Ổn định giá nhà, thúc đẩy nền kinh tế phát triển bền vững

Mục tiêu Chính phủ đề ra giai đoạn 2026 - 2030 là đẩy mạnh phát triển kinh tế, thúc đẩy tăng trưởng GDP cao từ 8 - 10%/năm. Theo ông, việc đưa giá nhà về mức hợp lý có ý nghĩa như thế nào đối với phát triển kinh tế bền vững trong giai đoạn tới?

Có thể nói, tiêu dùng là thành phần trọng yếu trong GDP để kinh tế quốc gia phát triển bền vững, tạo ra thu nhập, việc làm, thúc đẩy hoạt động sản xuất kinh doanh. Tiêu dùng cuối cùng, trong đó tiêu dùng hộ gia đình có vai trò rất quan trọng đối với tính bền vững của tăng trưởng GDP. Trong ngắn hạn, một nền kinh tế có thể đạt tốc độ tăng trưởng cao nhờ đầu tư, xuất khẩu hoặc chi tiêu công; nhưng về dài hạn, tăng trưởng cần được chuyển hóa thành thu nhập và sức mua của người dân, từ đó tạo ra cầu tiêu dùng ổn định cho hàng hóa và dịch vụ trong nước.

Khi tiêu dùng hộ gia đình có tỷ trọng hợp lý trong GDP, nền kinh tế hình thành một vòng tuần hoàn lành mạnh: sản xuất tạo việc làm và thu nhập, tăng tiêu dùng thúc đẩy doanh thu và đầu tư của doanh nghiệp và tiếp tục tạo việc làm và thu nhập. Ngược lại, nếu tiêu dùng hộ gia đình bị nén quá thấp trong thời gian dài, trong khi tăng trưởng phụ thuộc quá nhiều vào đầu tư, tín dụng, bất động sản hoặc xuất khẩu, nền kinh tế có thể đạt GDP cao nhưng sức mua nội địa yếu, doanh nghiệp trong nước khó mở rộng thị trường và tăng trưởng dễ bị tổn thương khi một trong các động lực bên ngoài suy giảm.

Vì vậy, mục tiêu không phải là tối đa hóa tiêu dùng, mà là xây dựng một cơ cấu GDP cân bằng, trong đó tiêu dùng hộ gia đình đủ mạnh để trở thành một động lực tăng trưởng ổn định, đồng thời vẫn duy trì mức tiết kiệm và đầu tư cần thiết cho tăng trưởng dài hạn.

Tuy nhiên, thị trường đầu cơ bất động sản và giá nhà tăng cao là nguyên nhân quan trọng khiến tỷ lệ tiêu dùng/GDP suy giảm, làm ảnh hưởng tới phát triển kinh tế quốc gia bền vững. Cơ chế truyền dẫn vốn tăng mạnh qua bất động sản là giảm tỷ lệ tiêu dùng: bất động sản tăng nóng khiến tiền tiết kiệm đổ vào nhà đất dẫn đến giá tăng, người chưa có nhà phải tiết kiệm nhiều hơn, còn người mua nhà phải vay nhiều hơn, tiền trả lãi và gốc tăng, thu nhập khả dụng giảm, tiêu dùng hàng hóa, dịch vụ giảm. Ngược lại, nếu hạ nhiệt giá nhà và thị trường đầu cơ bất động sản giúp tỷ lệ tiêu dùng/GDP tăng: bất động sản hạ nhiệt, nhu cầu đầu cơ giảm, nhu cầu tiết kiệm để “đuổi theo giá nhà” giảm, dẫn đến áp lực, chi phí mua nhà giảm dần, thu nhập khả dụng tăng, từ đó tiêu dùng có thể tăng.

Quan sát thực tế cho thấy, người tiêu dùng, khách hàng không chỉ mua nhà để ở mà còn có nhu cầu đầu tư và kỳ vọng giá nhà tăng. Liệu đây có phải là một trong những nguyên nhân không, thưa ông?

Rõ ràng, khi người dân bắt đầu mua nhà để đầu tư thu lợi nhuận vì tin rằng giá sẽ tiếp tục tăng thì bất động sản chuyển từ đầu tư phục vụ nhu cầu sử dụng sang một phần đáng kể của đầu tư tài sản/đầu cơ. Giai đoạn đầu của bất động sản tăng giá mạnh thực ra tạo ra cảm giác “mọi người đều thắng”, cho nên rất dễ hình thành niềm tin “bất động sản là động lực tăng trưởng”.

