Bất động sản du lịch: Đã đến lúc lấy hiệu quả khai thác làm thước đo

Ông Chử Văn Hải phát biểu tại hội thảo

Hoàn thiện pháp lý, định hình hướng phát triển mới

Ngày 30/10/2026, Báo Xây dựng, tỉnh Gia Lai và Tập đoàn FLC tổ chức Hội thảo “Bất động sản du lịch trong chu kỳ mới: Từ hành lang pháp lý đến giá trị khai thác”.

Phát biểu tại hội thảo, ông Chử Văn Hải, Phó Vụ trưởng, Phó Chánh văn phòng Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản cho biết, từ ngày 1/8/2024, Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 bổ sung quy định về công trình du lịch, lưu trú, hoạt động kinh doanh và cấp giấy chứng nhận, từng bước tháo gỡ vướng mắc.

Theo ông Hải, bất động sản du lịch chịu sự điều chỉnh của 5 nhóm pháp luật: đầu tư, đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản và du lịch. Nhà đầu tư vì vậy phải đáp ứng đồng thời nhiều yêu cầu về thủ tục, sử dụng đất, xây dựng và kinh doanh.

Đáng chú ý, Luật Đầu tư 2025 quy định các trường hợp phải chấp thuận chủ trương đầu tư, gồm dự án đề nghị giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu; dự án tại khu vực ảnh hưởng quốc phòng, an ninh hoặc đề nghị giao khu vực biển. Thẩm quyền phần lớn được phân cấp cho UBND và Chủ tịch UBND cấp tỉnh, tăng tính chủ động cho địa phương.

Về đất đai, Luật Đất đai 2024 quy định căn hộ du lịch, biệt thự du lịch xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ. Thời hạn sử dụng đất theo thời hạn dự án, thông thường không quá 50 năm, trường hợp đặc biệt không quá 70 năm. Việc mua bán, cho thuê mua công trình lưu trú phải đáp ứng Luật Kinh doanh bất động sản, gồm quy định về sử dụng đất, điều kiện kinh doanh và hợp đồng.

Khung pháp lý cần tiếp tục làm rõ trách nhiệm quản lý, vận hành sau khi công trình được đưa vào khai thác, nhất là với sản phẩm có nhiều chủ sở hữu.

Ông Lê Đăng Tuấn, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Gia Lai cho biết, sau sắp xếp đơn vị hành chính, tỉnh có lợi thế kết nối biển, đô thị và cao nguyên, thuận lợi phát triển sản phẩm nghỉ dưỡng, sinh thái, văn hóa, chăm sóc sức khỏe và trải nghiệm cộng đồng.

Quy hoạch tỉnh Gia Lai thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050 xác định du lịch là ngành kinh tế mũi nhọn, hướng tới xây dựng tỉnh thành cực tăng trưởng du lịch mới của khu vực duyên hải miền Trung, gắn với không gian “biển - rừng - cao nguyên”. Phía Đông tỉnh hiện có hơn 15 dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đã và đang triển khai, dự kiến cung cấp hơn 9.000 sản phẩm căn hộ và biệt thự nghỉ dưỡng.

Thị trường còn hạn chế trong quản lý, vận hành condotel, nhất là chi phí dịch vụ, bảo trì, bảo dưỡng và an ninh trật tự. Những vấn đề này có thể gây tranh chấp giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp, ảnh hưởng chất lượng điểm đến.

Một số dự án vẫn đặt nặng kỳ vọng tăng giá hơn hiệu quả khai thác, thiếu đồng bộ hạ tầng và còn vướng mắc pháp lý, vận hành. Chu kỳ mới cần ba chuyển đổi: từ tăng giá sang khai thác thực tế; từ dự án riêng lẻ sang hệ sinh thái du lịch; từ khai thác tài nguyên sang tạo giá trị gắn với bảo tồn thiên nhiên, văn hóa bản địa.

“Chu kỳ mới của bất động sản du lịch không nên được đo bằng số dự án được chấp thuận hay khối lượng sản phẩm giao dịch, mà phải bằng hiệu quả khai thác, chất lượng không gian và giá trị kinh tế - xã hội”, ông Tuấn nhấn mạnh.

