14.500 căn hộ mới, vì sao Hà Nội vẫn thiếu nhà vừa túi tiền?

Thị trường căn hộ Hà Nội giảm thanh khoản, người mua ngày càng khó chọn nhà ảnh: minh họa

Thanh khoản giảm, nguồn cung lệch về phân khúc giá cao

Phát biểu tại Họp báo tổng quan thị trường bất động sản quý III/2026 do Savills Việt Nam tổ chức chiều 15/10, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội cho biết, thị trường căn hộ để bán đang điều chỉnh cả về nguồn cung lẫn thanh khoản. Điểm đáng chú ý không chỉ là số lượng giao dịch giảm, mà còn nằm ở sự chênh lệch giữa cơ cấu sản phẩm được đưa ra thị trường và nhu cầu thực tế của người mua.

Trong 9 tháng đầu năm 2026, nguồn cung căn hộ mới đạt khoảng 14.500 căn, giảm so với cùng kỳ năm trước. Dù vậy, thị trường vẫn ghi nhận các chủ đầu tư tiếp tục triển khai sản phẩm, sau giai đoạn hoạt động tích cực trong năm 2024 và 2025.

Tuy nhiên, nguồn cung không phân bổ đồng đều giữa các phân khúc. Sau giai đoạn liên tục gia tăng từ quý II/2025, nguồn cung căn hộ hạng A bắt đầu giảm trong quý III/2026. Trước đó, phân khúc này từng chiếm 42% tổng nguồn cung mới trong quý II/2026. Trong khi nguồn cung hạng B và hạng C được duy trì, mức cải thiện của hạng C vẫn chưa đáng kể. Tính chung 9 tháng, căn hộ hạng B tiếp tục chiếm tỷ trọng chủ đạo trong nguồn cung mới.

Diễn biến này cho thấy thị trường vẫn có thêm sản phẩm, nhưng sự gia tăng nguồn cung chưa đồng nghĩa với việc người mua có nhiều lựa chọn phù hợp hơn về giá. Đây là điểm nghẽn đáng chú ý khi nhu cầu nhà ở vừa túi tiền vẫn hiện hữu, còn nguồn cung căn hộ ở phân khúc này chưa được cải thiện tương xứng.

Về thanh khoản, quý III/2026, thị trường ghi nhận khoảng 3.800 căn hộ được bán, giảm 17% so với quý trước và giảm 14% so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, mức giảm không diễn ra đồng đều. Giao dịch căn hộ hạng A giảm cùng với nguồn cung mới, trong khi lượng căn hộ hạng B và hạng C bán được vẫn duy trì, thậm chí tăng so với quý trước.

Tính chung 9 tháng đầu năm 2026, thị trường hấp thụ khoảng 13.600 căn hộ, thấp hơn cùng kỳ năm 2025, cao hơn năm 2023 nhưng vẫn thấp hơn giai đoạn thị trường diễn biến tích cực trong năm 2024. Nhu cầu tiếp tục tập trung chủ yếu ở phân khúc hạng B, cho thấy khả năng chi trả đang là yếu tố quan trọng định hình lựa chọn của người mua.

Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường trong quý III/2026 giảm xuống còn 39%. Theo Savills Hà Nội, diễn biến này chịu ảnh hưởng chủ yếu từ phân khúc hạng A. Vì vậy, mức giảm của chỉ số chung cần được đặt trong tương quan với cơ cấu nguồn cung và giao dịch từng phân khúc, thay vì xem là dấu hiệu cho thấy sức cầu suy yếu đồng loạt.

Giá cao, căn hộ vừa túi tiền tiếp tục khan hiếm

Nghịch lý của thị trường thể hiện rõ hơn ở cơ cấu nguồn cung sơ cấp. Hiện tổng nguồn cung sơ cấp căn hộ tại Hà Nội đạt khoảng 9.700 căn, giảm so với quý trước. Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, nguyên nhân chủ yếu là nguồn cung mới giảm, trong khi lượng căn hộ được hấp thụ thời gian qua không ở mức quá thấp. Đáng chú ý, căn hộ hạng C chỉ chiếm 4% tổng nguồn cung sơ cấp.

Trong khi đó, giá bán sơ cấp bình quân đạt 107 triệu đồng/m², chỉ giảm nhẹ so với quý trước. Trên thị trường thứ cấp, giá trung bình khoảng 75 triệu đồng/m², thấp hơn đáng kể so với sơ cấp và tạo thêm lựa chọn cho người mua. Giá căn hộ thứ cấp đã điều chỉnh trong 3 quý liên tiếp, cho thấy mặt bằng giá đang có sự điều chỉnh, dù chưa đủ để giải quyết tình trạng thiếu hụt sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả.

Như vậy, vấn đề của thị trường không đơn thuần là thiếu nguồn cung nói chung, mà là thiếu nguồn cung đúng phân khúc. Số lượng căn hộ mới vẫn đáng kể, nhưng tỷ trọng căn hộ hạng C quá thấp, trong khi mặt bằng giá sơ cấp ở mức cao. Người mua có thể có thêm lựa chọn trên thị trường thứ cấp, song không phải mọi sản phẩm đều phù hợp về giá, vị trí và điều kiện tài chính.

Theo bà Hằng, từ nay đến cuối năm 2026, Hà Nội dự kiến có nhiều dự án khởi công mới, tạo kỳ vọng bổ sung nguồn cung trong thời gian tới. Tuy nhiên, khởi công dự án không đồng nghĩa căn hộ sẽ được đưa ra thị trường ngay lập tức. Trong ngắn hạn, nguồn cung hạng C được dự báo chưa có nhiều cải thiện, đồng nghĩa nhu cầu ở thực vẫn phải đối mặt với hạn chế về lựa chọn.

Trong bối cảnh đó, căn hộ hạng B có thể tiếp tục hưởng lợi khi đáp ứng một phần nhu cầu chưa được thỏa mãn ở phân khúc hạng C. Với khoảng giá rộng, các dự án hạng B có mức giá hợp lý có thể trở thành phương án thay thế cho người mua tìm kiếm nhà ở vừa túi tiền. Dù vậy, khả năng hấp thụ sẽ phụ thuộc vào giá bán cụ thể, tổng giá trị căn hộ và khả năng thanh toán của khách hàng.

Bà Hằng dự báo thanh khoản thời gian tới tiếp tục phân hóa. Những dự án có giá cao có thể gặp khó khăn hơn trong việc thu hút người mua, trong khi nhu cầu đối với căn hộ hạng C vẫn lớn nhưng chưa được đáp ứng tương xứng. Các dự án có giá bán hợp lý, tiến độ thanh toán thuận lợi và chính sách tài chính thực chất sẽ có cơ hội duy trì sức hấp thụ ổn định.

Thị trường vì thế khó có thể kỳ vọng một đợt bứt phá thanh khoản hoặc tỷ lệ hấp thụ đột biến trong thời gian còn lại của năm 2026. Khi sức mua ngày càng phụ thuộc vào khả năng chi trả, việc bổ sung nguồn cung phù hợp sẽ quan trọng không kém việc gia tăng số lượng dự án. Nếu cơ cấu sản phẩm không thay đổi, nghịch lý vẫn còn: thị trường có nguồn cung, nhưng người cần nhà ở vừa túi tiền lại khó tìm được căn hộ phù hợp.