11.500 căn hộ mở bán, vì sao thanh khoản nhà ở TP.Hồ Chí Minh vẫn thấp?

Nhà cao cấp áp đảo, căn hộ vừa túi tiền vẫn khan hiếm ảnh: minh họa

Nguồn cung tăng nhưng thiếu sản phẩm vừa túi tiền

Thị trường bất động sản quý III/2026 tiếp tục cho thấy nghịch lý: giá nhà duy trì ở mức cao, trong khi thanh khoản suy yếu. Tại TP.Hồ Chí Minh, nguồn cung căn hộ mới được bổ sung nhưng chưa giải quyết được nhu cầu nhà ở vừa túi tiền, bởi phần lớn sản phẩm vẫn tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang.

Theo Avison Young Việt Nam, trong quý III/2026, TP.Hồ Chí Minh có khoảng 11.500 căn hộ được mở bán mới, với hoạt động phát triển dự án tập trung ở khu vực phía Nam và các khu vực phía Bắc, phía Đông Bắc thành phố. Tuy nhiên, số lượng căn hộ đưa ra thị trường không đồng nghĩa với nguồn cung phù hợp khả năng chi trả của số đông người mua.

Điểm nghẽn nằm ở cơ cấu sản phẩm. Trong khi căn hộ cao cấp và hạng sang tiếp tục chiếm tỷ trọng đáng kể, nhu cầu giao dịch lại tập trung nhiều hơn vào những khu vực có mức giá dễ tiếp cận như Dĩ An và Thuận An. Ngược lại, các dự án cao cấp ở khu vực nội thành gặp khó khăn hơn trong việc tìm kiếm người mua. Tỷ lệ hấp thụ căn hộ tại TP.Hồ Chí Minh trong quý III chỉ đạt khoảng 28%.

Sự lệch pha này phản ánh khoảng cách ngày càng lớn giữa giá bán và sức mua thực tế. Một dự án cao cấp ở phía Tây TP.Hồ Chí Minh được chào bán ở mức 4.500-4.800 USD/m², trong khi người mua có nhu cầu ở thực vẫn phải cân nhắc kỹ khả năng tài chính. Khi giá nhà vượt xa thu nhập và năng lực vay vốn, nguồn cung dù tăng cũng khó chuyển hóa thành giao dịch.

Áp lực chi phí đất đai và đầu vào tại khu vực TP.Hồ Chí Minh cũ tiếp tục khiến việc phát triển căn hộ giá phù hợp trở nên khó khăn. Trong bối cảnh đó, nguồn cung tại Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu được kỳ vọng bổ sung thêm lựa chọn cho thị trường. Giai đoạn 2027–2030, khu vực này dự kiến có thêm hơn 25.000 căn hộ mới. Tuy nhiên, hiệu quả giải quyết nhu cầu nhà ở sẽ phụ thuộc vào mức giá, vị trí và khả năng kết nối hạ tầng, thay vì chỉ dựa vào số lượng sản phẩm.

Ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, diễn biến dữ liệu thị trường cho thấy giá rao bán vẫn neo cao hoặc đi ngang, trong khi mức độ quan tâm và giao dịch thành công suy giảm. Người mua có xu hướng chờ đợi mặt bằng giá hợp lý hơn hoặc chính sách bán hàng hấp dẫn hơn. Tình trạng này thể hiện rõ tại những khu vực xa trung tâm, nơi giá bất động sản đã tiệm cận khu vực lõi nhưng hạ tầng và tiện ích chưa tương xứng.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giá sơ cấp cao làm thu hẹp kỳ vọng lợi nhuận của nhà đầu tư, còn chi phí vốn khiến người mua trì hoãn quyết định. Dòng tiền vì thế có xu hướng tìm đến thị trường thứ cấp hoặc các dự án đã hoàn thiện pháp lý, có mức giá phù hợp hơn.

Bài toán của TP.Hồ Chí Minh không đơn thuần là thiếu hay thừa nguồn cung, mà là thiếu sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu và khả năng chi trả. Nếu nguồn cung mới tiếp tục tập trung vào phân khúc giá cao, thị trường có thể xuất hiện nhiều dự án nhưng sức hấp thụ vẫn yếu. Ngược lại, việc phát triển sản phẩm phù hợp hơn về diện tích, tổng giá trị căn hộ và phương thức thanh toán có thể giúp mở rộng nhóm khách hàng thực.

Đưa giá bán về gần sức mua thực

Tại Hà Nội, diễn biến thị trường cũng cho thấy sự mất cân đối về cơ cấu sản phẩm. Nguồn cung mới trong quý III/2026 chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi căn hộ trung cấp và bình dân gần như vắng bóng. Mặt bằng giá cao khiến người mua phải dịch chuyển sang thị trường thứ cấp, đặc biệt là các dự án đã bàn giao và có mức giá thấp hơn.

Thực tế này cho thấy việc tăng nguồn cung cần đi cùng điều chỉnh cơ cấu sản phẩm. Những dự án nằm xa trung tâm nhưng có giá bán tương đương khu vực thuận lợi hơn về hạ tầng sẽ khó thuyết phục người mua, nhất là khi chi phí đi lại và thời gian kết nối vẫn là gánh nặng.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam nhận định, sức hấp dẫn đầu tư của thị trường vẫn hiện hữu, nhưng khả năng triển khai dự án và đáp ứng nhu cầu thực sẽ quyết định hiệu quả kinh doanh. Những vướng mắc về pháp lý, đất đai và quy hoạch cần được xử lý để tạo điều kiện phát triển nguồn cung.

Ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng, khi giá bán chưa điều chỉnh tương xứng với sức mua, khoảng cách giữa kỳ vọng của người bán và khả năng tài chính của người mua sẽ tiếp tục cản trở thanh khoản. Doanh nghiệp cần linh hoạt hơn trong chính sách bán hàng, đồng thời nghiên cứu giải pháp tín dụng phù hợp cho người mua nhà lần đầu.

Cùng quan điểm, TS. Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh, doanh nghiệp cần cơ cấu lại sản phẩm và chiến lược phát triển. Việc tiếp tục tung ra các dự án giá cao trong bối cảnh sức cầu yếu có thể khiến hàng tồn kho gia tăng và kéo dài thời gian hấp thụ.

Với TP.Hồ Chí Minh, yêu cầu cấp thiết là chuyển trọng tâm từ tăng số lượng căn hộ sang cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở. Nguồn cung mới chỉ thực sự tạo động lực cho thị trường khi phù hợp hơn với nhu cầu ở thực, có mức giá tương xứng với chất lượng hạ tầng và đi kèm phương án thanh toán khả thi. Nếu không, nghịch lý nguồn cung tăng nhưng giao dịch yếu sẽ còn tiếp diễn.