Quy hoạch cần phù hợp lợi thế từng khu vực, nhu cầu thị trường, kết nối hạ tầng và sức chịu tải môi trường. Dự án phải có sản phẩm đặc trưng, phương án kinh doanh khả thi, năng lực vận hành tốt và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp, cộng đồng.

Chuyển từ bán sản phẩm sang khai thác dài hạn

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 22/8/2026 của Bộ Chính trị định hướng đưa du lịch Việt Nam thành ngành kinh tế mũi nhọn.

Quang cảnh hội thảo

Theo ông Đính, nhiều điểm du lịch còn khai thác cục bộ, thiếu liên kết vùng; hạ tầng chưa đáp ứng đầy đủ nhu cầu, hiệu quả kinh tế hạn chế. Bất động sản du lịch cần gắn với giao thông, dịch vụ và quy hoạch điểm đến.

Theo Viện Nghiên cứu & Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), cả nước hiện có 146.438 sản phẩm condotel, đáp ứng nhu cầu lưu trú của gần 70 triệu khách mỗi năm. Khách chủ yếu lưu trú ngắn ngày, nhưng nguồn cung hiện tại chưa đáp ứng được một nửa nhu cầu phát sinh thực tế. Nguồn cung cũng còn cách xa chỉ tiêu của Nghị quyết 26-NQ/TW của Bộ Chính trị.

Một số địa phương tạo điểm sáng nhờ cải thiện chất lượng du lịch và xây dựng khu đô thị du lịch quy mô từ vài trăm đến hàng nghìn hecta. Ông Đính dự báo thị trường chuyển nhượng condotel, shophouse và villa hồi phục vào năm 2028, khi kinh tế du lịch tăng trưởng mạnh; các sản phẩm này có thể trở thành nguồn cung chủ lực cho lưu trú cao cấp.

Ông Đính dự báo khách quốc tế khoảng 30-40 triệu khách, khách nội địa cao cấp khoảng 160 triệu lượt mỗi năm; condotel hiện chỉ đáp ứng khoảng 1/3 nhu cầu. Cơ hội phụ thuộc chất lượng sản phẩm, dịch vụ, kết nối và vận hành, không chỉ kỳ vọng tăng giá.

Để thúc đẩy thị trường phát triển bền vững, ông Đính kiến nghị, Nhà nước đẩy nhanh đầu tư, nâng chất lượng các vùng kinh tế và hạ tầng kết nối; tháo gỡ vướng mắc, cải thiện môi trường đầu tư, đồng thời dẫn dắt hình thành thị trường du lịch quốc gia chuyên nghiệp.

Địa phương cần quy hoạch dựa trên lợi thế du lịch, hạ tầng, tài nguyên và nhu cầu thị trường. Doanh nghiệp nên phát triển mô hình nhà ở tích hợp tại khu du lịch all-in-one; doanh nghiệp nhỏ cần hợp tác để tạo hệ sinh thái dịch vụ đồng bộ.

Doanh nghiệp cần nâng chất lượng, thương hiệu, dịch vụ và tiện ích đạt chuẩn, cùng góp phần nâng tầm thương hiệu du lịch quốc gia. Sản phẩm có bản sắc, dịch vụ ổn định giúp kéo dài lưu trú, tăng chi tiêu.

Ông Lê Đăng Tuấn kiến nghị, Chính phủ, Bộ Xây dựng và các bộ, ngành tiếp tục hoàn thiện pháp lý bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, nhất là quy định vận hành công trình có nhiều chủ sở hữu, hạn chế tranh chấp và bảo đảm quyền lợi các bên.

Doanh nghiệp cần chuyển từ tư duy phát triển sản phẩm để bán sang đầu tư sản phẩm có khả năng khai thác lâu dài, chú trọng dịch vụ, vận hành, môi trường và trách nhiệm cộng đồng. Phương án kinh doanh phải dựa trên nhu cầu thực tế, kết nối và nguồn lực quản lý.

Theo ông Tuấn, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng trong chu kỳ mới không đơn thuần là mở rộng xây dựng hay gia tăng nguồn cung, mà là kiến tạo những điểm đến có giá trị, bản sắc, khả năng khai thác hiệu quả và phát triển bền vững. Đây là thước đo để thị trường chuyển từ kỳ vọng tăng giá sang giá trị kinh tế thực chất.