Hạ tầng “mở khóa” chu kỳ mới cho bất động sản công nghiệp phía Nam

Ông John Campbell

Phóng viên: Ông đánh giá thế nào về vai trò của hạ tầng đối với thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam trong giai đoạn tới?

Ông John Campbell: Sau nhiều năm được triển khai theo quy hoạch tổng thể và lộ trình dài hạn, phát triển hạ tầng tại Vùng Kinh tế phía Nam đang bước vào giai đoạn tăng tốc mang tính bước ngoặt. Nếu như trước đây, các dự án hạ tầng chủ yếu được chuẩn bị và đầu tư theo từng giai đoạn, thì giai đoạn 2025–2026 đánh dấu sự chuyển dịch rõ nét khi hàng loạt công trình quy mô lớn đồng loạt được triển khai và tiến gần thời điểm vận hành.

Chính sự hội tụ về tiến độ, quy mô và mức độ kết nối của các dự án hạ tầng trọng điểm đã tạo nên một “điểm rơi” quan trọng cho khu vực. Theo đánh giá của các tổ chức tư vấn quốc tế, năm 2026 sẽ là năm bản lề của Vùng Kinh tế phía Nam, khi hệ thống hạ tầng chiến lược chính thức “mở khóa” tiềm năng về kết nối liên vùng, logistics và năng lực cạnh tranh, qua đó tái định hình không gian phát triển của bất động sản công nghiệp trong toàn khu vực.

Việc hàng loạt dự án hạ tầng quy mô lớn được triển khai đồng thời tại Vùng Kinh tế phía Nam (Southern Economic Zone – SEZ) đang mở ra một chu kỳ tăng trưởng mới cho khu vực. Trong bối cảnh đó, lợi thế cạnh tranh của bất động sản công nghiệp không còn chỉ nằm ở quỹ đất, mà ngày càng được quyết định bởi vị trí, quy mô phát triển và mức độ kết nối liên vùng.

Nổi bật nhất là dự án Sân bay Quốc tế Long Thành – công trình hạ tầng mang tính chuyển đổi đối với toàn bộ không gian kinh tế phía Nam. Giai đoạn 1 của dự án đang được triển khai với mục tiêu đưa vào vận hành từ năm 2026, công suất thiết kế đạt 25 triệu lượt khách và 1,2 triệu tấn hàng hóa mỗi năm. Khi đi vào hoạt động, Long Thành không chỉ từng bước thay thế vai trò cửa ngõ hàng không quốc tế của Tân Sơn Nhất, mà còn mở rộng đáng kể năng lực logistics và xuất khẩu cho các trung tâm công nghiệp trọng điểm tại Đồng Nai, Bình Dương, Long An và TP. Hồ Chí Minh.

Song hành với sân bay, mạng lưới cao tốc và các tuyến vành đai đang tạo ra những thay đổi rõ rệt về khả năng kết nối. Vành đai 3 TP. Hồ Chí Minh – tuyến giao thông chiến lược kết nối TP. Hồ Chí Minh với Đồng Nai, Bình Dương và Long An – đã đạt nhiều bước tiến quan trọng trong năm 2025 và dự kiến mở các đoạn chính từ năm 2026. Trong khi đó, Vành đai 4 cùng cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu đang từng bước hình thành trục liên kết trực tiếp giữa các khu công nghiệp với cụm cảng nước sâu, góp phần hoàn thiện hệ sinh thái hạ tầng cho sản xuất và logistics của toàn vùng.

Phóng viên: Theo ông, hạ tầng đang tác động như thế nào đến cấu trúc phát triển của thị trường?

Ông John Campbell: Điểm khác biệt của giai đoạn hiện nay là hạ tầng không chỉ thúc đẩy tốc độ phát triển, mà đang tái định hình không gian tăng trưởng của bất động sản công nghiệp.

Khi các trục giao thông mới được hình thành, hành lang công nghiệp không còn bó hẹp trong các khu vực lõi truyền thống, mà dần mở rộng theo các tuyến kết nối mới. Điều này giúp phân bổ lại nhu cầu thuê, giảm áp lực lên quỹ đất hiện hữu, đồng thời tạo dư địa phát triển cho những địa phương nằm dọc các trục hạ tầng chiến lược.

