Giá bất động sản sẽ đi về đâu?

TS. Đinh Thế Hiển, Chủ tịch Hội đồng chuyên gia Hội Doanh nghiệp Tài chính và Bất động sản TP. Hồ Chí Minh

Theo ông, bức tranh toàn cảnh của thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh hiện nay như thế nào và trong bối cảnh giá đã thấp hơn, triển vọng sẽ ra sao?

Thời gian gần đây, câu hỏi được đặt ra là thị trường sắp tới sẽ tăng trưởng ra sao, giá nhà biến động theo chu kỳ nào? Theo tôi, trước hết cần trả lời câu hỏi: Giá nhà hiện nay có phù hợp với khả năng chi trả của người mua hay không?

TP. Hồ Chí Minh và các khu vực lân cận tập trung nhu cầu lớn về nhà ở và đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, nhu cầu lớn chưa đồng nghĩa với sức mua lớn. Bởi nhu cầu chỉ chuyển thành giao dịch khi người mua có đủ nguồn lực tài chính.

Vì vậy, cần đặt giá nhà trong tương quan với tiền lương, khả năng tích lũy và nghĩa vụ trả nợ. Đây là cơ sở để đánh giá liệu thị trường còn dư địa tăng giá hay đã tiến đến giới hạn sức mua.

Theo số liệu VFA Group tổng hợp và quy đổi, tiền lương bình quân tại Việt Nam khoảng 9-10 triệu đồng/người/tháng, so với 11,5-12 triệu đồng tại Thái Lan và 21-22 triệu đồng tại Malaysia.

Trong khi đó, bộ số liệu so sánh cho thấy giá căn hộ tiêu chuẩn 70 m² tại khu vực TP. Hồ Chí Minh trước sắp xếp địa giới thấp hơn Bangkok nhưng cao hơn Kuala Lumpur. Tuy nhiên, giá tuyệt đối chưa phản ánh đầy đủ khả năng tiếp cận nhà ở.

Như vậy, sau khi điều chỉnh tiền lương đô thị cao hơn 20% so với bình quân cả nước, người lao động tại TP. Hồ Chí Minh cần hơn 50 năm thu nhập để mua căn hộ tiêu chuẩn. Mức này xấp xỉ Bangkok và cao hơn đáng kể so với Kuala Lumpur.

Cần hiểu đây là phép tính dành toàn bộ thu nhập từ lương để mua nhà, chưa trừ chi phí sinh hoạt. Thời gian tích lũy thực tế còn dài hơn. Điều đó cho thấy giá nhà đang tạo ra rào cản lớn đối với người mua dựa chủ yếu vào tiền lương.

Liệu theo các lý giải này, khi thu nhập của người dân tăng lên trong thời gian tới sẽ giúp thu hẹp khoảng cách với giá nhà, thưa ông?

Thực tế, khả năng tăng lương phụ thuộc vào năng suất lao động và hiệu quả kinh doanh. Mức lương thấp hơn các nước trong khu vực không có nghĩa doanh nghiệp Việt Nam còn nhiều dư địa để tăng chi trả.

Nếu năng suất chưa cải thiện tương ứng, tăng lương sẽ gây áp lực lên giá thành và sức cạnh tranh. Từ góc nhìn này, tôi cho rằng mức tăng lương vượt 5% mỗi năm khó đạt trên diện rộng trong giai đoạn 2027-2028.

Khi thu nhập chỉ cải thiện từng bước, sức mua khó theo kịp mặt bằng giá nhà liên tục tăng. Đây là một giới hạn quan trọng đối với triển vọng tăng giá của phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực.

Giả định hai vợ chồng mỗi người nhận lương 15 triệu đồng/tháng, dành 15 triệu đồng cho sinh hoạt và phần còn lại để trả nợ mua nhà.

Với căn hộ 70 m² giá 4,2 tỷ đồng, gia đình đã có 30% vốn, vay 70% trong 15 năm, lãi suất giả định cố định 8%/năm. Nếu trả gốc đều hằng tháng, lãi tính trên dư nợ giảm dần, khoản thanh toán tháng đầu khoảng 35,9 triệu đồng. Riêng tiền gốc mỗi tháng đã khoảng 16,3 triệu đồng, vượt ngân sách trả nợ của gia đình. Với căn hộ 5,6 tỷ đồng, tổng gốc và lãi tháng đầu tăng lên khoảng 47,9 triệu đồng.

Nếu giữ chi phí sinh hoạt 15 triệu đồng/tháng, tổng thu nhập cần đạt khoảng 50,9 triệu đồng để đáp ứng khoản thanh toán tháng đầu khi mua căn hộ 4,2 tỷ đồng. Với căn hộ 5,6 tỷ đồng, mức tương ứng là 62,9 triệu đồng.

Đó là chưa tính thêm chi phí nuôi con và dự phòng. Như vậy, rào cản không chỉ nằm ở khoản vốn ban đầu mà còn ở khả năng duy trì dòng tiền trả nợ.

Từ những phân tích trên, ông dự báo giá căn hộ giai đoạn 2027-2028 sẽ diễn biến ra sao?

Tôi cho rằng căn hộ tiêu chuẩn phục vụ nhu cầu ở thực tại TP. Hồ Chí Minh có rất ít dư địa tăng giá trong giai đoạn này. Giá đã cao so với thu nhập, trong khi khả năng tăng lương và trả nợ của người mua còn hạn chế.

Nhận định này không áp dụng đồng đều cho mọi dự án. Sản phẩm có vị trí đặc biệt, nguồn cung khan hiếm hoặc phục vụ khách hàng giàu có vẫn có thể tăng giá. Nhưng diễn biến đó không đại diện cho sức mua của số đông.

Trong ngắn hạn, nhu cầu vốn sản xuất, kinh doanh cuối năm còn tạo áp lực lên nguồn vốn ngân hàng. Nếu lãi suất tiền gửi vẫn hấp dẫn, người có tiền sẽ cân nhắc kỹ hơn trước khi mua bất động sản có tính thanh khoản thấp.

Giao dịch có thể cải thiện nhưng khó phục hồi đồng đều. Giá sơ cấp có xu hướng được duy trì, trong khi doanh nghiệp tăng chiết khấu, giãn thanh toán và hỗ trợ lãi suất để thúc đẩy bán hàng.

Giá thứ cấp chịu áp lực lớn hơn, nhất là với người sử dụng đòn bẩy cao hoặc cần thu hồi vốn. Vì vậy, mức giá sau ưu đãi và tổng chi phí sở hữu sẽ ngày càng quan trọng trong quyết định mua.

Lợi thế thuộc về sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng tốt, đáp ứng nhu cầu ở thực và mức giá phù hợp. Cơ hội vẫn có, nhưng phụ thuộc vào việc chọn đúng tài sản, mua đúng giá và kiểm soát tốt chi phí vốn.

Xin cảm ơn ông!