Gỡ điểm nghẽn bất động sản để giải phóng nguồn lực, hạn chế nợ xấu

Tháo gỡ nút thắt thể chế

Phiên thảo luận tại các tổ ghi nhận sự đồng thuận sâu sắc của các đại biểu về tầm quan trọng có tính mở đường của ba dự án luật đối với hệ thống tài chính và nền kinh tế. Đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản không vận hành độc lập mà tạo thành một chuỗi thể chế liên hoàn khép kín. Trong chuỗi liên kết này, đất đai là yếu tố đầu vào giải phóng mặt bằng; Luật Nhà ở điều chỉnh quá trình tạo lập tài sản; còn Luật Kinh doanh Bất động sản điều tiết việc đưa sản phẩm ra lưu thông trên thị trường. Bất kỳ nút thắt pháp lý nào tại một công đoạn cũng sẽ ngay lập tức gây đình trệ toàn bộ chuỗi phát triển, khiến dòng vốn đầu tư bị kẹt cứng và gia tăng trực tiếp áp lực nợ xấu lên hệ thống ngân hàng.

Phân tích tác động trực tiếp đối với nguồn lực tài chính địa phương, Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn cho biết, nguồn thu từ đất đai hiện đóng góp từ 60% đến 65% tổng chi đầu tư công cấp xã, phường. Sự ngưng trệ giao dịch trên thị trường bất động sản thời gian qua đã ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn thu ngân sách, làm tắc nghẽn dòng luân chuyển tiền tệ và ảnh hưởng nghiêm trọng đến khả năng hấp thụ vốn của doanh nghiệp. Nhấn mạnh yêu cầu về tầm nhìn lập pháp dài hạn, Chủ tịch Quốc hội chỉ rõ, sứ mệnh của Quốc hội đợt sửa đổi này là ban hành Luật Đất đai có chất lượng cao, đạt tuổi thọ ổn định từ 10 đến 15 năm, khắc phục triệt để tình trạng luật vừa ban hành đã vướng mắc, làm gia tăng rủi ro pháp lý cho các bên tham gia thị trường.

Đánh giá về kỹ thuật lập pháp và liên thông thể chế, đại biểu Phan Đức Hiếu (Đoàn Hưng Yên) đề xuất loại bỏ hoàn toàn sự trùng lặp thủ tục giữa Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản. Tất cả quy định về điều kiện chủ đầu tư, trình tự thực hiện dự án nhà ở thương mại nên dồn toàn bộ sang Luật Kinh doanh Bất động sản. Đồng thời, Chính phủ chỉ nên ban hành một Nghị định duy nhất hướng dẫn chung cho cả hai luật để đơn giản hóa thủ tục hành chính, giúp các tổ chức tín dụng và doanh nghiệp dễ dàng kiểm soát tính pháp lý của tài sản đảm bảo.

Đối với các dự án dở dang đang bị vướng mắc tài chính, đại biểu Bùi Xuân Hải (Đoàn Hải Phòng) chỉ rõ, quy định hiện hành tại Điều 30 Luật Kinh doanh Bất động sản bắt buộc chủ đầu tư cũ phải hoàn thành 100% nghĩa vụ tài chính về đất mới cho phép chuyển nhượng dự án là thiếu thực tế. Doanh nghiệp suy giảm tài chính không có tiền nộp thuế mới phải chuyển nhượng dự án; nếu bắt họ hoàn thành nghĩa vụ tài chính mới cho chuyển nhượng thì dự án sẽ tiếp tục bị đóng băng kéo dài. Đại biểu kiến nghị cho phép chuyển nhượng dự án ngay cả khi chưa hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính thông qua cơ chế “nghĩa vụ liên đới” bằng văn bản cam kết giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng chịu trách nhiệm trả nợ ngân sách và nghĩa vụ đối với bên thứ ba.

Cùng quan điểm này, đại biểu Nguyễn Hữu Nghĩa, (Đoàn Hưng Yên) cho rằng, đây là giải pháp quan trọng giúp tháo gỡ dự án dở dang, hỗ trợ các NHTM tái cấu trúc khoản vay và xử lý nợ xấu hiệu quả.

Các đại biểu thảo luận tại Tổ 6 (Hưng Yên – Tây Ninh) về 3 luật liên quan đến đất đai

Chặn lách luật, huy động vốn trái phép

Một trong những nội dung trọng tâm khác nhận được sự quan tâm lớn của các đại biểu liên quan đến hoạt động ngân hàng là cơ chế kiểm soát dòng tiền huy động từ người mua nhà. Phân tích thực trạng lách luật trên thị trường, đại biểu Bùi Xuân Hải chỉ rõ hành vi một số chủ đầu tư trực tiếp hoặc thông qua các công ty con, công ty vệ tinh ký các “văn bản thỏa thuận” hoặc “hợp đồng đặt cọc” để thu tiền thanh toán tiến độ lên đến 100% giá trị bất động sản khi dự án chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Dòng tiền huy động lách luật này không đi vào xây dựng dự án mà bị bên huy động vốn sử dụng sai mục đích, gây rủi ro đặc biệt lớn cho khách hàng và làm phát sinh các khoản nợ tranh chấp phức tạp.

