FDI sản xuất tăng kỷ lục, bất động sản công nghiệp bước vào giai đoạn chuyển mình

Ông John Campbell

Nửa đầu năm 2025, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực sản xuất tại Việt Nam tăng 32% so với cùng kỳ, đạt gần 12 tỷ USD, chiếm hơn 56% tổng vốn đăng ký. Đây là mức cao nhất kể từ năm 2009, phản ánh sự dịch chuyển có tính cấu trúc trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

Trong cuộc trao đổi với báo giới, ông John Campbell – Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Công nghiệp, Savills TP.Hồ Chí Minh phân tích động lực phía sau dòng vốn này, cùng những chuyển biến then chốt trên thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam.

Phóng viên: Ông đánh giá thế nào về mức tăng 32% vốn FDI vào lĩnh vực sản xuất trong nửa đầu 2025? Đây có phải là mức tăng trưởng “đột biến” so với các năm trước không?

Ông John Campbell: Mức tăng 32% vốn FDI vào sản xuất trong 6 tháng đầu năm nay thực sự là một bước tiến lớn – không chỉ đối với ngành sản xuất chế biến mà còn đối với toàn bộ quỹ đạo tăng trưởng của kinh tế Việt Nam. Con số gần 12 tỷ USD, chiếm hơn 56% tổng vốn FDI đăng ký, cho thấy vai trò chủ đạo của lĩnh vực sản xuất trong dòng vốn ngoại.

Đây là giá trị FDI cao nhất kể từ năm 2009, phản ánh niềm tin ngày càng vững chắc của nhà đầu tư toàn cầu vào môi trường đầu tư tại Việt Nam. Song song đó, sản xuất trong nước cũng tăng trưởng ấn tượng – giá trị gia tăng tăng hơn 10% và đóng góp khoảng 2,6 điểm phần trăm vào GDP. Điều này cho thấy, đây không phải sự bùng nổ ngắn hạn, mà là chuyển dịch mang tính cấu trúc, gắn với niềm tin dài hạn và mức độ trưởng thành của thị trường.

Tóm lại, có thể nói Việt Nam đang bước vào giai đoạn bứt phá cả về quy mô lẫn cơ cấu, củng cố lộ trình tiến tới công nghiệp giá trị cao và bền vững.

Phóng viên: Những yếu tố toàn cầu nào đã thúc đẩy làn sóng dịch chuyển FDI vào Việt Nam giai đoạn này?

John Campbell: Trong bối cảnh toàn cầu có nhiều động lực cùng lúc thúc đẩy, Việt Nam đang nổi lên như một trung tâm sản xuất mới với lợi thế cạnh tranh ngày càng rõ nét. Trước hết, xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng theo mô hình “Trung Quốc +1” khiến các tập đoàn lớn dịch chuyển sản xuất để giảm rủi ro và tìm kiếm điểm đến an toàn hơn.

Bên cạnh đó, căng thẳng thương mại Mỹ - Trung cùng các áp lực thuế quan buộc doanh nghiệp phải chọn lựa thị trường ổn định về chính trị, có ưu đãi về thuế – những yếu tố mà Việt Nam hội tụ. Các hiệp định thương mại tự do như RCEP, CPTPP hay EVFTA mở ra khả năng tiếp cận trực tiếp tới khoảng 65% thị trường toàn cầu, gia tăng sức hút xuất khẩu cho Việt Nam. Không chỉ vậy, vị trí chiến lược liền kề Trung Quốc vừa đảm bảo chi phí cạnh tranh, vừa giữ được kết nối liền mạch với chuỗi cung ứng khu vực.

Đặc biệt, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đang dịch chuyển theo hướng xanh và công nghệ cao, với những minh chứng điển hình như nhà máy xanh Lego hay các dự án đóng gói chip, cho thấy Việt Nam không còn chỉ dựa vào lợi thế nhân công giá rẻ mà đang tiến tới nền công nghiệp hiện đại, bền vững. Tất cả các yếu tố này cộng hưởng, tạo nền tảng để Việt Nam vươn lên, vượt khỏi lợi thế chi phí, khẳng định vị thế trong chuỗi giá trị toàn cầu.Có nhiều động lực toàn cầu cùng lúc thúc đẩy:

Phóng viên: Số lượng dự án sản xuất mới tăng gần 40% phản ánh điều gì, thưa ông?

