Thu hút FDI thế hệ mới: Bất động sản công nghiệp bước vào “cuộc đua” mới

Dòng vốn FDI thế hệ mới đang thay đổi cuộc chơi bất động sản công nghiệp - Ảnh minh họa

Từ lợi thế mặt bằng đến hệ sinh thái sản xuất

Trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu tái cấu trúc, cuộc cạnh tranh thu hút FDI đang chuyển sang một giai đoạn mới. Lợi thế về đất đai, nhân công hay vị trí địa lý vẫn quan trọng, nhưng không còn đủ để quyết định lựa chọn của các nhà đầu tư. Việt Nam ngày càng hướng tới dòng vốn FDI có chất lượng cao hơn, gắn với công nghệ, chuyển đổi xanh, phát triển nhân lực và liên kết với doanh nghiệp trong nước.

Ông Chu Xuyên, Phó tổng giám đốc Công ty TNHH Liên hợp Đầu tư Thâm Việt cho rằng, dư địa hợp tác giữa Việt Nam và doanh nghiệp Trung Quốc đang mở rộng, đặc biệt trong công nghiệp, chuỗi cung ứng và sản xuất xanh.

Theo ông Chu Xuyên, Công ty TNHH Liên hợp Đầu tư Thâm Việt là thành viên thuộc một tập đoàn nằm trong Fortune Global 500. Một trọng tâm của Thâm Việt tại Việt Nam là phát triển các khu công nghiệp gắn với đào tạo, dịch vụ và kết nối doanh nghiệp.

Tại Hải Phòng, doanh nghiệp đang phát triển và vận hành Khu công nghiệp An Dương, hướng tới mô hình tích hợp giữa hạ tầng sản xuất và hệ thống dịch vụ hỗ trợ. Hiện khu công nghiệp có 12 ha nhà xưởng cho thuê với 22 nhà xưởng, tỷ lệ lấp đầy đạt 100%. Tỷ lệ lấp đầy đất nền đạt 95%.

Những con số trên cho thấy sức hút của mô hình khu công nghiệp không chỉ nằm ở diện tích đất sẵn có, mà ngày càng phụ thuộc vào khả năng cung cấp một hệ sinh thái đủ hoàn chỉnh để doanh nghiệp nhanh chóng triển khai sản xuất.

Cùng với phát triển hạ tầng, yếu tố xanh đang được đưa vào hoạt động của khu công nghiệp. Theo ông Chu Xuyên, dự án điện mặt trời tại Khu công nghiệp An Dương được triển khai thành 2 giai đoạn.

Bài toán là để hạ tầng khu công nghiệp trở thành nền tảng kết nối doanh nghiệp trong chuỗi cung ứng.

Theo ông Chu Xuyên, cùng với định hướng mới của Việt Nam, doanh nghiệp Trung Quốc cũng đang thay đổi cách tiếp cận thị trường. Nếu trước đây dòng vốn có xu hướng tìm kiếm lợi thế chi phí, hiện các doanh nghiệp ngày càng chủ động tìm kiếm địa điểm sản xuất, thuê nhà xưởng, thuê đất và xây dựng cơ sở tại Việt Nam.

Quan hệ thương mại giữa Việt Nam và Trung Quốc cũng tạo nền tảng cho quá trình này. Sau những thay đổi về đơn vị hành chính, Việt Nam còn 34 tỉnh, thành phố. Theo góc nhìn của ông Chu Xuyên, tại khu vực phía Bắc, Quảng Ninh, Hà Nội, Hải Phòng và Bắc Ninh là những trung tâm quan trọng, có khả năng tạo động lực cho dòng vốn Trung Quốc vào Việt Nam nhờ lợi thế về vị trí, hạ tầng và kết nối sản xuất.

Đặc biệt, Hải Phòng được đánh giá là địa bàn có nhiều điều kiện thuận lợi để đón dòng vốn FDI mới, nhờ hệ thống khu công nghiệp, cảng biển, logistics và các chính sách hỗ trợ đầu tư.

