Cần đổi mới cách tiếp cận trong quản lý nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội là chính sách an sinh, không phải dấu hiệu để phân biệt người dân theo điều kiện kinh tế

Rõ đối tượng và nguyên tắc xác định giá

Nhà ở xã hội không phải là sản phẩm thương mại thông thường. ĐBQH Trần Văn Lâm (Bắc Ninh) khẳng định, nhà ở xã hội được hình thành từ nhiều chính sách ưu đãi của Nhà nước về đất đai, tiền sử dụng đất, thuế, tín dụng, thủ tục đầu tư, hạ tầng và các chính sách hỗ trợ khác. Người mua phải đúng đối tượng, đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật. Do đó, tính chất xã hội của nhà ở không thể mất đi chỉ vì đã qua một khoảng thời gian nhất định.

Từ nguyên tắc ấy, ĐBQH Hà Thị Anh Thư (Quảng Ngãi) nhấn mạnh, cần đổi mới cách tiếp cận trong quản lý nhà ở xã hội. Bởi nhà ở xã hội là chính sách an sinh, không phải dấu hiệu để phân biệt người dân theo điều kiện kinh tế. Thước đo cuối cùng của chính sách nhà ở không chỉ là số căn nhà được xây dựng mà là số người dân thực sự được sống trong những ngôi nhà an toàn, ổn định, có hạ tầng đồng bộ, chất lượng sống bảo đảm và phù hợp với khả năng tài chính của mình.

Theo đại biểu thuộc đoàn Quảng Ngãi, không nên quá chú trọng tên gọi, mà cần quan tâm đến bản chất và hiệu quả thực chất của chính sách nhà ở xã hội. Không nhất thiết tên thương mại của dự án phải gắn với cụm từ “nhà ở xã hội” nhưng hồ sơ pháp lý và thông tin công khai cần xác định rõ tính chất dự án, đối tượng thụ hưởng và các điều kiện quản lý theo quy định. Nhà ở có thể được hỗ trợ về giá nhưng không được thấp hơn về chất lượng sống và sự tôn trọng dành cho người dân.

Với khoản 3 Điều 59 của Dự thảo giao Chính phủ quy định điều kiện về nhà ở và thu nhập đối với các đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội nhận được sự đồng tình của các ĐBQH. Việc giao Chính phủ quy định chi tiết là cần thiết để phù hợp với biến động kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, cần có nguyên tắc xác định điều kiện thu nhập gắn với thu nhập thực tế, mặt bằng giá nhà, chi phí sinh hoạt và khả năng chi trả tại từng khu vực. Nếu chỉ căn cứ ngưỡng thu nhập mà không tính đến sự chênh lệch lớn về giá nhà và chi phí sinh hoạt giữa các địa phương thì có thể dẫn đến tình trạng một bộ phận người dân có nhu cầu thực sự lại không đáp ứng điều kiện được hỗ trợ. Do đó, các đại biểu đề nghị đặc biệt quan tâm nhóm người lao động có thu nhập trung bình thấp, cán bộ, công chức, viên chức trẻ, công nhân và người lao động làm việc tại các đô thị lớn.

Xác định giá cần đi kèm trách nhiệm giải trình, công khai thông tin

Xác định đúng người mua mới là một nửa vấn đề, ‘cửa ải’ tiếp theo là giá bán, khâu quyết định ưu đãi có đến được tay người mua hay không cũng được nhiều đại biểu quan tâm. Dù đánh giá cao việc đơn giản hóa thủ tục xác định giá nhằm đẩy nhanh tiến độ dự án nhưng ĐBQH Trần Văn Lâm cho rằng, nhà ở xã hội được hưởng nhiều ưu đãi về đất đai, thuế, tín dụng và các cơ chế khác, việc chủ đầu tư tự xác định giá cần đi kèm trách nhiệm giải trình, công khai thông tin và kiểm soát hiệu quả.

Do đó, ĐBQH Trần Văn Lâm cho rằng, cần bổ sung vào Điều 67 yêu cầu công khai các cấu phần chủ yếu hình thành giá bán, giá thuê mua; cơ chế kiểm tra, hậu kiểm độc lập theo mức độ rủi ro; trách nhiệm xử lý, hoàn trả cho người mua khi phát hiện chi phí không hợp lý, không hợp lệ. Đặc biệt, cần có cơ chế bảo đảm toàn bộ giá trị ưu đãi của Nhà nước được phản ánh đúng vào giá nhà ở xã hội, tránh tình trạng chính sách ưu đãi được thiết kế để hỗ trợ người dân nhưng lợi ích cuối cùng lại không đến đầy đủ với người thụ hưởng.