Ông John Campbell: Đây là minh chứng rõ ràng cho sức hấp dẫn chiến lược ngày càng lớn của Việt Nam, khi tăng trưởng gần 40% số dự án không chỉ phản ánh dòng vốn đầu tư mạnh mẽ, mà còn cho thấy cam kết mở rộng quy mô lâu dài của các nhà đầu tư. Việt Nam đang trở thành điểm đến trọng yếu trong chiến lược xây dựng chuỗi cung ứng linh hoạt của các tập đoàn đa quốc gia, nhờ lợi thế hạ tầng ngày càng hoàn thiện, chính sách hỗ trợ cởi mở cùng vị thế thương mại quốc tế được củng cố. Nói cách khác, Việt Nam không còn dừng lại ở vai trò “điểm đến thụ hưởng” mà đang từng bước khẳng định vị trí “mắt xích ưu tiên” trong mạng lưới sản xuất toàn cầu.

Phóng viên: Việc nhà xưởng xây sẵn (RBF) vượt mua đất về số lượng dự án có phải là bước ngoặt cho thị trường công nghiệp?

Ông John Campbell: Đúng vậy, đây là bước ngoặt quan trọng. RBF giúp nhà đầu tư khởi động nhanh, giảm vốn ban đầu. Trong 6 tháng đầu năm, RBF và kho vận ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao nhất trong 3 năm, công suất lấp đầy đạt 88–89% ở nhiều khu vực.

Trong khi đất công nghiệp vẫn mở rộng, nhưng việc xây từ đầu tốn nhiều thời gian và vốn, thì RBF trở thành giải pháp chiến lược, đặc biệt phù hợp với các ngành công nghệ cao, xanh và đáp ứng tiêu chuẩn ESG. Xu hướng này cho thấy sự trưởng thành của thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam.

Phóng viên: Hiện nay các nhà đầu tư quốc tế có yêu cầu cụ thể nào đối với bất động sản công nghiệp tại Việt Nam?

Ông John Campbell: Các nhà đầu tư hiện đặt ra sáu yêu cầu nổi bật khi lựa chọn dự án tại Việt Nam: tốc độ vận hành với ưu tiên các mô hình RBF hoặc kho bãi có thể khai thác ngay; hệ thống điện ổn định và thân thiện môi trường, bao gồm cấp điện kép, điện dự phòng, hợp đồng mua bán điện trực tiếp (DPPA) và năng lượng mặt trời; phát triển bền vững với các dự án đạt chứng chỉ xanh như LEED, EDGE hoặc trong khu công nghiệp xanh; vị trí chiến lược gần cảng, cao tốc, thuận lợi cho hoạt động logistics; môi trường pháp lý rõ ràng, minh bạch và dễ dự đoán; cùng với đó là nguồn nhân lực chất lượng cao, đặc biệt là đội ngũ kỹ sư, kỹ thuật viên lành nghề trong lĩnh vực điện tử và bán dẫn. Những tiêu chí này cho thấy kỳ vọng của nhà đầu tư đối với Việt Nam đã chuyển dịch từ lợi thế chi phí sang ưu tiên chất lượng và phát triển bền vững.

Phóng viên: Savills có những khuyến nghị gì để bất động sản công nghiệp Việt Nam duy trì sức hút FDI trong tương lai?

Ông John Campbell: Tôi cho rằng, để củng cố sức hút và duy trì lợi thế cạnh tranh, Việt Nam cần tập trung vào sáu ưu tiên lớn. Trước hết là bảo đảm nguồn điện ổn định, xanh hơn, gắn với việc mở rộng cơ chế mua bán điện trực tiếp (DPPA) và tăng tỷ trọng năng lượng tái tạo. Song song, cần cung cấp quỹ đất sẵn sàng triển khai, rút ngắn quy trình phê duyệt và minh bạch trong công tác định giá. Hạ tầng kết nối phải được hoàn thiện với mục tiêu 3.000 km cao tốc, nâng cấp cảng biển và hệ thống ICD, tạo thuận lợi cho logistics.

Đồng thời, cần khuyến khích phát triển mô hình nhà xưởng sẵn sàng (RBF/RBW) và dự án xây dựng theo yêu cầu (BTS) đạt tiêu chuẩn cao. Chính sách ưu đãi cũng cần điều chỉnh để phù hợp với xu thế thuế tối thiểu toàn cầu, tránh bất lợi cho nhà đầu tư. Cuối cùng, việc đầu tư mạnh vào nguồn nhân lực chuyên sâu, đặc biệt trong lĩnh vực bán dẫn và công nghệ cao, sẽ là nền tảng then chốt. Nếu thực hiện đồng bộ, những ưu tiên này sẽ giúp Việt Nam giữ vững vị thế là điểm đến hàng đầu của các tập đoàn quốc tế, đồng thời kiến tạo nền tảng cho một nền công nghiệp phát triển bền vững.

Xin cảm ơn ông.