Bất động sản công nghiệp: "Xanh hóa" để phát triển bền vững

Dòng vốn FDI kỷ lục đang tạo đà bứt phá cho bất động sản công nghiệp

Cơ hội đan xen thách thức

Ngày 12/8, Thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đã tổ chức Hội nghị Ban Chấp hành, Ban Thường vụ Liên chi hội Bất động sản Công nghiệp Việt Nam. Tại hội nghị, ông Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Liên chi hội Bất động sản Công nghiệp Việt Nam chia sẻ, căng thẳng thương mại và sự tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu, đặc biệt giữa Mỹ và Trung Quốc, đang tạo ra "cơ hội vàng" chưa từng có cho Việt Nam trong việc thu hút làn sóng dịch chuyển nhà máy.

Trên thực tế, Việt Nam vẫn là một trong những điểm đến hấp dẫn nhất đối với các nhà đầu tư quốc tế. Trong 7 tháng đầu năm 2025, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam đã đạt 24,09 tỷ USD, tăng 27,3% so với cùng kỳ năm trước; vốn giải ngân đạt 13,6 tỷ USD, tăng 8,4% so với cùng kỳ và là con số cao nhất của 7 tháng trong vòng 5 năm gần đây, theo số liệu của Cục Thống kê (Bộ Tài chính).

Trong ba cấu phần chính gồm vốn đăng ký cấp mới, vốn đăng ký điều chỉnh, và giá trị góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài, chỉ tính riêng vốn đăng ký mới và tăng thêm của nhà đầu tư nước ngoài, ngành công nghiệp chế biến, chế tạo tiếp tục khẳng định vị thế dẫn đầu với 12,12 tỷ USD, chiếm 60,6%; hoạt động kinh doanh bất động sản đứng thứ hai với 4,95 tỷ USD, chiếm 24,7%.

Trước "làn sóng" đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào các ngành kinh tế mũi nhọn đang tạo ra nhu cầu bùng nổ về quỹ đất chất lượng cao, đồng thời thúc đẩy giá trị gia tăng, các thương vụ mua bán - sáp nhập (M&A) và sự phát triển của công nghiệp phụ trợ, cũng như các doanh nghiệp tư nhân. Việt Nam đang đứng trước "cơ hội vàng" để bứt phá trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp.

Tuy nhiên theo ông Phạm Nguyễn Toan, ESG (Môi trường - Xã hội - Quản trị) đang trở thành "giấy thông hành" để thu hút đầu tư chất lượng cao. Nhưng việc triển khai các tiêu chuẩn này tại các khu công nghiệp còn chậm. Nguyên nhân chính là do chi phí cao, thiếu hụt nguồn nhân lực và công nghệ, cùng với tư duy quản trị chưa chuyển dịch sang hướng phát triển bền vững. Chính sách hiện hành cũng chưa bao phủ đầy đủ đến từng nhà máy.

Hệ thống giao thông kết nối chưa đáp ứng kịp tốc độ phát triển. Nhiều khu công nghiệp nằm xa cảng biển và đường cao tốc khiến chi phí logistics bị đội lên. Bên cạnh đó, nguy cơ thiếu điện, hệ thống xử lý nước thải quá tải hoặc không đạt chuẩn, cùng với các dịch vụ hỗ trợ thiếu hoặc kém chất lượng, đang ảnh hưởng trực tiếp đến năng suất và phúc lợi của người lao động.

Việt Nam đang chịu sức ép lớn từ các quốc gia trong khu vực như Indonesia, Ấn Độ, Thái Lan và Malaysia. Đây đều là những thị trường có chính sách ưu đãi mạnh mẽ, nguồn lao động dồi dào và lợi thế ở một số ngành sản xuất chiến lược. Nếu không cải thiện chính sách, chúng ta có thể dễ dàng đánh mất lợi thế cạnh tranh, đặc biệt là ở các ngành chưa hoàn thiện chuỗi cung ứng.

Ông Phạm Nguyễn Toan chỉ ra rằng các luật điều chỉnh bất động sản công nghiệp vẫn còn chồng chéo, quy trình phê duyệt dự án kéo dài, và thiếu cơ chế thử nghiệm cho các mô hình mới. Mặc dù đã có sự phân cấp, nhưng nhiều địa phương vẫn chưa đủ năng lực để xử lý nhanh chóng. Điều này, cộng với những biến động của kinh tế toàn cầu, có thể trở thành rào cản làm chậm lại dòng vốn FDI vào Việt Nam.

