Sửa Luật Nhà ở: Tăng nguồn cung phải đi cùng khả năng chi trả của người dân

Cơ hội mới cho người mua nhà ở xã hội (Ảnh CP)

Nhà ở xã hội phải được xây dựng đúng nơi người dân cần

Một trong những vấn đề được nhiều đại biểu quan tâm là cách xác định nhu cầu nhà ở và tổ chức phát triển nguồn cung. Theo đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (Đoàn TP. Hải Phòng), chính sách nhà ở cần chuyển mạnh tư duy từ gia tăng số lượng sang đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân, trong đó thu nhập, khả năng chi trả và biến động dân số phải trở thành những căn cứ quan trọng khi xây dựng chương trình phát triển nhà ở.

Từ cách tiếp cận này, đại biểu đề nghị bổ sung nguyên tắc xác định nhu cầu nhà ở trên cơ sở thu nhập và khả năng chi trả tại khoản 2 Điều 5 của dự thảo luật. Đối với nhà ở xã hội, việc xác định điều kiện thu nhập của người được thụ hưởng cũng cần gắn với chi phí sinh hoạt thực tế tại từng địa phương.

Vấn đề không chỉ là xây dựng bao nhiêu căn nhà mà còn là những căn nhà đó được bố trí ở đâu, có phù hợp với điều kiện sinh sống và làm việc của người dân hay không.

Liên quan đến nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại, dự thảo cho phép chủ đầu tư thực hiện bằng quỹ đất trong dự án, bố trí đất ngoài dự án hoặc nộp khoản tiền tương đương. Tuy nhiên, nhiều đại biểu cho rằng việc lựa chọn phương thức thực hiện cần có nguyên tắc rõ ràng.

Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn đề nghị ưu tiên bố trí quỹ đất nhà ở xã hội ngay trong dự án thương mại tại những khu vực có nhu cầu cao. Trường hợp bố trí đất ngoài dự án, phải bảo đảm kết nối hạ tầng giao thông, trường học và cơ sở y tế. Nếu thực hiện nghĩa vụ bằng tiền, phương pháp xác định giá trị tương đương cần được công khai.

Cùng quan tâm đến vấn đề này, đại biểu Hà Thị Anh Thư (Đoàn Quảng Ngãi) đề nghị giữ quỹ đất nhà ở xã hội theo quy hoạch đã được phê duyệt, hạn chế việc cho doanh nghiệp nộp tiền thay thế. Theo đại biểu, cơ chế thay thế quỹ đất nếu không được kiểm soát có thể khiến nhà ở xã hội bị đẩy ra xa trung tâm, thiếu các điều kiện hạ tầng cần thiết.

Đại biểu Võ Ngọc Thanh Trúc (Đoàn TP.HCM) cũng nhấn mạnh yêu cầu nhà ở xã hội phải được xây dựng đúng nơi người dân cần, đồng thời đề nghị siết chặt quy định cho phép nộp tiền thay nghĩa vụ bố trí quỹ đất.

Ở góc độ tổ chức thực hiện, đại biểu Nguyễn Thị Hồng Hạnh (Đoàn TP.HCM) đề nghị đánh giá kỹ sự cần thiết của Chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh, tránh trùng lặp với hệ thống quy hoạch tỉnh và quy hoạch chung đô thị. Theo đại biểu, chương trình này nên mang tính định hướng, không trở thành điều kiện bắt buộc làm phát sinh thêm thủ tục khi chấp thuận chủ trương đầu tư dự án.

Đại biểu Nguyễn Duy Thanh (Đoàn Cà Mau) cũng lưu ý việc điều chỉnh chương trình phát triển nhà ở không được làm đình trệ những dự án đã phù hợp với quy hoạch đô thị.

Phát triển nhà cho thuê, kiểm soát giá và ưu đãi từ nguồn lực công

Bên cạnh nhà ở để bán, chính sách phát triển nhà ở cho thuê nhận được nhiều ý kiến đề nghị hoàn thiện theo hướng trở thành một kênh đáp ứng nhu cầu chỗ ở của người dân, nhất là những người chưa có khả năng mua nhà.

Đại biểu Trương Hồ Hải (Đoàn An Giang) đề nghị coi nhà ở cho thuê là một trụ cột chính sách riêng biệt, được hỗ trợ bằng cơ chế đồng bộ về đất đai, tín dụng và thuế. Cùng quan điểm cần tạo điều kiện cho nhà đầu tư tham gia phát triển nhà ở cho thuê, đại biểu Nguyễn Duy Thanh đề nghị cụ thể hóa ưu đãi thuế, tín dụng, trong đó có thời hạn vay dài và kỳ hạn trả nợ phù hợp với dòng tiền cho thuê.

