Dòng vốn toàn cầu mở lối, bất động sản công nghiệp Việt Nam tăng tốc

Ông Nguyễn Phước Thuận

Phóng viên: Thưa ông, ông đánh giá thế nào về diễn biến của thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc trong quý II/2026?

Ông Nguyễn Phước Thuận: Thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc đang tiếp tục mở rộng ở cả ba phân khúc gồm nhà xưởng xây sẵn (RBF), kho xây sẵn (RBW) và đất khu công nghiệp (KCN). Động lực chính đến từ tăng trưởng kinh tế, dòng vốn FDI, nhu cầu mở rộng sản xuất và sự phát triển mạnh của hoạt động logistics.

Theo báo cáo MarketBeat quý II/2026 của Cushman & Wakefield, tính đến quý II/2026, nguồn cung RBF tại miền Bắc đạt khoảng 5,8 triệu m², tăng 16,9% theo năm; nguồn cung RBW đạt khoảng 3,6 triệu m², tăng 1,0%; trong khi quỹ đất KCN lũy kế vượt 25.200 ha, tăng 15,7%.

Hải Phòng và Bắc Ninh tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt, trong khi Hưng Yên, Ninh Bình và Phú Thọ ngày càng nổi lên nhờ quỹ đất dồi dào, chi phí cạnh tranh và kết nối hạ tầng được cải thiện.

Phóng viên: Nguồn cung tăng mạnh liệu có tạo áp lực lên khả năng hấp thụ của thị trường?

Ông Nguyễn Phước Thuận: Có thể thấy sự phân hóa khá rõ giữa các phân khúc. Với đất KCN, tỷ lệ lấp đầy bình quân trong quý II/2026 đạt 64%, giảm 2,7 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, đây là diễn biến đã nằm trong dự báo và chủ yếu xuất phát từ việc một lượng lớn nguồn cung mới được đưa vào khai thác.

Trong 6 tháng đầu năm 2026, thị trường ghi nhận hơn 1.200 ha nguồn cung mới từ 6 khu công nghiệp được khởi công tại Hải Phòng, Bắc Ninh và Ninh Bình. Khi các dự án mới gia nhập thị trường, tốc độ hấp thụ trong giai đoạn đầu thường chưa cao, khiến tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường chịu áp lực điều chỉnh tạm thời.

Điều đáng chú ý là nhu cầu tại các trung tâm công nghiệp trọng điểm vẫn duy trì ổn định. Hà Nội tiếp tục ghi nhận tỷ lệ lấp đầy gần như tuyệt đối; Bắc Ninh và Hưng Yên duy trì mức cao khoảng trên 70%, trong khi Hải Phòng và Phú Thọ đạt trên 60%.

Nhu cầu hiện tập trung nhiều vào các ngành có giá trị gia tăng cao như công nghệ cao, AI và linh kiện điện tử. Đây là dấu hiệu cho thấy các doanh nghiệp ngày càng quan tâm tới chất lượng và tính bền vững của địa điểm sản xuất, thay vì chỉ tìm kiếm mặt bằng với chi phí thấp.

Phóng viên: Vậy diễn biến giá thuê hiện nay ra sao, thưa ông?

Ông Nguyễn Phước Thuận: Giá thuê nhìn chung vẫn duy trì ổn định. Với đất KCN, giá chào thuê bình quân trong quý II/2026 đạt 137,7 USD/m²/chu kỳ thuê, gần như đi ngang theo quý và tăng 2,7% theo năm.

Mức tăng này cho thấy giá thuê tại các khu công nghiệp trọng điểm vẫn có xu hướng tăng trưởng ổn định, bền vững nhờ nhu cầu thuê từ các ngành sản xuất công nghệ cao, điện tử, bán dẫn và logistics.

Đối với nhà xưởng xây sẵn, giá chào thuê bình quân đạt 5,0 USD/m²/tháng, tăng 0,4% theo quý và 2,3% theo năm. Trong khi đó, giá chào thuê kho xây sẵn đạt khoảng 4,9 USD/m²/tháng, tăng 0,6% theo quý và 1,4% so với cùng kỳ năm trước.

Điều này cho thấy nguồn cung mới đang giúp thị trường duy trì sự cân bằng tương đối giữa cung và cầu, hạn chế tình trạng giá thuê tăng quá nhanh.

Phóng viên: Trong phân khúc nhà xưởng xây sẵn, đâu là những điểm đáng chú ý?

Ông Nguyễn Phước Thuận: Tính đến quý II/2026, tổng nguồn cung RBF tại miền Bắc đạt khoảng 5,8 triệu m², tăng 5,1% theo quý và 16,9% theo năm. Trong nửa đầu năm, thị trường ghi nhận hơn 472.000 m² nguồn cung mới, riêng quý II đóng góp trên 280.000 m².

Phần lớn nguồn cung mới đến từ Hải Phòng và Bắc Ninh, tiếp tục củng cố vai trò của hai địa phương này như những cực tăng trưởng công nghiệp quan trọng của miền Bắc. Hưng Yên cũng đang ngày càng nổi bật trong việc đáp ứng nhu cầu mở rộng sản xuất và logistics.

