Chủ đầu tư chào giá 95 triệu đồng/m² đã là “nỗ lực”, căn hộ Hà Nội còn cửa giảm giá?

Giá chung cư Hà Nội vẫn đứng ở mức cao - Ảnh minh họa

Mặt bằng giá ngày càng xa khả năng chi trả

Thị trường căn hộ Hà Nội đang đối mặt một nghịch lý: Nhu cầu ở thực lớn nhưng nguồn cung vừa túi tiền ngày càng khan hiếm. Theo bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, việc tìm kiếm những dự án có mức giá phù hợp với nhu cầu thực của người mua ngày càng khó khăn, khi ngay cả mức 70 triệu đồng/m2 cũng trở nên khan hiếm.

Theo bà Trang, quan ngại về giá nhà tại Hà Nội là hoàn toàn chính xác và phản ánh đúng thực tế thị trường. Việc một chủ đầu tư đưa ra sản phẩm với mức giá khoảng 95 triệu đồng/m2 đã có thể xem là một nỗ lực đáng kể trong bối cảnh chi phí đầu vào tăng cao.

Từ góc độ doanh nghiệp, bài toán giá bán không thể tách rời chi phí phát triển dự án. Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội cho rằng, chủ đầu tư phải đồng thời cân đối chi phí xây dựng, khả năng chi trả của người mua và biên lợi nhuận cần thiết để duy trì hoạt động kinh doanh.

Doanh nghiệp cũng cần dòng vốn đủ ổn định để triển khai và duy trì hoạt động. Vì vậy, với những quỹ đất đã được mua và phát triển từ trước, việc giảm giá bán xuống mức thấp hơn kỳ vọng của người mua là không dễ dàng, bởi chi phí đầu vào đã tác động đáng kể đến giá thành sản phẩm.

Diễn biến tại Hà Nội cũng cần được đặt trong tương quan với TP.HCM. Hai thị trường lớn từng có độ lệch nhất định về thời điểm và tốc độ tăng giá. Trong giai đoạn từ năm 2020 đến 2023, giá bất động sản tại TP.HCM tăng khoảng 10-15-20% mỗi năm và đạt đỉnh vào khoảng năm 2023, khi mức giá trung bình trên thị trường lên trên 208 triệu đồng/m2. Trong khi đó, nguồn cung mới tại TP.HCM cũng không nhiều.

Ở thời điểm đó, mặt bằng giá trung bình trên toàn thị trường TP.HCM vẫn còn những nguồn hàng thấp hơn, khoảng 78 triệu đồng/m2 trở lên, trong khi mặt bằng giá tại Hà Nội chỉ cao hơn một chút. Từ sự khác biệt này, có thể nhận định Hà Nội sẽ bước vào giai đoạn giá tăng nhanh hơn.

Thực tế từ năm 2023 đến nay cho thấy xu hướng này đã diễn ra. Có thể nói, TP.HCM đã đi trước Hà Nội một chút về diễn biến giá. Sau chu kỳ tăng mạnh, thị trường TP.HCM hiện bắt đầu xuất hiện những chủ đầu tư tìm kiếm quỹ đất để phát triển sản phẩm khoảng 50-70 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, sự phát triển của hạ tầng đang mở ra cơ hội tiếp cận các khu đất mới, tạo điều kiện cho doanh nghiệp hướng tới nhóm sản phẩm đang rất khan hiếm này. Hạ tầng kết nối liên vùng tại khu vực TP.HCM mở rộng được đẩy mạnh, trong khi nhiều chủ đầu tư đã nhận thấy nhu cầu lớn đối với phân khúc 50-70 triệu đồng/m2 và bắt đầu điều chỉnh chiến lược phát triển.

Nguồn cung ở phân khúc này có xu hướng mở rộng về phía TP.HCM, Bình Dương và khu vực Đông Bắc. Tại những khu vực xa hơn, một số dự án cũng bắt đầu hướng tới nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực, thay vì chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp. Điều này cho thấy chủ đầu tư đang hiểu rõ hơn phân khúc thị trường cần và dành tỷ trọng lớn hơn cho các sản phẩm phù hợp.