Theo đại biểu Thanh, cơ chế chuyển nhượng dự án hoặc phần nhà ở cho thuê được hưởng ưu đãi cũng cần được quy định rõ. Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án phải được phân biệt với giao dịch bán lẻ căn hộ; bên nhận chuyển nhượng phải tiếp tục thực hiện cam kết duy trì mục đích cho thuê. Tuy nhiên, chính sách ưu đãi chỉ có ý nghĩa khi giá thuê thực sự phù hợp với người có nhu cầu.

Đại biểu Nguyễn Vũ Trung (Đoàn TP.HCM) đề nghị đưa đối tượng thụ hưởng và khả năng chi trả vào trung tâm chính sách nhà ở cho thuê. Việc xét ưu tiên cần căn cứ vào thu nhập, khoảng cách từ nơi ở đến nơi làm việc, đồng thời nghiên cứu cơ chế cấp bù giá thuê.

Đáng chú ý, đại biểu đề nghị khấu trừ toàn bộ các khoản hỗ trợ về đất đai, hạ tầng khỏi giá thuê, tránh tình trạng dự án được hưởng nhiều ưu đãi từ nguồn lực công nhưng người dân vẫn phải trả mức giá cao.

Đại biểu Nguyễn Bình Tân (Đoàn Cà Mau) cũng đề nghị không tính trùng vào giá thuê những khoản chi phí đã được ngân sách nhà nước hoặc các nguồn hợp pháp khác cấp bù, hỗ trợ.

Trong khi đó, đại biểu Trịnh Ngọc Phương (Đoàn Tây Ninh) nhấn mạnh khả năng chi trả của người thu nhập thấp phải là thước đo hiệu quả chính sách; giá thuê và các khoản chi phí dịch vụ cần được công khai.

Đối với Quỹ nhà ở được đề cập tại Điều 32 của dự thảo, nhiều ý kiến thống nhất sự cần thiết tạo nguồn lực phát triển nhà ở cho thuê, nhưng đề nghị làm rõ cơ chế quản lý và giám sát.

Đại biểu Lương Thị Hoa (Đoàn Thanh Hóa) kiến nghị phân định rõ nguồn thu, nhiệm vụ chi của Quỹ với ngân sách nhà nước, đồng thời bổ sung nguyên tắc hạch toán tài sản và công khai giám sát. Cùng quan điểm, đại biểu Trịnh Ngọc Phương đề nghị quy định kiểm toán và giám sát độc lập nguồn vốn Quỹ.

Một vấn đề khác được các đại biểu quan tâm là kiểm soát việc chuyển nhượng, bán lại nhà ở xã hội sau thời hạn quy định.

Đại biểu Trần Văn Lâm (Đoàn Bắc Ninh) cho rằng nhà ở xã hội được hình thành từ nhiều chính sách ưu đãi công, vì vậy cần nghiên cứu cơ chế lưu chuyển trong hệ thống nhà ở xã hội, thông qua việc bán lại cho Nhà nước, Quỹ nhà ở hoặc người thuộc diện đủ điều kiện theo mức giá được kiểm soát. Mục tiêu là không để ưu đãi của Nhà nước chuyển thành lợi nhuận đầu cơ cá nhân.

Đại biểu Lý Anh Thư (Đoàn An Giang) đề nghị nghiên cứu phương pháp xác định giá bán lại sau 5 năm trên cơ sở giá mua ban đầu và hệ số điều chỉnh chi phí xây dựng hợp lý.

Ở chiều ngược lại, đại biểu Võ Ngọc Thanh Trúc lưu ý cần có cơ chế linh hoạt cho những gia đình gặp biến cố như bệnh tật hoặc chuyển công tác, được bán lại nhà cho Quỹ nhà ở, chủ đầu tư theo giá công khai hoặc hoàn trả phần ưu đãi đã nhận.

Để chính sách đến đúng đối tượng, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn đề nghị kết nối dữ liệu nhà ở với dữ liệu đất đai và dân cư, phục vụ kiểm soát người thụ hưởng và ngăn chặn đầu cơ. Đại biểu Nguyễn Bình Tân đề nghị có cơ chế tra cứu trên phạm vi toàn quốc nhằm xác định người đăng ký đã từng mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội tại địa phương khác hay chưa.

