Chuyên gia: Cú hích bất động sản sẽ bắt đầu từ đầu quý I/2024

TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam:

Quý IV/2023 là thời điểm bắt đầu phục hồi

TS. Nguyễn Văn Đính

Tôi dự đoán quý IV/2023 là thời điểm bắt đầu phục hồi. Từ quý III/2023 đã có nhiều tín hiệu mừng. Tất nhiên so với thời điểm 2018-2019 thì vẫn còn xa, chỉ là con số vài nghìn so với vài chục nghìn lượt giao dịch trong quá khứ. Nhưng trong thời điểm khó khăn này, vài nghìn đã là một con số đáng khích lệ, tạo động lực cho quý IV/2023 và quý I/2024. Tôi hy vọng có nhiều khởi sắc khi các chính sách tháo gỡ khó khăn tác động tốt tới thị trường.

Theo tôi, tại thời điểm này, thị trường bất động sản đã có những chuyển biến tốt hơn. Với sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ, quý I/2023 nguồn cung sụt giảm nghiêm trọng, gần như đứng im, giao dịch chỉ có hơn 1.000 thì sang quý II/2023 đã có sự chào bán trở lại, với khoảng 3.700 giao dịch thành công.

Sang đến quý III/2023, trong hai tháng đầu quý đã có hơn 5.000 giao dịch thành công và 300 dự án trên toàn quốc đã ra hàng mở bán.

Ngoài ra, nếu quý I/2023 chưa sẵn sàng đưa hàng ra bán thì quý III/2023 do niềm tin có dấu hiệu tăng lên nên giao dịch và nguồn hàng tăng hơn.

Với đà như vậy, hiện tượng tăng cung ra thị trường xuất hiện nhiều hơn, tất nhiên chủ yếu là các dự án cũ. Các dự án đều có dấu hiệu tái cấu trúc sản phẩm và mức giá điều chỉnh tương đối sát với thị trường nên giao dịch thực tế đang được tăng lên.

Trong đó, 70% giao dịch đến từ các căn hộ chung cư, còn phân khúc đất nền giao dịch ít hơn do giá cả chưa có nhiều điều chỉnh mạnh.

Những điều này cho thấy, điều hành của Chính phủ bắt đầu có kết quả. Tuy nhiên, thời gian tới cần đẩy nhanh hơn việc hoàn thiện các luật, các cơ chế, chính sách.

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh:

Thị trường bất động sản có nhiều động lực để phục hồi

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh

Trong giai đoạn hiện nay, thị trường bất động sản có một số động lực để phục hồi như sau:

Thứ nhất là sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ, các bộ ban ngành, đã chỉ đạo sâu xát để giải quyết các vấn đề khó khăn trên thị trường bất động sản, từ đó tháo gỡ vướng mắc về cả cơ chế, chính sách, thủ tục hành chính, tiếp cận vốn…

Thứ hai là thị trường bất động sản đang tiếp tục quá trình tái cấu trúc ở các phân khúc, đặc biệt với nhà ở cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng…, các chủ đầu tư đang cân nhắc để tập trung nguồn lực vào các dự án khả thi để nhanh chóng đưa ra thị trường, thúc đẩy dòng tiền quay trở lại. Đó là yếu tố quan trọng cho thấy việc tái cấu trúc trên toàn thị trường, không tập trung cụ thể ở phân khúc nào.

Thứ ba, từ năm 2023, Chính phủ có Đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, từ đó đẩy nhanh quá trình tái cấu trúc thị trường, đổi mới hoạt động, tăng cường năng lực của thị trường một cách nhanh nhất. Chính vì lẽ đó, từ cuối năm 2022 đến nay chúng ta đã có hơn 400 dự án nhà ở xã hội được triển khai, vì thế tôi cho rằng cơ hội để phục hồi rất lớn.

Tuy nhiên, hiện nay quá trình tái cấu trúc đang tạo ra sự thay đổi tới nhu cầu của người mua nhà và thị trường. Theo tôi, sự thay đổi tương đối rõ rệt của thị trường chỉ xảy ra vào cuối quý I và đầu quý II/2024 khi lượng nhà ở xã hội được bán ra thị trường nhiều hơn.

Chúng tôi kiến nghị Chính phủ cần quan tâm, chỉ đạo chính quyền địa phương thực hiện kiểm tra, rà soát những khó của địa phương và phối hợp sát sao với bộ ban ngành giải quyết.

Bên cạnh đó, các chủ đầu tư cần tiếp tục đẩy mạnh quá trình tái cấu trúc và thực hiện phát triển nhà ở xã hội đã được đăng ký và khi gặp khó khăn cần chủ động trao đổi, trình bày với cơ quan quản lý. Các nhà đầu tư nên xem xét và chuẩn bị nguồn lực khi lãi suất đã xuống thấp, trong thời điểm phù hợp thì nên tham gia thị trường.

TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia:

Cú hích lớn sẽ bắt đầu từ đầu quý I/2024

TS Cấn Văn Lực

Theo tôi, thị trường bất động sản đã và đang phục hồi. Tuy nhiên, so với thời điểm hoàng kim thì hiện nay mới chỉ phục hồi được khoảng 20-30%.