Nhưng bước ngoặt bắt đầu xuất hiện khi tốc độ tăng giá bất động sản vượt quá tốc độ tăng thu nhập. Thu nhập hộ gia đình thấp hơn khoản vay thế chấp mua bất động sản. Người dân phải tiết kiệm nhiều hơn, vay nhiều hơn, dành tỷ trọng thu nhập lớn hơn cho trả nợ. Giai đoạn này GDP vẫn có thể tăng, nhưng cầu tiêu dùng của hộ gia đình bị suy yếu.

Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) từng ghi nhận dấu hiệu đầu cơ tăng rõ rệt, đặc biệt ở các thành phố lớn ở một số quốc gia. Bất động sản tăng nóng càng kéo dài, nền kinh tế càng tích tụ những mất cân đối; đến khi lợi suất của đầu tư giảm xuống, phần đóng góp của bất động sản chuyển từ động lực tăng trưởng sang lực cản tăng trưởng.

Tại Việt Nam, thị trường bất động sản sau năm 2015 phát triển mạnh, cùng với đó là đầu cơ và giá nhà tăng cao. Khi đầu tư, tín dụng và bất động sản phát triển mạnh, tỷ trọng tiêu dùng hộ gia đình lại đi xuống khá đều và chúng ta sẽ thấy điều rất đáng chú ý là bất động sản hút nguồn lực của nền kinh tế và làm suy yếu tiêu dùng hộ gia đình. World Bank cũng chỉ ra rằng, tín dụng bất động sản Việt Nam tăng 42% trong năm 2025, gần gấp đôi tốc độ tăng tín dụng toàn hệ thống 19% và chiếm khoảng 25,5% tổng dư nợ.

World Bank đồng thời nhận xét giá nhà tăng và gánh nặng trả góp nhà thế chấp đang chèn ép thu nhập khả dụng, làm giảm tổng cầu và cảnh báo đúng vấn đề giá đất và nhà ở tại một số nơi đã lên tới hơn 30 lần thu nhập năm, trong khi chuẩn khả năng chi trả quốc tế thường chỉ khoảng 3–8 lần. Vì vậy, câu hỏi đặt ra là muốn Việt Nam tăng trưởng 8–10% bền vững, liệu có phải giảm sự phụ thuộc vào bất động sản và chuyển một phần tiết kiệm của người dân từ tích lũy tài sản sang tiêu dùng và đầu tư sản xuất hay không?

Vậy theo ông, để trả lời được câu hỏi này, chúng ta nên bắt đầu từ đâu để có thể tăng trưởng kinh tế bền vững và giải quyết được bài toán an cư cho người dân?

Mối quan hệ giữa phát triển kinh tế bền vững và thị trường bất động sản cho thấy cần chuyển từ động lực đầu cơ kiếm lời do tăng giá nhà cao chuyển sang động lực đáp ứng nhu cầu ở thực. Tức là bất động sản phục vụ nhu cầu ở, hạ tầng, đô thị hóa, nhà ở vừa túi tiền.

Nếu kiểm soát tốt đầu cơ bất động sản nhưng đồng thời tăng mạnh nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, chuyển tín dụng sang sản xuất và tạo điều kiện để thu nhập hộ gia đình tăng, thì về trung hạn chúng ta có thể vừa giảm rủi ro bất động sản, vừa tăng tỷ trọng tiêu dùng trong GDP. Đó mới là “hạ nhiệt bất động sản để tái cân bằng nền kinh tế”, chứ không phải “làm bất động sản suy thoái”. Nhưng cần chú ý, giá nhà giảm không tự động làm tiêu dùng tăng. Nếu bất động sản giảm mạnh đột ngột có thể làm tiêu dùng giảm, bởi sẽ gây ra hiệu ứng “tài sản âm”, tạo tâm lý bi quan của người tiêu dùng, họ sẽ tăng tiết kiệm phòng thủ và làm tiêu dùng yếu đi.

Vì vậy, không phải “làm cho bất động sản giảm càng mạnh càng tốt”, mà là giá nhà điều chỉnh dần về mức hợp lý. Như vậy, với chính sách trong giai đoạn 2026 đưa bất động sản từ trạng thái đầu cơ sang trạng thái phục vụ nhu cầu ở thực thông qua kiểm soát tín dụng đầu cơ, tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, hạn chế đầu cơ đất, minh bạch thông tin và giảm giá đất, nhà về mức phù hợp hơn với thu nhập thì về trung hạn, tiêu dùng hộ gia đình/GDP sẽ được cải thiện và giúp tăng trưởng kinh tế quốc gia bền vững hơn như các nước phát triển.

Xin cảm ơn ông!