Đối với người lao động tự do, đại biểu Trần Anh Tuấn (Đoàn TP.HCM) đề nghị hướng dẫn rõ cách xác minh thu nhập trong 12 tháng liên tục, nhất là trường hợp không có hợp đồng lao động hoặc làm việc thời vụ, để việc xét duyệt nhà ở xã hội có thể thực hiện trong thực tế.

Bảo vệ quyền lợi người mua nhà, bảo đảm chỗ ở an toàn

Cùng với việc phát triển nguồn cung và hoàn thiện chính sách giá, nhiều đại biểu đề nghị sửa đổi các quy định liên quan trực tiếp đến quyền lợi người mua, người thuê nhà và công tác quản lý nhà ở.

Đại biểu Nguyễn Khánh Vũ (Đoàn Quảng Trị) đề nghị bổ sung lại thời hạn bắt buộc chủ đầu tư phải nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà không quá 50 ngày kể từ ngày bàn giao. Trường hợp chậm trễ gây thiệt hại phải có trách nhiệm bồi thường.

Liên quan đến các dự án đang thế chấp ngân hàng, đại biểu Trịnh Ngọc Phương đề nghị quy định rõ trách nhiệm cung cấp thông tin cho người mua. Việc người mua đồng ý với phương án xử lý tài sản thế chấp phải được thể hiện bằng văn bản rõ ràng.

Đối với kinh phí bảo trì chung cư, đại biểu Trần Anh Tuấn đề nghị công khai số tiền đã thu, số dư và lãi phát sinh trong thời gian chủ đầu tư quản lý trước khi bàn giao cho Ban quản trị. Đồng thời, cần quy định rõ thẩm quyền cưỡng chế bàn giao và cơ chế bảo vệ tài khoản bảo trì khi chủ đầu tư phá sản hoặc giải thể.

Một nội dung khác là bảo đảm chỗ ở cho người dân phải di dời khỏi chung cư xuống cấp. Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Đoàn TP. Hải Phòng) phản ánh tình trạng người nghèo, người cao tuổi tại một số chung cư xây dựng sau năm 1994 không đủ khả năng đóng góp để xây dựng lại, trong khi khoản bồi thường không đủ mua nhà mới.

Đại biểu đề nghị có cơ chế hỗ trợ chỗ ở thực chất, ưu tiên thuê hoặc mua nhà ở xã hội, thay vì chỉ hỗ trợ bằng tiền, nhằm bảo đảm người dân phải di dời có nơi ở an toàn, ổn định.

Từ thực tiễn tại Đồng bằng sông Cửu Long, đại biểu Tạ Minh Tâm (Đoàn Đồng Tháp) đề nghị đưa dữ liệu rủi ro thiên tai, sạt lở, ngập úng và kịch bản biến đổi khí hậu thành căn cứ xây dựng chiến lược phát triển nhà ở. Đồng thời, cần bổ sung tiêu chuẩn an toàn đối với nhà ở tại khu vực nông thôn, ven sông và mở rộng chính sách hỗ trợ chỗ ở cho những hộ phải di dời khẩn cấp do thiên tai, kể cả trường hợp không thuộc diện thu hồi đất thực hiện dự án.

Đối với nhà lưu trú công nhân, đại biểu Nguyễn Vũ Trung đề nghị không chấm dứt ngay quyền sử dụng chỗ ở khi người lao động mất việc làm, đồng thời cho phép người thân trong gia đình được ở cùng.

Trong khi đó, đại biểu Lương Thị Hoa và nhiều đại biểu khác kiến nghị mở rộng chính sách nhà ở công vụ cho giáo viên, nhân viên y tế làm việc tại địa bàn khó khăn, vùng sâu, vùng xa, biên giới và hải đảo.

Tại phiên thảo luận, các đại biểu cũng đề nghị tiếp tục rà soát tính thống nhất của dự thảo Luật Nhà ở với pháp luật về đất đai, kinh doanh bất động sản và công chứng; làm rõ các quy định về quản lý chung cư, an toàn phòng cháy, chữa cháy và sử dụng căn hộ vào mục đích lưu trú ngắn hạn. Những góp ý tập trung vào yêu cầu chính sách nhà ở không chỉ thúc đẩy phát triển dự án mà còn phải bảo đảm khả năng tiếp cận, tính minh bạch của các khoản ưu đãi và quyền có chỗ ở an toàn của người dân.