Tại Vùng Kinh tế phía Nam, các địa phương như Bình Dương, Đồng Nai, Long An và Bà Rịa – Vũng Tàu tiếp tục giữ vai trò trung tâm. Tuy nhiên, ranh giới phát triển đang dịch chuyển rõ nét theo các tuyến kết nối hướng về sân bay Long Thành và cụm cảng Cái Mép – Thị Vải.

Trong nửa cuối năm 2025, khu vực SEZ ghi nhận 25.700 ha đất khu công nghiệp đang hoạt động, với tỷ lệ lấp đầy bình quân khoảng 90%. Một số thị trường trọng điểm như Bình Dương, Đồng Nai và TP.Hồ Chí Minh có tỷ lệ lấp đầy vượt 90%, phản ánh áp lực lớn lên quỹ đất sẵn có. Trong khi đó, Long An và Bà Rịa – Vũng Tàu vẫn còn dư địa nhờ quỹ đất mới và lợi thế vị trí dọc các trục hạ tầng đang hình thành.

Giá thuê đất công nghiệp tiếp tục duy trì ở mức cao. Theo Savills, giá thuê đất trung bình tại SEZ đạt khoảng 193 USD/m²/kỳ thuê, tăng so với 183 USD/m² của năm 2024, trong đó TP.Hồ Chí Minh ghi nhận mức giá cao nhất khu vực. Diễn biến này phản ánh nhu cầu ổn định từ các nhà sản xuất trong bối cảnh nguồn cung đất công nghiệp chất lượng cao ngày càng khan hiếm.

Phóng viên: Không chỉ đất công nghiệp, phân khúc nhà xưởng và kho xây sẵn đang diễn biến ra sao, thưa ông?

Ông John Campbell: Phân khúc nhà xưởng và kho xây sẵn (ready-built) đang hưởng lợi trực tiếp từ làn sóng đầu tư hạ tầng. Nguồn cung nhà xưởng xây sẵn tại SEZ đạt khoảng 11,6 triệu m², với tỷ lệ lấp đầy lên tới 92%, tăng mạnh so với năm trước.

Giá thuê trung bình đạt 4,4 USD/m²/tháng, phản ánh nhu cầu cao từ các doanh nghiệp sản xuất, logistics và thương mại điện tử – những lĩnh vực phụ thuộc lớn vào khả năng kết nối nhanh và chi phí vận hành hiệu quả.

Hạ tầng giao thông và logistics được nâng cấp giúp rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển giữa nhà máy, cảng biển và sân bay. Đây là yếu tố then chốt làm gia tăng sức hấp dẫn của các dự án xây sẵn, đặc biệt với nhóm khách thuê cần triển khai nhanh và tối ưu chuỗi cung ứng.

Sự kết hợp giữa cảng nước sâu Cái Mép – Thị Vải, sân bay Long Thành, cùng mạng lưới cao tốc và vành đai đang tạo nên hệ sinh thái hạ tầng toàn diện nhất Việt Nam cho sản xuất và logistics. Hệ sinh thái này không chỉ củng cố vai trò đầu tàu của Vùng Kinh tế phía Nam, mà còn định vị khu vực trở thành trung tâm công nghiệp và logistics cấp khu vực, phục vụ các chuỗi cung ứng có giá trị cao.

Khi các dự án hạ tầng trọng điểm đi vào vận hành từ năm 2026, lợi thế cạnh tranh của bất động sản công nghiệp phía Nam sẽ được nâng lên một mặt bằng mới. Hạ tầng đang tái định hình nơi tăng trưởng công nghiệp diễn ra, chứ không chỉ quyết định tốc độ tăng trưởng.

Trong bối cảnh đó, năm 2026 không chỉ là một cột mốc về tiến độ hạ tầng, mà còn là điểm khởi đầu cho một chu kỳ phát triển dài hạn, nơi bất động sản công nghiệp Việt Nam dần chuyển dịch từ mở rộng diện tích sang tối ưu chất lượng, kết nối và giá trị gia tăng.

Đây sẽ là giai đoạn thị trường bước vào cuộc cạnh tranh mới, trong đó những dự án sở hữu vị trí chiến lược, hạ tầng kết nối đồng bộ và khả năng đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của chuỗi cung ứng toàn cầu sẽ chiếm ưu thế. Với nền tảng hạ tầng đang được “mở khóa”, Vùng Kinh tế phía Nam được kỳ vọng tiếp tục giữ vai trò đầu tàu, dẫn dắt tăng trưởng bất động sản công nghiệp của Việt Nam trong nhiều năm tới.

Xin cảm ơn ông!