Thủ tướng Lê Minh Hưng: Nhà nước phải điều tiết giá đất, giá nhà, ưu tiên phát triển nhà ở xã hội

Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng phát biểu tại tổ chiều 22/10 (Ảnh QH)

Ba đạo luật liên quan trực tiếp đến nguồn lực phát triển và đời sống người dân

Phát biểu tại phiên thảo luận tổ của Quốc hội về ba dự án Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng cho biết, Chính phủ đã nghiên cứu kỹ các tờ trình, báo cáo của cơ quan chủ trì soạn thảo, ý kiến thẩm tra sơ bộ từ tháng 8 và ý kiến thẩm tra của các cơ quan Quốc hội.

Các ý kiến của đại biểu Quốc hội tại tổ và hội trường sẽ được cơ quan soạn thảo lắng nghe, tổng hợp, tiếp thu để báo cáo Chính phủ và Quốc hội.

Thủ tướng đồng tình với nhận định của các đại biểu rằng, ba dự án luật có quan hệ trực tiếp, khăng khít, tác động đến nguồn lực phát triển đất nước cũng như chỗ ở, tài sản và sinh kế của người dân. Chính phủ xác định đây là ba đạo luật đặc biệt quan trọng.

Ngay sau khi trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp tháng 8, Chính phủ đã chỉ đạo tổ chức lấy ý kiến nhân dân đồng thời đối với cả ba dự thảo, thay vì chỉ lấy ý kiến riêng về Luật Đất đai. Quá trình này có sự tham gia phản biện của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, chuyên gia, địa phương và người dân.

Theo Thủ tướng, đợt lấy ý kiến ghi nhận khoảng 885.000 lượt ý kiến. Chính phủ đã chỉ đạo các cơ quan chuyên trách, gồm Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, nghiên cứu kỹ các ý kiến đóng góp, thẩm tra và phản biện để tiếp thu.

Mục tiêu đặt ra là bảo đảm ba dự án luật đồng bộ, thống nhất, không trùng lặp, không mâu thuẫn và có tính khả thi cao khi triển khai.

Lý giải vì sao phải tiếp tục sửa đổi dù cả ba luật mới có hiệu lực từ ngày 1/1/2024, Thủ tướng nêu ba nhóm nguyên nhân.

Trước hết là yêu cầu thể chế hóa những định hướng mới của Trung ương, đặc biệt là Nghị quyết 21 về sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan. Tiếp đó là các kết luận của cấp có thẩm quyền về phát triển cơ chế đặc thù đối với nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê.

Cùng với đó, việc tổ chức chính quyền địa phương hai cấp dẫn đến thay đổi trong phân loại đô thị, trong khi quá trình thực hiện pháp luật đã phát sinh nhiều vướng mắc.

Đặc biệt, nhu cầu nhà ở của người dân, người lao động, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, học sinh, sinh viên, nhất là tại các đô thị lớn, đang rất cao.

Thủ tướng cũng đề cập tình trạng giá nhà, giá bất động sản ở mức cao và hoạt động của một số lĩnh vực trên thị trường còn thiếu minh bạch. Những vấn đề này cần được điều chỉnh bằng các quy định pháp luật phù hợp.

Các đại biểu tham dự phiên họp tổ

Đổi mới quản lý đất đai, Nhà nước điều tiết giá đất và giá nhà

Đi sâu vào Luật Đất đai, Thủ tướng cho rằng đây là đạo luật quan trọng nhất trong ba dự án đang được xem xét sửa đổi.

Một trong những nội dung trọng tâm là đổi mới phương pháp phân loại đất. Thay vì quy định quá chi tiết, dự thảo phân thành ba nhóm chính: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất dự trữ phát triển.

Việc phân loại không chỉ phục vụ công tác quy hoạch mà còn liên quan trực tiếp đến thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Về quy hoạch, Chính phủ đang chỉ đạo khẩn trương sửa đổi Luật Quy hoạch và Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, hướng tới xây dựng một quy hoạch thống nhất trong phạm vi một đơn vị hành chính.

Theo định hướng được Thủ tướng trình bày, lĩnh vực đất đai sẽ chỉ còn quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoạch sử dụng đất quốc phòng và quy hoạch sử dụng đất an ninh.

Ở cấp tỉnh, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất không được lập độc lập mà tích hợp vào quy hoạch tỉnh. Tại cấp xã, kế hoạch sử dụng đất được xây dựng theo hướng đơn giản, số hóa và lồng ghép trong các quy hoạch chung.

