Bất động sản lệch pha: Nhà cao cấp dư, nhà vừa túi tiền thiếu

Giá nhà tại các đô thị lớn ngày càng vượt xa thu nhập ảnh: minh họa

Khoảng cách ngày càng lớn

Theo Bộ Xây dựng, nguồn cung nhà ở dành cho người thu nhập thấp và nhà ở cho thuê dài hạn vẫn hạn chế, trong khi mặt bằng giá nhà duy trì ở mức cao so với khả năng chi trả của phần lớn người dân. Đây là bài toán cần được giải quyết căn cơ và quyết liệt hơn trong thời gian tới.

PGS.TS Phạm Trọng Thuật, Bộ môn Kiến trúc nhà ở, Trường Đại học Kiến trúc TP.HCM cho hay, trong thực trạng giá nhà ở thương mại tại Hà Nội và TP.HCM đã vượt quá khả năng chi trả của người dân hơn 30 lần, cho thấy khoảng cách ngày càng lớn giữa giá bất động sản và thu nhập của các hộ gia đình đô thị, kể cả nhóm có thu nhập khá.

Điều đáng nói, tình trạng khó tiếp cận nhà ở không hoàn toàn xuất phát từ việc thị trường thiếu nguồn cung. Vấn đề nằm ở sự lệch pha trong cơ cấu sản phẩm. Nguồn cung hiện có chủ yếu tập trung ở phân khúc trung và cao cấp, với mức giá khoảng 5-7 tỷ đồng/căn, trong khi phân khúc nhà ở vừa túi tiền gần như biến mất tại các đô thị lớn.

Sự mất cân đối này khiến người có nhu cầu ở thực, đặc biệt là nhóm thu nhập thấp và trung bình, ngày càng khó tiếp cận thị trường. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê dài hạn chưa đáp ứng nhu cầu thực tế, tạo áp lực ngày càng lớn lên bài toán an cư của người dân đô thị.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết, trong vài năm gần đây, giá nhà ở tại một số phân khúc đã tăng quá cao, vượt xa khả năng tiếp cận của nhiều người dân.

Theo ông Trần Hồng Minh, một trong những nguyên nhân là các khoản chi phí cấu thành giá bất động sản hiện ở mức cao. Trong đó có tiền sử dụng đất, chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng nhà ở, hạ tầng kỹ thuật, chi phí tài chính phát sinh trong thời gian chờ hoàn tất thủ tục, cùng chi phí quản lý, bán hàng và các khoản thuế.

Nguồn cung nhà ở chưa đáp ứng đầy đủ nhu cầu thực tế. Trong khi nhà ở thương mại phân khúc trung bình và thấp, nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê còn thiếu, nguồn cung nhà ở cao cấp lại có dấu hiệu dư thừa. Sự mất cân đối này khiến người dân có nhu cầu ở thực gặp khó khăn trong việc tìm kiếm sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính.

Đáng chú ý, tình trạng lệch pha cung - cầu còn tạo điều kiện cho hoạt động đầu cơ, mua đi bán lại gia tăng. Khi một lượng sản phẩm bị nắm giữ để chờ tăng giá, nguồn cung thực tế đưa ra thị trường bị thu hẹp, từ đó hình thành tình trạng khan hiếm giả.

Theo Bộ trưởng Trần Hồng Minh, chính sự kết hợp giữa chi phí đầu vào cao, nguồn cung lệch pha và hoạt động đầu cơ đã góp phần đẩy giá nhà lên mức cao. Đây là những vấn đề cần được tính toán trong quá trình sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, nhằm đưa thị trường phát triển theo hướng minh bạch, cân bằng hơn và tăng khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Tái cơ cấu nguồn cung

Để giải quyết tình trạng này, Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, Bộ sẽ tập trung thực hiện các giải pháp chính, như phát triển mạnh mẽ nhà ở xã hội cũng như nhà ở cho thuê, điều chỉnh cơ cấu nguồn cung nhằm khắc phục tình trạng dư thừa phân khúc cao cấp.

Bộ trưởng Trần Hồng Minh cho rằng, cần phân biệt rõ cơ chế giá giữa nhà ở thương mại và nhà ở xã hội. Khoản 4 Điều 2 của Luật Nhà ở năm 2023 quy định nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, thuê mua theo cơ chế thị trường. Nhà ở thương mại là công trình xây dựng, được ví như hàng hóa đặc biệt, vận hành theo quy luật cung cầu và cơ chế thị trường. Trong trường hợp này, doanh nghiệp tự bỏ vốn, tự chịu rủi ro nên được quyền định giá.

Trong khi đó, khoản 7 Điều 2 của Luật Nhà ở năm 2023 nêu rõ nhà ở xã hội có sự hỗ trợ của Nhà nước, gắn với chính sách an sinh và các ưu đãi về đất đai, thuế và một số chính sách tín dụng.

Chính vì vậy, giá nhà ở xã hội phải được kiểm soát, thẩm định trước khi bán và cho phép cao hơn 10% theo quy định nhằm bảo đảm mục tiêu an sinh.

Đề cập tình trạng giá nhà tại một số đô thị lớn tăng cao trong thời gian gần đây, Bộ trưởng Trần Hồng Minh cho rằng, giá bất động sản chịu tác động bởi nhiều yếu tố, trong đó có tiền sử dụng đất, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng nhà ở, hạ tầng kỹ thuật, vốn vay trong thời gian triển khai dự án, chi phí quản lý của nhà đầu tư, bán hàng và thuế.

Bên cạnh đó, một nguyên nhân quan trọng là cơ cấu nguồn cung của các phân khúc chưa đáp ứng nhu cầu thị trường. Trong khi nguồn cung nhà ở thương mại phân khúc trung bình và thấp, nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê còn thiếu thì phân khúc cao cấp lại có tình trạng dư thừa. Theo Bộ trưởng, sự mất cân đối này có thể dẫn đến tình trạng đầu cơ, mua bán ngắn hạn, tạo khan hiếm và đẩy giá nhà lên cao.

Để từng bước đưa giá nhà về mức phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân, Bộ Xây dựng sẽ tham mưu nghiên cứu hoàn thiện các dự án sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản gắn với Luật Đất đai; đồng thời tập trung phát triển mạnh nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và điều chỉnh cơ cấu nguồn cung.

Bộ Xây dựng cũng sẽ tiếp tục đôn đốc, hướng dẫn các địa phương, doanh nghiệp triển khai các chỉ tiêu về nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê; rà soát, nghiên cứu, đề xuất sử dụng phù hợp các công cụ điều tiết thị trường như thuế, tín dụng và quy hoạch nhằm kiểm soát đầu cơ, hạn chế tình trạng đầu tư, tích trữ bất động sản, định hướng nguồn lực vào nhu cầu thực và góp phần ổn định mặt bằng giá.