ESG tái định nghĩa cuộc đua bất động sản văn phòng Việt Nam

Bà Stephanie Dinh, Giám đốc Quản lý & Phát triển Dự án JLL Việt Nam

Phóng viên: Thị trường văn phòng Việt Nam đang thay đổi như thế nào khi các tiêu chí ESG ngày càng được chú trọng?

Bà Stephanie Dinh: Thị trường văn phòng đang trải qua một sự chuyển đổi rất rõ nét. Nếu trước đây, vị trí và giá thuê gần như là hai yếu tố quyết định, thì hiện nay các doanh nghiệp quan tâm nhiều hơn đến hiệu quả năng lượng, chất lượng môi trường làm việc, khả năng đáp ứng mục tiêu Net Zero và trải nghiệm của nhân viên.

Đây không còn là xu hướng của tương lai mà đã trở thành yêu cầu hiện hữu. Nghiên cứu toàn cầu của JLL cho thấy khoảng 65% các tòa nhà văn phòng hiện nay có nguy cơ trở nên lỗi thời vào năm 2030 nếu không được nâng cấp. Điều đó đặt ra thách thức rất lớn, nhưng đồng thời cũng mở ra cơ hội để tái định vị những tài sản hiện hữu.

Theo ghi nhận của JLL, tổng nguồn cung văn phòng tại TP.HCM và Hà Nội hiện đạt khoảng 4,1 triệu m², trong đó văn phòng hạng A chỉ chiếm khoảng 33%. Điều đáng chú ý là 65% nguồn cung hạng A đã đạt chứng nhận xanh quốc tế, đồng thời được phát triển theo định hướng ESG ngay từ giai đoạn thiết kế.

Xu hướng này đang tạo ra khoảng cách cạnh tranh ngày càng lớn giữa những tòa nhà đã chuyển đổi và nhóm tài sản chưa kịp thích ứng.

Phóng viên: Điều đó có tạo áp lực đối với các tòa nhà văn phòng đã vận hành nhiều năm?

Bà Stephanie Dinh: Chắc chắn là có. Nhiều tòa nhà được phát triển cách đây 10-20 năm vẫn sở hữu lợi thế rất lớn về vị trí trung tâm, kết nối giao thông thuận lợi cũng như cộng đồng khách thuê ổn định. Tuy nhiên, không ít tài sản đang gặp những hạn chế về hệ thống cơ điện, hiệu quả sử dụng năng lượng, chất lượng không khí trong nhà hay các tiện ích phục vụ sức khỏe và trải nghiệm của người sử dụng.

Trong khi doanh nghiệp ngày càng đưa ESG vào trung tâm chiến lược phát triển, những yếu tố này trở thành tiêu chí quan trọng khi lựa chọn văn phòng.

Tuy nhiên, tôi không cho rằng đây là câu chuyện phải thay thế hoàn toàn các tòa nhà cũ bằng nguồn cung mới.

Ngược lại, nhiều tài sản hiện hữu hoàn toàn có thể được tái định vị nếu có chiến lược nâng cấp phù hợp. Chính lợi thế về vị trí, khả năng kết nối và giá trị thương hiệu tích lũy nhiều năm là những yếu tố rất khó thay thế.

Phóng viên: Nhiều chủ đầu tư vẫn e ngại chi phí nâng cấp ESG khá lớn. Quan điểm của bà về vấn đề này như thế nào?

Bà Stephanie Dinh: Đây là quan niệm chúng tôi thường xuyên gặp trong quá trình tư vấn. Thực tế, ESG không phải là một khoản chi phí phát sinh mà là khoản đầu tư nhằm bảo vệ và gia tăng giá trị tài sản.

Các dự án JLL từng tư vấn cho thấy, với khoản đầu tư nâng cấp có định hướng chiến lược, thường chỉ dao động từ 1% đến 7% tổng giá trị tài sản, chủ đầu tư và khách thuê có thể tiết kiệm chi phí vận hành trong dài hạn với giá trị mang lại cao hơn nhiều lần so với khoản đầu tư ban đầu.

Điều quan trọng là lựa chọn đúng hạng mục đầu tư.

Các chương trình thành công thường tập trung vào những giải pháp có tác động trực tiếp như hệ thống HVAC hiệu suất cao, hệ thống chiếu sáng LED, nền tảng quản lý tòa nhà thông minh, cải thiện chất lượng không khí trong nhà, tối ưu tiêu thụ nước và nâng cấp các tiện ích phục vụ sức khỏe người sử dụng.

Đây đều là những khoản đầu tư mang lại hiệu quả rõ rệt cả về chi phí vận hành lẫn khả năng cạnh tranh của tài sản.

Phóng viên: Những lợi ích này đang phản ánh như thế nào trên thị trường?

Bà Stephanie Dinh: Chúng tôi nhận thấy rất rõ sự thay đổi.