Liên quan đến cơ chế chuyển nhượng nhà ở xã hội sau 5 năm, ĐBQH Lý Anh Thư (An Giang) đồng tình với việc giới hạn giá bán lại trong thời hạn 5 năm nhằm hạn chế đầu cơ, trục lợi chính sách. Tuy nhiên, dự thảo Luật chưa xác định nguyên tắc kiểm soát giá bán lại sau thời hạn này. Đại biểu cho rằng, trong bối cảnh nhu cầu nhà ở xã hội còn lớn, nguồn cung chưa đáp ứng đầy đủ, trong khi giá nhà ở thương mại ngày càng vượt quá khả năng chi trả của nhiều người dân, việc chưa có cơ chế kiểm soát giá bán lại có thể làm giảm cơ hội tiếp cận nhà ở xã hội của những người thực sự có nhu cầu.

Trên thực tế, dù nhà ở xã hội được bán lại với giá thấp hơn nhà ở thương mại, mức giá đó vẫn có thể cao hơn đáng kể so với giá bán ban đầu. Khi đó, người bán có thể thu được khoản chênh lệch lớn từ chính tài sản được hình thành nhờ chính sách hỗ trợ của Nhà nước, trong khi người mua thuộc diện được hưởng chính sách lại phải gánh mức giá cao hơn nhiều so với khả năng chi trả dự kiến. Điều này có thể làm giảm ý nghĩa an sinh của chính sách nhà ở xã hội. "Tôi đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu cơ chế xác định giá bán lại sau 05 năm dựa trên giá mua ban đầu và chỉ số hoặc hệ số điều chỉnh do cơ quan có thẩm quyền xác định, có tính đến biến động hợp lý của chi phí xây dựng và mặt bằng giá", ĐBQH Lý Anh Thư đề nghị.

Đồng tình với quan điểm trên, đại biểu ĐBQH Trần Văn Lâm (Bắc Ninh) cho rằng, quy định giới hạn việc chuyển nhượng nhà ở xã hội trong 05 năm đầu và sau thời hạn này vẫn chỉ cho phép bán lại cho đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội là hợp lý, góp phần hạn chế tình trạng nhà ở xã hội dần chuyển thành hàng hóa thương mại. Tuy nhiên, cơ chế bán lại cần được quy định rõ hơn. Nếu nhà ở xã hội được mua với giá thấp hơn đáng kể so với giá thị trường nhờ các chính sách ưu đãi của Nhà nước, nhưng sau một thời gian lại được bán theo giá thị trường, phần giá trị ưu đãi rất dễ trở thành lợi nhuận riêng của người mua lần đầu. Khi đó, Nhà nước vừa mất nguồn lực hỗ trợ, vừa mất một căn nhà trong quỹ nhà ở xã hội.

ĐBQH Trần Văn Lâm đề nghị nghiên cứu cơ chế để nhà ở xã hội được chuyển nhượng chủ yếu trong hệ thống nhà ở xã hội. Khi không còn nhu cầu sử dụng, người mua có thể bán lại cho Nhà nước, quỹ nhà ở, chủ đầu tư hoặc người khác đủ điều kiện hưởng chính sách, theo mức giá hợp lý do pháp luật quy định. Mức giá này cần bảo đảm quyền lợi chính đáng của người bán, có tính đến biến động giá trị đồng tiền, chất lượng còn lại của căn nhà và chi phí cải tạo hợp lý, đồng thời không tạo ra lợi nhuận đầu cơ từ các chính sách ưu đãi của Nhà nước.

Bên cạnh đó, ĐBQH Trần Văn Lâm đề nghị rà soát chính sách thuế đối với giao dịch nhà ở xã hội. Theo đó, khi pháp luật đã giới hạn đối tượng mua, kiểm soát giá bán và không cho phép giao dịch theo cơ chế thị trường thì không nên áp dụng máy móc chính sách thuế như đối với giao dịch bất động sản thương mại thông thường. Đối với trường hợp chuyển nhượng trong hệ thống nhà ở xã hội, đúng đối tượng, đúng mức giá do pháp luật kiểm soát và không phát sinh lợi nhuận thương mại, đại biểu đề nghị nghiên cứu cơ chế thuế phù hợp, trong đó có thể xem xét miễn thuế thu nhập cá nhân đối với giao dịch này; đồng thời, sửa đổi, bổ sung đồng bộ pháp luật về thuế nếu cần thiết.