Đối với đất trồng lúa, dự thảo chuyển từ quy định cứng về diện tích tối thiểu sang cho phép linh hoạt chuyển đổi diện tích đất trồng lúa kém hiệu quả, nhưng phải bảo đảm an ninh lương thực quốc gia và kiểm soát chặt chẽ quá trình chuyển đổi.

Liên quan đến thu hồi đất, Thủ tướng nhấn mạnh yêu cầu tuân thủ Hiến pháp, pháp luật, tránh lạm dụng thu hồi nhưng không gây khó khăn cho các dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Dự thảo phân chia các trường hợp thu hồi đất thành sáu nhóm: xây dựng trụ sở, công trình sự nghiệp; công trình công cộng và hạ tầng kỹ thuật; dự án phục vụ chính sách an sinh xã hội; dự án phát triển kinh tế, chỉnh trang đô thị, nông thôn; dự án thực hiện điều ước quốc tế; và dự án đã được Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư.

Trường hợp bổ sung đối tượng thu hồi đất mới phải do Quốc hội quyết định.

Về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, Thủ tướng nhấn mạnh sự thay đổi trong tư duy chính sách theo Nghị quyết 21: từ bồi thường tài sản bị thu hồi sang tái thiết cuộc sống cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất.

Theo đó, người có đất bị thu hồi được bồi thường bằng đất cùng mục đích sử dụng, bằng nhà ở hoặc bằng tiền; được ưu tiên tái định cư tại chỗ đối với dự án đô thị. Dự thảo cũng quy định việc hoán đổi đất ở bị thu hồi sang phần diện tích còn lại của thửa đất hoặc thửa đất khác thuộc quyền sử dụng của người dân trong địa bàn cấp xã.

Các khu tái định cư phải có loại nhà và diện tích phù hợp với mức bồi thường, khả năng chi trả, đồng thời bảo đảm hạ tầng xã hội, trường học, y tế và sinh kế lâu dài.

Đối với giao đất, cho thuê đất, dự thảo phân định rõ trường hợp phải đấu giá, đấu thầu và trường hợp không phải thực hiện các thủ tục này.

Đáng chú ý, về tài chính đất đai, Thủ tướng cho biết dự thảo tiếp tục xác định Nhà nước quyết định giá đất, nhưng việc xác định giá dựa trên bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, thay cho cơ chế định giá đất cụ thể thông qua tổ chức tư vấn như trước.

Việc định giá phải trung thực, khách quan, công khai, minh bạch, dựa trên dữ liệu đất đai và dữ liệu chuyên ngành, đồng thời hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Thủ tướng đồng tình với ý kiến không nên quy định quá cứng các tiêu chí định giá cụ thể trong luật để bảo đảm khả năng điều chỉnh khi cần thiết. Trường hợp cần thiết, Quốc hội có thể ủy quyền cho Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét cơ chế, tiêu chí định giá khi Chính phủ trình.

Theo Thủ tướng, nếu áp dụng cơ chế giá đất thuần túy theo thị trường, giá đất bị đẩy lên quá cao qua các phiên đấu giá sẽ làm tăng mạnh chi phí dự án, kéo theo giá nhà.

Vì vậy, Nhà nước phải điều tiết giá đất và giá nhà, ưu tiên phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, chuyển từ tư duy sở hữu nhà ở sang tư duy Nhà nước có trách nhiệm bảo đảm chỗ ở cho người dân theo Hiến pháp.

Phân cấp quản lý, số hóa dữ liệu và thận trọng với chính sách đất đai mới

Đối với quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, dự thảo quy định chính sách ưu đãi về đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số thuộc hộ nghèo, hộ cận nghèo.

Dự thảo cũng cho phép chuyển quyền sử dụng đất trước khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, nhưng phải hoàn thành nghĩa vụ này khi đăng ký biến động.

Về công chứng, chứng thực, Chính phủ đề xuất được quy định chi tiết các loại hợp đồng bắt buộc công chứng, phù hợp với quá trình chuyển đổi số và kết nối dữ liệu đất đai.

Trong phân cấp, phân quyền, dự thảo thực hiện nguyên tắc địa phương quyết định, địa phương làm, địa phương chịu trách nhiệm.