Trong quá khứ, nhiều chủ sở hữu xem nâng cấp tòa nhà là khoản chi phí cần cân nhắc. Nhưng hiện nay, những tòa nhà chủ động đầu tư vào hiệu quả năng lượng, công nghệ vận hành và sức khỏe người sử dụng đang có khả năng thu hút khách thuê tốt hơn, duy trì mức giá thuê cao hơn và bảo vệ giá trị tài sản hiệu quả hơn.

Theo nghiên cứu của JLL, các tòa nhà có chứng nhận xanh và lộ trình giảm phát thải rõ ràng đang đạt mức giá thuê cao hơn từ 15-30% so với các tài sản còn lại.

Điều này không chỉ là lý thuyết. Những tòa nhà như Mê Linh Point Tower, mPlaza hay Vincom Center Tower tại TP.HCM sau khi được nâng cấp đã nhận được phản hồi rất tích cực từ thị trường. Đây là minh chứng rõ ràng cho thấy khách thuê ngày càng sẵn sàng trả giá cao hơn để đổi lấy chất lượng tài sản và các giá trị ESG.

Phóng viên: Theo bà, đâu là lực đẩy khiến doanh nghiệp ngày càng ưu tiên văn phòng xanh?

Bà Stephanie Dinh: Chúng tôi ghi nhận rõ xu hướng này ở các doanh nghiệp công nghệ, tài chính, dược phẩm và dịch vụ chuyên nghiệp.

Các doanh nghiệp hiện ưu tiên lựa chọn những không gian làm việc có chứng nhận xanh, có khả năng theo dõi tiêu thụ năng lượng và hỗ trợ thực hiện mục tiêu Net Zero.

Xu hướng này xuất phát từ cam kết phát thải ròng bằng 0 trước năm 2050 của phần lớn các tập đoàn toàn cầu.

Trong đó, phát thải Scope 3 đang trở thành nội dung được đặc biệt quan tâm. Điều này khiến doanh nghiệp nhận ra rằng việc lựa chọn bất động sản xanh không còn là yếu tố cộng thêm mà là yêu cầu bắt buộc trong chiến lược phát triển bền vững.

Để hiện thực hóa mục tiêu đó, nhiều doanh nghiệp đang áp dụng các tiêu chuẩn quốc tế như SBTi nhằm xác định lộ trình cắt giảm phát thải phù hợp với mục tiêu giữ nhiệt độ toàn cầu tăng dưới 1,5-2°C.

Song song với đó là việc áp dụng GHG Protocol, xác thực mục tiêu phát thải thông qua bên thứ ba và sử dụng chứng chỉ năng lượng tái tạo được chứng nhận Green-e.

Có thể thấy, ESG đang dần trở thành ngôn ngữ chung giữa các tập đoàn quốc tế và thị trường bất động sản.

Phóng viên: ESG có đang làm thay đổi mối quan hệ giữa chủ đầu tư và khách thuê?

Bà Stephanie Dinh: Tôi cho rằng đây là một trong những thay đổi lớn nhất của thị trường.

Trước đây, chủ nhà thường hướng tới tối đa hóa lợi nhuận, còn khách thuê tập trung tối ưu chi phí.

Ngày nay, ESG đã tạo ra một mô hình hợp tác hoàn toàn mới.

Chủ đầu tư được hưởng lợi nhờ tỷ lệ lấp đầy cao hơn, giá thuê tốt hơn và giá trị tài sản được bảo toàn trong dài hạn.

Trong khi đó, khách thuê được hưởng môi trường làm việc chất lượng hơn, chi phí vận hành thấp hơn và quan trọng nhất là đáp ứng được các cam kết giảm phát thải carbon của doanh nghiệp.

Đó thực sự là một mô hình "win-win", nơi cả hai bên đều đạt được mục tiêu của mình.

Phóng viên: Bà nhìn nhận như thế nào về triển vọng thị trường văn phòng trong những năm tới?

Bà Stephanie Dinh: Tôi cho rằng thị trường đang bước vào một giai đoạn cạnh tranh hoàn toàn mới.

Trong bối cảnh đó, nâng cấp các tòa nhà hiện hữu không còn là giải pháp mang tính phòng thủ mà đã trở thành chiến lược tăng trưởng dài hạn.

Những tòa nhà chủ động chuyển đổi từ hôm nay sẽ có lợi thế lớn nhất trong việc đáp ứng yêu cầu của thế hệ khách thuê mới, đồng thời tạo ra giá trị bền vững cho cả chủ đầu tư và khách thuê.

ESG sẽ không còn là lợi thế cạnh tranh riêng của một số dự án, mà sẽ trở thành chuẩn mực mới của toàn bộ thị trường văn phòng Việt Nam trong những năm tới.

Phóng viên: Xin cảm ơn bà!