Tỷ lệ lấp đầy RBF bình quân đạt khoảng 86% trong quý II/2026, gần như đi ngang theo quý, giảm 0,1 điểm phần trăm, nhưng tăng 4,5 điểm phần trăm theo năm.

Đáng chú ý, khoảng 97% diện tích RBF mới bổ sung trong quý tập trung tại Bắc Ninh và Hải Phòng. Vì vậy, tỷ lệ lấp đầy tại hai thị trường này chịu áp lực điều chỉnh trong ngắn hạn và cần thêm thời gian để hấp thụ nguồn cung mới.

Phóng viên: Còn với kho xây sẵn, xu hướng nhu cầu có gì khác biệt?

Ông Nguyễn Phước Thuận: Kho xây sẵn tiếp tục là phân khúc có triển vọng tích cực nhờ sự mở rộng của logistics và chuỗi cung ứng. Trong quý II/2026, hai dự án RBW mới tại Hải Phòng và Hưng Yên gia nhập thị trường, đưa tổng nguồn cung tích lũy lên khoảng 3,6 triệu m², tăng 1,1% theo quý và 1,0% theo năm.

Về cơ cấu nguồn cung, Bắc Ninh chiếm 44,2%, Hải Phòng 24,3% và Hưng Yên 19,8%. Tỷ lệ lấp đầy bình quân đạt khoảng 85,7%, tăng 3,8 điểm phần trăm theo quý và 12,1 điểm phần trăm theo năm.

Hưng Yên đạt tỷ lệ lấp đầy 92,4%, tăng 3,1 điểm phần trăm theo quý; Hải Phòng đạt 86,4%; Bắc Ninh tăng 7,3 điểm phần trăm, lên 79,12%. Đặc biệt, Hà Nội tiếp tục đạt tỷ lệ lấp đầy 100%, phản ánh tình trạng nguồn cung hạn chế trong khi nhu cầu vẫn ổn định.

Phóng viên: Theo ông, những yếu tố nào sẽ định hình thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc trong thời gian tới?

Ông Nguyễn Phước Thuận: Tôi cho rằng thị trường đang bước sang một giai đoạn phát triển chất lượng hơn. Các quyết định đầu tư và thuê mặt bằng không còn chỉ xoay quanh chi phí mà ngày càng ưu tiên vị trí chiến lược, năng lực hạ tầng, chất lượng tài sản và khả năng vận hành dài hạn.

Trong giai đoạn 2026-2028, thị trường miền Bắc dự kiến có thêm khoảng 7.200 ha đất KCN từ các dự án đang triển khai. Với RBF, nguồn cung mới dự kiến đạt gần 965.000 m², trong khi RBW dự kiến bổ sung khoảng 636.000 m².

Bên cạnh FDI và sự dịch chuyển chuỗi cung ứng, hạ tầng chiến lược sẽ tiếp tục đóng vai trò quan trọng. Các dự án như cảng nước sâu, sân bay quốc tế Gia Bình và mô hình khu thương mại tự do (FTZ) sẽ củng cố năng lực kết nối và sức cạnh tranh của miền Bắc.

Phóng viên: Như vậy, cuộc cạnh tranh giữa các địa phương sẽ thay đổi như thế nào?

Ông Nguyễn Phước Thuận: Bắc Ninh và Hải Phòng vẫn giữ lợi thế lớn nhờ hệ sinh thái sản xuất, logistics và hạ tầng đã hình thành. Tuy nhiên, các thị trường vệ tinh như Hưng Yên, Ninh Bình và Phú Thọ đang có cơ hội rõ nét hơn nhờ quỹ đất dồi dào, chi phí cạnh tranh và hạ tầng ngày càng hoàn thiện.

Về dài hạn, tôi cho rằng lợi thế sẽ thuộc về những khu công nghiệp có chất lượng cao, đáp ứng các tiêu chuẩn ESG và có khả năng phục vụ những ngành sản xuất giá trị gia tăng cao.

Điện tử, công nghệ cao, bán dẫn, AI, trung tâm dữ liệu và logistics sẽ tiếp tục là những nhóm ngành quan trọng thúc đẩy nhu cầu. Khi tiêu chuẩn của các tập đoàn toàn cầu ngày càng cao, bất động sản công nghiệp Việt Nam cũng phải chuyển từ tư duy “có đất để cho thuê” sang cung cấp một hệ sinh thái hạ tầng và dịch vụ đủ sức đáp ứng yêu cầu vận hành dài hạn.

Đây cũng là cơ sở để bất động sản công nghiệp miền Bắc duy trì đà tăng trưởng trong trung và dài hạn, dù tỷ lệ lấp đầy có thể chịu một số áp lực điều chỉnh trong ngắn hạn khi nguồn cung mới tiếp tục gia tăng.

Xin cảm ơn ông!