Bất động sản mang thương hiệu tại Việt Nam: Cần hướng tới giá trị thực và chất lượng vận hành

Ông Mauro Gasparotti

Phóng viên: Thưa ông, ông đánh giá như thế nào về sự phát triển của phân khúc branded residence tại Việt Nam hiện nay?

Ông Mauro Gasparotti: Thị trường branded residence tại Việt Nam đang ghi nhận tốc độ tăng trưởng rất ấn tượng, đưa Việt Nam trở thành một trong những thị trường sôi động nhất Đông Nam Á. Xu hướng này được thúc đẩy bởi sự gia tăng nhanh chóng của nhóm khách hàng có giá trị tài sản lớn, cùng với sự quan tâm ngày càng lớn từ các nhà đầu tư quốc tế.

Bên cạnh đó, chiến lược mở rộng của các thương hiệu khách sạn toàn cầu cũng đóng vai trò rất quan trọng. Các thương hiệu này đang tích cực tìm kiếm cơ hội tại những thị trường mới nổi, trong đó Việt Nam là một điểm đến hấp dẫn nhờ nền kinh tế tăng trưởng ổn định và tiềm năng phát triển du lịch.

Phóng viên: Trong mô hình này, yếu tố thương hiệu mang lại giá trị gia tăng cụ thể ra sao, thưa ông?

Ông Mauro Gasparotti: Điểm cốt lõi của branded residence là sự đồng hành của thương hiệu trong toàn bộ vòng đời dự án, từ thiết kế, phát triển đến vận hành. Điều này tạo ra sự khác biệt rõ rệt so với các sản phẩm bất động sản thông thường.

Trên thực tế, các dự án branded residence có thể đạt mức “brand premium” từ 10% đến 30% so với các sản phẩm cùng phân khúc. Mức gia tăng này phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí, quy mô, thương hiệu và chất lượng triển khai. Không chỉ dừng lại ở giá bán, giá trị thương hiệu còn giúp cải thiện tốc độ tiêu thụ và nâng cao vị thế cạnh tranh của dự án trên thị trường.

Phóng viên: Việt Nam hiện đang đứng ở đâu trên bản đồ branded residence toàn cầu?

Ông Mauro Gasparotti: Nếu xét tổng nguồn cung hiện hữu và các dự án đang phát triển, Việt Nam hiện đã nằm trong nhóm bốn thị trường branded residence hàng đầu thế giới. Đáng chú ý, Việt Nam đã vượt qua Thái Lan về số lượng dự án – một bước tiến rất đáng kể nếu so với vài năm trước khi Thái Lan còn giữ vị trí dẫn đầu khu vực.

Một điểm đặc thù của thị trường Việt Nam là phần lớn các dự án branded residence trước đây tập trung tại các điểm đến ven biển. Tuy nhiên, xu hướng này đang thay đổi khá nhanh.

Phóng viên: Sự dịch chuyển đó đang diễn ra như thế nào?

Ông Mauro Gasparotti: Nếu nhìn vào danh mục các dự án đang được triển khai, chúng ta sẽ thấy rõ xu hướng dịch chuyển sang khu vực đô thị. Hiện nay, các dự án branded residence tại đô thị chiếm khoảng 60% tổng nguồn cung đang phát triển, trong khi tỷ lệ này ở nguồn cung đã hoàn thành chỉ là 28%.

Điều này cho thấy sự quan tâm ngày càng lớn đối với các dự án tại các thành phố lớn như TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội. Đây là tín hiệu tích cực, bởi tại các thị trường phát triển, branded residence thường gắn liền với các đô thị lớn – nơi có nhu cầu ở thực cao và khả năng khai thác giá trị lâu dài.

Trong bối cảnh các chủ đầu tư ngày càng chú trọng đến việc tạo sự khác biệt và gia tăng giá trị cho sản phẩm, tôi tin rằng phân khúc này sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh trong thời gian tới.

Phóng viên: Bên cạnh những cơ hội, ông nhìn nhận đâu là những rủi ro lớn nhất của phân khúc này?

Ông Mauro Gasparotti: Rủi ro lớn nhất nằm ở việc một số dự án chỉ dừng lại ở việc “gắn thương hiệu” nhằm hỗ trợ bán hàng, thay vì thực sự mang lại giá trị gia tăng cho sản phẩm. Điều này có thể dẫn đến sự chênh lệch giữa kỳ vọng của người mua và chất lượng thực tế khi dự án đi vào vận hành.

