Bất động sản công nghiệp: Cần có chiến lược xây dựng hệ sinh thái hoàn chỉnh

Ảnh minh họa

Theo bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc Cấp cao Thị trường JLL Việt Nam, nếu trước đây, lợi thế cạnh tranh chủ yếu nằm ở quỹ đất và giá thuê, thì nay các nhà đầu tư buộc phải nâng cấp toàn diện, từ hạ tầng kỹ thuật đến dịch vụ đi kèm. Thị trường đang chuyển từ chiều rộng sang chiều sâu. Các phân khúc cũng sẽ thay đổi cung - cầu, đặc biệt là sự phát triển của nhà xưởng xây sẵn, nhà kho xây sẵn và các mô hình khu thương mại tự do với nhiều ưu đãi riêng biệt.

Thực tế cho thấy, nhu cầu của nhà đầu tư nước ngoài đã thay đổi đáng kể. Thay vì thuê đất rồi tự xây dựng nhà máy, nhiều doanh nghiệp lựa chọn mô hình “plugand-play” đó là có thể đi vào vận hành ngay. Điều này thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của phân khúc nhà xưởng và kho bãi xây sẵn.

Dữ liệu từ JLL Việt Nam cho thấy, trong giai đoạn 2021 - 2025, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn đạt trung bình khoảng 310.400 m²/năm. Sang giai đoạn 2026 - 2030, con số này dự kiến tăng lên 384.200 m²/năm. Tương tự, nguồn cung nhà kho xây sẵn cũng tăng từ 335.700 m²/năm lên 468.100 m²/năm.

Những con số này phản ánh một thực tế là thị trường không chỉ tăng trưởng về quy mô, mà còn đang tái cấu trúc theo hướng linh hoạt và chuyên nghiệp hơn.

Trước xu hướng này, nhiều doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp trong nước đã nhanh chóng điều chỉnh chiến lược. Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & S22M, Savills TP. Hồ Chí Minh cho biết, nếu tiếp tục mô hình cũ là chỉ cho thuê đất thì rất khó cạnh tranh trong bối cảnh mới. Việc chuyển sang phát triển khu công nghiệp tích hợp, bao gồm nhà xưởng xây sẵn, kho logistics và cả dịch vụ hỗ trợ như nhà ở công nhân, tiện ích đô thị. Nhà đầu tư bây giờ không chỉ cần mặt bằng, họ cần một hệ sinh thái hoàn chỉnh.

Không chỉ dừng lại ở việc đa dạng hóa sản phẩm, các doanh nghiệp còn chú trọng yếu tố công nghệ và phát triển bền vững. Các tập đoàn đa quốc gia ngày càng đặt ra tiêu chuẩn cao về môi trường, quản trị và trách nhiệm xã hội. Nếu không đáp ứng được, chúng ta sẽ mất cơ hội thu hút dòng vốn chất lượng cao, bà Nguyễn Hồng Vân chia sẻ thêm.

Một điểm đáng chú ý khác là sự xuất hiện của các khu thương mại tự do (FTZ) và đây là mô hình được kỳ vọng sẽ tạo ra bước đột phá cho bất động sản công nghiệp trong thời gian tới. Với các ưu đãi về thuế, hải quan và cơ chế vận hành linh hoạt, các khu này có thể trở thành “thỏi nam châm” hút đầu tư, đặc biệt trong lĩnh vực sản xuất công nghệ cao và logistics xuyên biên giới.

Các chuyên gia nhận định, nếu được triển khai hiệu quả, mô hình này không chỉ giúp gia tăng giá trị cho bất động sản công nghiệp mà còn góp phần nâng cao vị thế của Việt Nam trong chuỗi giá trị toàn cầu. Bên cạnh đó, làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng tiếp tục là động lực quan trọng. Trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp quốc tế tìm cách đa dạng hóa địa điểm sản xuất, Việt Nam vẫn được đánh giá là điểm đến hấp dẫn nhờ vị trí địa lý thuận lợi, chi phí cạnh tranh và mạng lưới hiệp định thương mại tự do rộng khắp.

Dù triển vọng tích cực, nhưng thị trường bất động sản công nghiệp vẫn đối mặt với nhiều thách thức. Trước hết là vấn đề pháp lý, đặc biệt trong việc phê duyệt dự án và giải phóng mặt bằng. Nhiều doanh nghiệp cho biết, quá trình này có thể kéo dài nhiều năm, làm lỡ cơ hội đón dòng vốn đầu tư.

Bên cạnh đó, hạ tầng giao thông và logistics vẫn chưa theo kịp tốc độ phát triển của các khu công nghiệp. Tình trạng ùn tắc tại các cảng biển, chi phí vận chuyển cao đang làm giảm sức cạnh tranh của doanh nghiệp.

Nguồn nhân lực cũng là một bài toán lớn. Khi thị trường chuyển sang thu hút các ngành công nghệ cao, nhu cầu lao động có tay nghề, kỹ năng và kỷ luật ngày càng tăng. Nếu không có chiến lược đào tạo phù hợp, Việt Nam có thể rơi vào tình trạng “thiếu hụt cục bộ”.

Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước vào một chu kỳ phát triển mới với nhiều yếu tố nền tảng vững chắc hơn, là yêu cầu tất yếu để nâng cao năng lực cạnh tranh. Trong đó, vai trò của nhà nước là đặc biệt quan trọng trong việc hoàn thiện thể chế, cải cách thủ tục hành chính và đầu tư hạ tầng. Đồng thời, doanh nghiệp cũng cần chủ động đổi mới, nâng cao chất lượng sản phẩm và dịch vụ.