Thời gian tới, thị trường bất động sản sẽ diễn biến theo kịch bản tốt hơn, cú hích lớn sẽ bắt đầu từ đầu quý I/2024, bởi lãi suất đã và đang giảm, độ ngấm của chính sách tại thời điểm đó cũng sẽ tốt hơn, đặc biệt với mức độ tường minh khi 4 luật được Quốc hội thông qua trong tháng 10 sắp tới.

Ngoài ra, những vụ việc vi phạm pháp luật trong năm nay về cơ bản sẽ được xử lý. Đến thời điểm đó, tình hình phục hồi kinh tế và vĩ mô của Việt Nam, thế giới cũng sẽ rõ nét hơn.

Theo tôi, đầu năm 2024 sẽ là thời điểm thuận lợi để nhà đầu tư đưa ra quyết định đầu tư, bởi lãi suất giảm và giá bất động sản được điều hòa hợp lý.

PGS.TS. Trần Đình Thiên - Thành viên Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng:

Cần giảm nhẹ gánh nặng cho hệ thống ngân hàng

PGS.TS Trần Đình Thiên

Tôi cho rằng giai đoạn tới cần tập trung cho việc khôi phục niềm tin của nhà đầu tư, doanh nghiệp và người tiêu dùng.

Quá trình phục hồi của nền kinh tế Việt Nam đang có những tín hiệu tích cực, tuy nhiên khu vực doanh nghiệp tư nhân nói chung và doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản nói riêng vẫn còn gặp nhiều khó khăn.

Để giải quyết các vướng mắc hiện nay, theo tôi, Nhà nước cần tung ra những hỗ trợ mạnh hơn để vực dậy thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, để thúc đẩy phát triển thị trường này, cả về phía cung lẫn cầu, thì nên có những quỹ bảo lãnh cho vay. Bộ Tài chính cần có các biện pháp để bảo đảm an toàn và giảm nhẹ gánh nặng cho hệ thống ngân hàng.

Hiện nay, Chính phủ đã ban hành hàng loạt giải pháp tháo gỡ cho doanh nghiệp và tập trung toàn tâm, toàn ý cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, niềm tin của doanh nghiệp, nhà đầu tư vẫn còn chưa hoàn toàn hồi phục, cần tiếp tục nhận diện tình huống khó khăn, tình thế bất thường để có cách tiếp cận, các giải pháp khác thường.

Bên cạnh đó, các hiệp hội doanh nghiệp cần tiếp tục nâng cao tiếng nói để giúp các cơ quan nhà nước nhận diện nhanh chóng các khó khăn, từ đó có các chính sách, biện pháp tháo gỡ kịp thời.

GS. TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội:

Tháo gỡ rào cản pháp lý

GS. TS. Hoàng Văn Cường

Rào cản pháp lý lớn nhất có lẽ đến từ việc phê duyệt cho các dự án đủ điều kiện khởi công và đưa vào kinh doanh. Hiện nay, nguồn cung bất động sản đang khan hiếm, đặc biệt ở phân khúc nhà ở thương mại có giá trung bình. Tuy nhiên, số dự án bất động sản mới được khởi công lại không nhiều, chủ yếu là không đủ điều kiện pháp lý để khởi công do vướng mắc tại khâu định giá đất, xác định nghĩa vụ tài chính hoặc phương thức, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Theo tôi, trước mắt đến từ việc cần giải quyết thủ tục pháp lý cho các dự án đang trong quá trình chuẩn bị đầu tưhoặc sẵn sàng được tung ra thị trường để bổ sung nguồn cung mới. Nếu vướng mắc của dự án thuộc thẩm quyền xử lý của cáccấp chính quyền tại địa phương thì cầnmạnh dạn đưa ra các phương án quyết định trong khuôn khổ pháp lý hiện có, kể cả có liên quan đến định giá đất, xác định nghĩa vụ tài chính của các bên, xác định phương thức đấu thầu, đấu giá quyền sửdụng đất...

Khi địa phương có quyết sách mạnh bạo để tháo gỡ cho doanh nghiệp, chủ đầu tư có thể sớm đưa các dự án đang trong quá trình hoàn thiện thủ tục pháp lý hoặc triển khai rồi nhưng vướng pháplý tung ra thị trường, đa dạng hóa nguồn cung và dần cân bằng cán cân cung - cầu.

TS. Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội:

Từ sau quý III/2023 sẽ thấy nhiều hơn các điểm sáng tích cực

TS. Nguyễn Văn Khôi

Phân khúc nhà ở xã hội, bất động sản công nghiệp sẽ có nhiều dấu hiệu tích cực nhất.

Với nhà ở thương mại, các dự án đã tồn tại trước thì vẫn còn khó khăn do vướng 47 khó khăn liên quan đến pháp lý. Trong đó, vướng mắc về việc dự án phải có đất ở để được chấp thuận chủ đầu tư là vướng mắc lớn nhất. Hy vọng việc hoàn thiện luật tới đây sẽ giúp các dự án mới dễ dàng hơn.