Để thiết lập lại kỷ cương tài chính, đại biểu đề xuất luật phải nghiêm cấm tuyệt đối hành vi ký văn bản thỏa thuận lách luật để thu tiền cọc và tuyên bố các giao dịch này vô hiệu hoàn toàn. Tuy nhiên, nhằm tạo điều kiện cho doanh nghiệp huy động nguồn vốn hợp pháp ban đầu, đại biểu đề xuất cho phép chủ đầu tư thu tiền đặt cọc không quá 5% giá trị bất động sản khi dự án đã hoàn thành các thủ tục pháp lý nền tảng bao gồm: Chấp thuận chủ trương đầu tư, Quy hoạch chi tiết 1/500 và Giấy phép xây dựng. Đặc biệt, đại biểu nhấn mạnh bắt buộc toàn bộ số tiền đặt cọc 5% này phải được phong tỏa tại tài khoản NHTM, không cho chủ đầu tư tự ý rút vốn hoặc chuyển mục đích sử dụng trước khi đủ điều kiện mở bán chính thức.

Việc bắt buộc phong tỏa tài khoản tiền cọc tại NHTM được đánh giá là giải pháp kiểm soát dòng tiền hữu hiệu, bảo đảm tính công khai, minh bạch và ngăn chặn tình trạng chiếm dụng vốn. Cơ chế này không chỉ bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua nhà mà còn giúp ngành Ngân hàng giám sát chặt chẽ năng lực tài chính thực sự của chủ đầu tư trước khi xem xét cấp tín dụng cho giai đoạn tiếp theo của dự án.

Kết nối dữ liệu số để cảnh báo sớm các giao dịch bất thường

Liên quan đến công tác định giá đất và quản trị rủi ro tài sản thế chấp, các đại biểu khẳng định việc bỏ khung giá đất và xây dựng bảng giá đất sát giá thị trường là bước tiến thể chế căn bản. Tuy nhiên, một số đại biểu nhấn mạnh rằng, không tuyệt đối hóa theo giá thị trường thuần túy để tránh hiện tượng đẩy giá, giá đuổi giá làm tăng chi phí bồi thường và làm vống giá trị tài sản đảm bảo vay vốn ngân hàng. Bảng giá đất nên giữ chu kỳ ổn định từ 3 đến 5 năm kèm hệ số điều chỉnh vùng linh hoạt. Góp ý về phương án bồi thường, đại biểu Hoàng Quang Hàm (Đoàn Tây Ninh) đề xuất mức bồi thường tối thiểu phải bằng 100% bảng giá đất kèm hệ số k và phù hợp giá giao dịch thực tế phổ biến lân cận. Đại biểu cũng kiến nghị bổ sung công cụ thuế để điều tiết phần địa tô chênh lệch tăng thêm do quy hoạch mang lại.

Về công tác quy hoạch, đại biểu Trần Anh Tuấn (Đoàn TP. Hồ Chí Minh) đề xuất, đối với những khu vực đã có quy hoạch phân khu chi tiết tỷ lệ 1/2000 hoặc 1/500 được phê duyệt thì cho phép căn cứ trực tiếp vào quy hoạch đó để giao đất, cho thuê đất mà không bắt buộc phải chờ đưa vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm. Cùng quan điểm này, đại biểu Trịnh Ngọc Phương (Đoàn Tây Ninh) đề xuất chọn phương án cho phép nhà đầu tư thỏa thuận nhận quyền sử dụng các loại đất làm dự án nhà ở thương mại phù hợp quy hoạch để đẩy nhanh tiến độ triển khai.

Đóng góp giải pháp công nghệ quản trị tài chính hiện đại, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (Đoàn Hải Phòng) nhấn mạnh yêu cầu bắt buộc kết nối Cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia với 6 nhóm dữ liệu trọng yếu gồm dân cư, quy hoạch, thuế, công chứng, ngân hàng và bất động sản. Mã định danh điện tử bất động sản phải tham chiếu trực tiếp mã thửa đất để hệ thống tự động phát hiện, cảnh báo sớm các giao dịch bất thường, giúp cơ quan quản lý và ngành Ngân hàng kiểm soát hiệu quả rủi ro, ngăn chặn tình trạng một tài sản bị thế chấp nhiều nơi.

Nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua nhà, đại biểu Trần Hoàng Ngân (Đoàn TP. Hồ Chí Minh) đề xuất phải tách bạch triệt để trách nhiệm giữa chủ đầu tư và cư dân. Nếu chủ đầu tư vi phạm quy hoạch, nợ thuế hay xây dựng sai phép thì cơ quan nhà nước khoanh vùng xử lý riêng chủ đầu tư; người dân mua nhà ngay tình đã hoàn thành 100% nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng phải được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở ngay. Đối với các khu vực chỉnh trang đô thị có hộ dân sống lâu năm, đại biểu Trần Hoàng Ngân lưu ý cần có chính sách hỗ trợ bổ sung ngoài giá đất để bảo đảm người dân tái định cư có điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.