Bất động sản công nghiệp: “Cuộc chơi” đã thay đổi theo hướng xanh và bền vững

Sự thay đổi này không mang tính xu hướng nhất thời, mà phản ánh quá trình tái cấu trúc dòng vốn toàn cầu trong bối cảnh kinh tế thế giới đối mặt với áp lực suy giảm tăng trưởng, rủi ro địa chính trị và yêu cầu ngày càng khắt khe về phát triển bền vững.

2025 được xem là năm bản lề của thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam

ESG trở thành “giấy thông hành” mới

Theo các chuyên gia, dòng vốn FDI hiện nay không còn đặt nặng yếu tố “giá rẻ” như giai đoạn trước, mà ưu tiên chất lượng hạ tầng, môi trường đầu tư và tiêu chuẩn phát triển bền vững.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn nhận định, bất động sản công nghiệp đang bước sang giai đoạn sàng lọc. Các nhà đầu tư quốc tế, đặc biệt là nhóm doanh nghiệp công nghệ cao, logistics xanh hay sản xuất thông minh đặt ra yêu cầu rất rõ ràng về ESG, năng lượng tái tạo và khả năng kiểm soát phát thải. Khu công nghiệp nào không theo kịp chuẩn mới sẽ dần bị loại khỏi danh sách lựa chọn.

Thực tế cho thấy, nhiều tập đoàn đa quốc gia khi mở rộng chuỗi cung ứng tại Việt Nam đã đưa ra điều kiện tiên quyết về sử dụng năng lượng sạch, quản lý nước thải, không gian xanh và tiêu chuẩn lao động. Điều này buộc các chủ đầu tư khu công nghiệp phải thay đổi tư duy, từ phát triển theo chiều rộng sang phát triển theo chiều sâu và bền vững.

Ở góc độ vĩ mô, các chính sách về tái cấu trúc không gian phát triển công nghiệp, nâng cao chất lượng hạ tầng và thúc đẩy kinh tế xanh cho thấy Việt Nam đang từng bước chuyển sang mô hình công nghiệp bền vững hơn.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), đây vừa là áp lực vừa là cơ hội. Áp lực nằm ở chi phí đầu tư ban đầu cao hơn, yêu cầu khắt khe hơn về vận hành. Nhưng ngược lại, những khu công nghiệp đi trước trong chuyển đổi xanh sẽ có lợi thế rất lớn trong thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao, ổn định và dài hạn.

Trong bối cảnh đó, mô hình khu công nghiệp truyền thống tách biệt với khu dân cư, thiếu tiện ích xã hội đang dần bộc lộ nhiều hạn chế, đặc biệt là bài toán nhân lực và môi trường sống.

Hướng đi khác trong bất động sản công nghiệp

Một trong những mô hình đang được thị trường quan tâm là tổ hợp Prodezi và LA Home, được định vị như một tổng thể thống nhất giữa khu công nghiệp - khu đô thị - khu dịch vụ, quy hoạch đồng bộ ngay từ đầu.

Mô hình Prodezi và LA Home sẽ dần thay thế mô hình truyền thống

Khác với cách phát triển manh mún, mô hình này hướng tới việc kết nối sản xuất với không gian sống, tạo ra một hệ sinh thái hoàn chỉnh cho doanh nghiệp và người lao động.

Ông Trần Mạnh Hùng, đại diện chủ đầu tư Prodezi cho biết, chúng tôi không phát triển khu công nghiệp theo cách truyền thống, mà đặt bài toán dài hạn đó là làm sao để doanh nghiệp vận hành ổn định, người lao động an cư và cộng đồng địa phương cùng hưởng lợi. Đó là lý do Prodezi được quy hoạch gắn liền với khu đô thị LA Home và hệ thống dịch vụ hỗ trợ.

Theo các chuyên gia, mô hình khu công nghiệp - đô thị tích hợp mang lại lợi ích đa chiều. Với nhà đầu tư và doanh nghiệp sản xuất, việc đặt nhà máy trong không gian gắn liền khu đô thị giúp giải bài toán nhân sự đang là một trong những thách thức lớn hiện nay. Doanh nghiệp thuận lợi hơn trong tuyển dụng, giữ chân lao động chất lượng cao, giảm tỷ lệ biến động nhân sự và bảo đảm vận hành ổn định, đáp ứng yêu cầu khắt khe của chuỗi cung ứng toàn cầu.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh đánh giá, trong giai đoạn mới, lợi thế cạnh tranh của khu công nghiệp không chỉ nằm ở vị trí hay giá thuê, mà ở khả năng cung cấp môi trường sống và làm việc chất lượng cho người lao động.

Với người lao động, mô hình tích hợp giúp rút ngắn thời gian di chuyển, giảm áp lực giao thông, đồng thời nâng cao chất lượng sống nhờ tiếp cận đồng bộ nhà ở, giáo dục, y tế và dịch vụ thương mại.

Còn đối với cộng đồng địa phương, dự án không chỉ tạo thêm việc làm và nguồn thu ngân sách, mà còn giảm thiểu tác động tiêu cực của khu công nghiệp truyền thống lên môi trường và hạ tầng đô thị, nhờ quy hoạch bài bản và tiêu chuẩn vận hành cao hơn.

Các chuyên gia nhận định, giai đoạn 2025 - 2030 sẽ là thời kỳ tái định hình thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam. Những chủ đầu tư chậm chuyển đổi sẽ gặp khó trong thu hút khách thuê, trong khi các dự án đi trước về ESG, công nghiệp xanh và mô hình tích hợp sẽ nắm lợi thế rõ rệt.

Nói cách khác, đó là “Cuộc chơi đã thay đổi”, không còn là câu chuyện ai có nhiều đất hơn, mà là ai tạo ra giá trị bền vững hơn, ông Đinh Minh Tuấn nhấn mạnh.

Trong bối cảnh đó, các mô hình như Prodezi - LA Home được xem là phép thử cho hướng đi mới của bất động sản công nghiệp Việt Nam. Điều này không chỉ phục vụ sản xuất, mà còn kiến tạo không gian sống, việc làm và phát triển hài hòa là những yếu tố then chốt để giữ chân dòng vốn FDI thế hệ mới trong dài hạn.