Ở góc độ rộng hơn, FDI thế hệ mới đang đặt ra yêu cầu thay đổi cả với doanh nghiệp Việt Nam. Ông Chu Xuyên cho rằng, doanh nghiệp trong nước cần chủ động tham gia sâu hơn vào chuỗi cung ứng, thay vì chỉ cung cấp dịch vụ hoặc sản phẩm ở những công đoạn có giá trị gia tăng thấp.

Cuộc đua thu hút FDI bằng hệ sinh thái xanh

Ông Otsuka Tetsuhisa, CEO Công ty cổ phần NC Network Việt Nam cho rằng, lợi thế của Việt Nam trong giai đoạn trước chủ yếu được tạo bởi chi phí nhân công, chính sách ưu đãi và khả năng đáp ứng nhu cầu sản xuất. Nhưng với FDI thế hệ mới, các tiêu chí đang thay đổi.

Các nhà đầu tư ngày càng quan tâm đến công nghệ, chuyển đổi xanh, nội địa hóa, công nghiệp hỗ trợ, phát triển nhân lực và khả năng liên kết với doanh nghiệp trong nước.

Điều này đặc biệt quan trọng khi Việt Nam đặt mục tiêu Net Zero vào năm 2050. Theo các nội dung được chia sẻ tại hội thảo, những lĩnh vực có thể tạo động lực cho quá trình này gồm năng lượng mặt trời, công nghệ thông minh, bảo vệ môi trường và phát triển khu công nghiệp xanh.

Từ góc độ nhà phát triển bất động sản công nghiệp, mô hình kinh doanh cũng cần chuyển từ “cho thuê đất” sang “cung cấp hệ sinh thái”. Nhà đầu tư không chỉ cần mặt bằng sản xuất, mà còn cần điện, logistics, dịch vụ hỗ trợ, nhân lực, tư vấn pháp lý và khả năng kết nối với các nhà cung ứng.

Ông Otsuka Tetsuhisa cho biết, khoảng cách giữa những gì Việt Nam mong muốn từ dòng vốn FDI và điều doanh nghiệp quốc tế tìm kiếm vẫn tồn tại. Khoảng cách này có thể trở thành rào cản đối với việc đặt hàng, giao hàng và phát triển chuỗi cung ứng trong nước.

Vì vậy, doanh nghiệp cần xây dựng mạng lưới dịch vụ hỗ trợ nhà đầu tư, từ tìm kiếm nguồn cung ứng tại Việt Nam, hỗ trợ bán hàng trong nước đến đào tạo nhân lực. Đây cũng là cách tạo thêm giá trị cho kinh tế địa phương, thay vì chỉ thu hút vốn và mở rộng quy mô nhà máy.

Sự dịch chuyển này đang mở ra một giai đoạn mới cho bất động sản công nghiệp Việt Nam. Khi tiêu chí lựa chọn địa điểm đầu tư ngày càng khắt khe, lợi thế cạnh tranh sẽ không chỉ nằm ở giá thuê đất hay diện tích khu công nghiệp, mà ở năng lực hình thành hệ sinh thái sản xuất hoàn chỉnh.

Theo ông Otsuka Tetsuhisa, Việt Nam vẫn là điểm đến quan trọng trong chiến lược đa dạng hóa chuỗi cung ứng. Tuy nhiên, để biến dòng vốn thành động lực nâng cấp nền kinh tế, yêu cầu đặt ra là phải tăng tỷ lệ nội địa hóa, phát triển công nghiệp hỗ trợ, đào tạo nhân lực và tạo liên kết thực chất giữa doanh nghiệp FDI với doanh nghiệp Việt Nam.

Khi đó, FDI thế hệ mới sẽ không chỉ được đo bằng số vốn đăng ký hay số dự án, mà bằng khả năng tạo ra hệ sinh thái sản xuất có chiều sâu, sử dụng công nghệ cao hơn, xanh hơn và tạo nhiều giá trị hơn cho nền kinh tế Việt Nam.