Cấp xã quản lý đất đai đối với hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư. Cấp tỉnh quản lý đối với tổ chức, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài và các dự án liên quan từ hai xã trở lên; đồng thời có thể phân cấp, ủy quyền cho cấp xã đủ năng lực.

Một nội dung được Thủ tướng đề cập là việc cấp mã định danh duy nhất cho từng thửa đất trên phạm vi toàn quốc.

Theo kế hoạch, hệ thống dữ liệu đất đai dự kiến hoàn thiện liên thông toàn quốc vào năm 2027, đáp ứng yêu cầu “đúng, đủ, sạch, sống”, qua đó đơn giản hóa thủ tục hành chính cho người dân.

Lộ trình hiệu lực tổng thể được dự kiến từ ngày 1/1/2028 để đồng bộ với cơ sở dữ liệu.

Về đất sau cổ phần hóa, doanh nghiệp tiếp tục sử dụng đúng mục đích đã xác định tại thời điểm cổ phần hóa, thực hiện các quyền, nghĩa vụ tương ứng và chỉ chuyển mục đích sử dụng theo quy định pháp luật.

Liên quan đến việc luật hóa Nghị quyết 171 về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội, Chính phủ trình Quốc hội hai phương án: luật hóa ngay hoặc tiếp tục thực hiện thí điểm.

Thủ tướng cho biết khi lấy ý kiến thành viên Chính phủ, tỷ lệ lựa chọn hai phương án là 50/50.

Về quan điểm cá nhân, Thủ tướng đề nghị chọn phương án tiếp tục thí điểm theo Nghị quyết 171 đến kỳ sơ kết, nhằm bảo đảm thận trọng và đánh giá đầy đủ tác động trước khi luật hóa chính thức.

Phát triển nhà ở cho thuê, kiểm soát giao dịch bất động sản

Đối với dự án Luật Nhà ở, Thủ tướng cho biết dự thảo phân định bốn nhóm: nhà ở thương mại theo cơ chế thị trường; nhà ở cho thuê; nhà ở công vụ; và nhà ở xã hội, nhà ở chính sách.

Trong đó, nhà ở công vụ có chính sách miễn tiền thuê cho cán bộ, công chức, viên chức luân chuyển đến vùng đặc biệt khó khăn, biên giới, hải đảo.

Đáng chú ý, dự thảo xác định nhà ở cho thuê là một trụ cột chiến lược để bảo đảm an sinh xã hội và kiềm chế đầu cơ bất động sản.

Chính phủ đề xuất dành riêng một chương quy định cơ chế phát triển nhà ở cho thuê, với khung giá thuê do UBND cấp tỉnh quy định.

Đối với nhà ở xã hội, dự thảo luật hóa quy định sau năm năm, người mua chỉ được chuyển nhượng lại cho các đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội, nhằm ngăn chặn việc trục lợi chính sách.

Cùng với đó, UBND cấp tỉnh được chủ động quyết định việc dành 20% quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại hoặc nộp khoản tiền tương đương.

Dự thảo cũng quy định thời hạn sử dụng chung cư theo niên hạn công trình và hạn chế tối đa hoạt động phân lô, bán nền tại các đô thị.

Đối với dự án Luật Kinh doanh bất động sản, Chính phủ tập trung vào việc thống nhất quy trình giao dịch và gắn mã định danh điện tử cho từng giao dịch bất động sản.

Để bảo vệ người mua nhà, công trình hình thành trong tương lai, dự thảo yêu cầu chủ đầu tư phải thông báo đủ điều kiện bán, có bảo lãnh tài chính của ngân hàng và mức tiền đặt cọc không vượt quá 5%.

Các nội dung sửa đổi khác gồm chuẩn hóa hợp đồng mẫu; phân quyền cho địa phương trong chuyển nhượng dự án để xử lý chồng lấn với Luật Đầu tư; quy định điều kiện đối với dự án BT; cắt giảm thủ tục hành chính; công khai, minh bạch thông tin thị trường và xây dựng cơ sở dữ liệu nhà ở, bất động sản quốc gia.

Về quá trình hoàn thiện các dự án luật, Thủ tướng cho biết, Chính phủ sẽ tiếp tục chỉ đạo cơ quan chủ trì soạn thảo nghiêm túc tiếp thu, giải trình đầy đủ ý kiến của đại biểu Quốc hội và các cơ quan thẩm tra, đồng thời hoàn thiện các văn bản hướng dẫn chi tiết để bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ và khả thi khi triển khai.