở dữ liệu nhà nước; nâng cao khả năng xử lý trực tuyến và không giới hạn số lượng hồ sơ của tổ chức tín dụng. Dự thảo cần cụ thể hóa những yêu cầu này để việc chuyển sang dữ liệu điện tử vừa rút ngắn thời gian đăng ký, vừa bảo đảm căn cứ kiểm soát quyền và thứ tự ưu tiên đối với tài sản thế chấp.