Cần giải pháp đột phá gỡ vướng cho bất động sản công nghiệp

Theo các chuyên gia, ngành bất động sản công nghiệp Việt Nam đang đứng trước cơ hội bứt phá nhưng cũng phải đối diện với nhiều thách thức lớn. Trong đó, yêu cầu "xanh hóa" theo tiêu chuẩn ESG là yếu tố sống còn.

Ông Toan cho rằng: "Nếu chúng ta chậm trễ, cơ hội sẽ nhanh chóng rơi vào tay các quốc gia khác. Để duy trì lợi thế cạnh tranh, Việt Nam cần cải thiện đồng bộ từ hạ tầng, nguồn nhân lực đến chính sách".

Theo đại diện Liên chi hội Bất động sản Công nghiệp Việt Nam, ba trụ cột cốt lõi để phát triển bền vững là: chuyển đổi xanh, chuyển đổi số và đổi mới sáng tạo dựa trên khoa học công nghệ. Để đạt được mục tiêu này, các kiến nghị đột phá đã được đưa ra, bao gồm: hoàn thiện thể chế, nâng cấp hạ tầng thông minh, thu hút FDI thế hệ mới và phát huy vai trò của doanh nghiệp tư nhân.

Đồng quan điểm, bà Bùi Thị Hải Yến - Phó Chủ tịch Công ty Cổ phần Hanel chỉ ra một vấn đề cốt lõi hiện nay là thiếu sự phân loại rõ ràng giữa các dự án bất động sản công nghiệp do doanh nghiệp Việt Nam và doanh nghiệp nước ngoài đầu tư. Sự thiếu minh bạch này khiến các cơ quan quản lý nhà nước gặp khó khăn trong việc đánh giá hiệu quả hoạt động, cũng như xây dựng chính sách phù hợp cho từng nhóm.

"Chúng ta đang rất tích cực thu hút vốn FDI, nhưng nếu không cẩn trọng, nguy cơ thua ngay trên sân nhà là rất lớn. Các doanh nghiệp Việt Nam cần một cơ chế chung để phát huy lợi thế tập thể. Bởi lẽ, trong cuộc chiến này, không một doanh nghiệp nào có thể chiến thắng nếu đi riêng lẻ", bà Yến nói.

Vị này cũng kiến nghị các hiệp hội cần tổng hợp ý kiến từ chuyên gia và doanh nghiệp để bàn bạc về các vấn đề cấp thiết như ESG, Net Zero, nguồn cung vật liệu xanh và mô hình khu công nghiệp đạt chuẩn quốc tế.

"Chúng ta phải xác định mình là một mắt xích quan trọng trong chuỗi giá trị toàn cầu, tạo lợi thế cạnh tranh ngay từ khâu hạ tầng và thiết kế", bà Yến khẳng định.

TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng cần phải kéo dài chính sách giảm 30% tiền thuê đất cho năm 2024, dù thời hạn nộp hồ sơ đã hết. VARS cũng đề xuất tiếp tục giảm tiền thuê đất trong giai đoạn 2026-2027, coi đây là "liều thuốc" hữu hiệu giúp doanh nghiệp có nguồn lực duy trì và phát triển.

Tiếp theo, một nút thắt lớn hiện nay là cơ chế thuê đất. Hiệp hội kiến nghị đơn giản hóa thủ tục gia hạn thuê đất vốn đang rất phức tạp, gây tốn kém thời gian và chi phí cho doanh nghiệp.

Ngoài ra, TS. Khôi cũng chỉ ra những rào cản hành chính cần được giải quyết dứt điểm. Ông đề xuất tinh gọn hồ sơ chủ trương đầu tư xuống chỉ còn 1-2 trang A4, miễn giấy phép xây dựng cho các khu công nghiệp đã có quy hoạch chi tiết 1/500 và giải quyết dứt điểm các vướng mắc về môi trường và phòng cháy chữa cháy.

Cuối cùng, về vấn đề nhà ở cho công nhân, ông Khôi đề nghị học hỏi và nhân rộng các mô hình khu nhà ở xanh và sinh thái đã thành công, thay vì loay hoay tìm hướng đi mới.