Hạ tầng mở đường cho nguồn cung vừa túi tiền

Từ diễn biến tại TP.HCM, bà Trang kỳ vọng xu hướng tương tự sẽ diễn ra tại Hà Nội. Tuy nhiên, để hình thành nguồn cung 50-70 triệu đồng/m2, điều kiện tiên quyết vẫn là phải có quỹ đất phù hợp.

Ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính Bất động sản DatXanh Services (DXS - FERI) cho rằng, vấn đề lớn nhất của Hà Nội là thiếu hụt quỹ đất. Theo ông Khôi, để hạ nhiệt thị trường, Hà Nội cần tăng nguồn cung đất sạch, có chính sách ưu đãi thuế, tăng cường phát triển cơ sở hạ tầng, giãn dân ra các khu vực vùng ven, đồng thời phát triển và tăng nguồn quỹ đất cho các chủ đầu tư.

Đây là bài toán có ý nghĩa quyết định đối với khả năng tạo lập nguồn cung mới. Bởi với những quỹ đất đã được mua và phát triển trước đó, tác động từ chi phí đầu vào khiến chủ đầu tư rất khó đưa giá bán xuống thấp hơn đáng kể.

Trong khi đó, xu hướng có thể xảy ra trong thời gian tới là hạ tầng và các kết nối mới sẽ mở ra những khu đất mới. Khi quỹ đất được mở rộng, quá trình giải phóng mặt bằng và xác định giá đất giữa chủ đầu tư với Nhà nước cũng có điều kiện phản ánh sát thực tế hơn.

Khi đó, quỹ đất mới cùng mặt bằng giá đất mới có thể tạo điều kiện để chủ đầu tư phát triển các dòng sản phẩm ở phân khúc 50-70 triệu đồng/m2. Đây không chỉ là câu chuyện về giá bán, mà còn là bài toán về nguồn cung và cấu trúc thị trường.

Theo bà Trang, các dự án có mức giá 50-70 triệu đồng/m2 nhiều khả năng sẽ nằm xa khu vực trung tâm hơn. Tuy nhiên, khoảng cách địa lý không còn là rào cản quá lớn nếu được bù đắp bằng hạ tầng và giao thông công cộng.

“Những khu vực này thường sẽ nằm hơi xa trung tâm một chút. Bù lại, khi hạ tầng được đầu tư đồng bộ, giao thông công cộng phát triển, việc di chuyển sẽ thuận tiện hơn. Khi đó, người dân có xu hướng mở rộng phạm vi tìm kiếm nhà ở, thay vì bó hẹp lựa chọn trong khu vực trung tâm”, bà Trang phân tích.

Theo đó, khi hạ tầng kết nối tốt hơn, các khu vực ngoài trung tâm sẽ dần trở thành lựa chọn thực tế đối với người mua nhà. Người dân có thể chấp nhận khoảng cách xa hơn nếu thời gian và chi phí di chuyển được kiểm soát, qua đó tạo dư địa cho những dự án có mức giá phù hợp hơn.

Từ góc độ thị trường, đây cũng là cách để giảm áp lực tập trung vào khu vực lõi đô thị. Khi hạ tầng liên vùng được đầu tư, không gian phát triển nhà ở có thể mở rộng, đồng thời giúp doanh nghiệp tiếp cận quỹ đất với chi phí phù hợp hơn.

Tuy nhiên, để biến kỳ vọng thành nguồn cung thực tế, cần sự đồng bộ giữa quy hoạch, hạ tầng, đất đai và chính sách phát triển dự án. Nếu hạ tầng tiếp tục được đầu tư, các khu vực mới được kết nối tốt hơn và chi phí đầu vào được phản ánh hợp lý, khả năng xuất hiện thêm sản phẩm vừa túi tiền tại Hà Nội sẽ rõ nét hơn.

Trong bối cảnh giá căn hộ liên tục tạo áp lực lên khả năng chi trả, việc mở rộng không gian đô thị và tạo lập nguồn cung mới vì thế không chỉ giúp đa dạng lựa chọn cho người mua, mà còn góp phần định hình lại cấu trúc thị trường theo hướng cân bằng hơn giữa nhu cầu ở thực và khả năng cung ứng.