Do đó, người mua cần đánh giá kỹ lưỡng không chỉ thương hiệu, mà cả năng lực triển khai của chủ đầu tư, cũng như giá trị dài hạn mà dự án mang lại.

Phóng viên: Về chi phí vận hành, branded residence có những đặc thù gì đáng lưu ý?

Ông Mauro Gasparotti: Một trong những yếu tố quan trọng mà người mua cần cân nhắc là phí dịch vụ quản lý. Do phải tuân thủ các tiêu chuẩn khắt khe của thương hiệu và cung cấp dịch vụ cao cấp, phí quản lý tại các dự án branded residence thường cao hơn đáng kể.

Cụ thể, nếu như các dự án nhà ở cao cấp thông thường có mức phí từ 20.000 đến 40.000 đồng/m², thì tại branded residence, chi phí này có thể cao gấp 4-5 lần. Nguyên nhân chủ yếu đến từ chi phí nhân sự, các dịch vụ gia tăng và yêu cầu duy trì tiêu chuẩn vận hành theo thương hiệu.

Phóng viên: Ngoài chi phí, còn những yếu tố nào nhà đầu tư cần lưu ý?

Ông Mauro Gasparotti: Một vấn đề khác là khoảng cách giữa cam kết và thực tế triển khai. Điều này đặc biệt phổ biến ở các chủ đầu tư mới tham gia phân khúc này nhưng chưa có nhiều kinh nghiệm.

Nếu việc thiết kế và hoạch định tiện ích không được thực hiện bài bản, dự án có thể không đảm bảo tính nhất quán, từ đó ảnh hưởng đến chất lượng tổng thể khi vận hành. Đây là yếu tố mà người mua cần xem xét rất kỹ.

Phóng viên: Vai trò của các thương hiệu toàn cầu trong phân khúc này đang thay đổi ra sao?

Ông Mauro Gasparotti: Các tập đoàn khách sạn toàn cầu vẫn giữ vai trò chi phối nhờ lợi thế về quy mô, kinh nghiệm vận hành và danh mục thương hiệu đa dạng. Tính đến cuối năm 2025, toàn cầu có khoảng 910 dự án branded residence đang vận hành, trong đó 10 tập đoàn hàng đầu quản lý gần 45% tổng danh mục.

Tuy nhiên, chúng ta cũng đang chứng kiến sự tham gia của nhiều thương hiệu ngoài lĩnh vực khách sạn, đặc biệt là trong ngành thời trang và thiết kế như Elie Saab, Fendi hay Versace, thậm chí cả các thương hiệu siêu xe. Điều này phản ánh nhu cầu ngày càng cao về cá nhân hóa trải nghiệm và phong cách sống của khách hàng.

Bên cạnh đó, các hình thức hợp tác cũng trở nên đa dạng hơn, từ quản lý vận hành, nhượng quyền thương hiệu cho đến các mô hình linh hoạt hơn.

Phóng viên: Việc lựa chọn thương hiệu đang bị hiểu sai ở một số dự án. Quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?

Ông Mauro Gasparotti: Tôi đồng tình với quan điểm này. Thương hiệu không nên chỉ được xem là một công cụ tiếp thị, mà phải là nền tảng cho toàn bộ quá trình vận hành sau này.

Nếu chỉ tập trung vào yếu tố thương hiệu mà bỏ qua năng lực triển khai, dự án có thể đối mặt với rủi ro về hiệu quả vận hành, đồng thời ảnh hưởng đến uy tín của cả chủ đầu tư và thương hiệu.

Phóng viên: Theo ông, đâu sẽ là yếu tố quyết định thành công của phân khúc branded residence trong thời gian tới?

Ông Mauro Gasparotti: Khi thị trường ngày càng phát triển và hoàn thiện, lợi thế cạnh tranh sẽ không còn nằm ở việc “gắn” một thương hiệu quốc tế, mà ở khả năng triển khai nhất quán và cung cấp trải nghiệm sống đúng với chuẩn mực mà thương hiệu cam kết.

Đối với cả chủ đầu tư và người mua, thành công dài hạn của branded residence sẽ phụ thuộc vào năng lực phát triển dự án, tính bền vững trong vận hành và giá trị thực tế mang lại.

Về dài hạn, tôi cho rằng triển vọng của phân khúc này tại Việt Nam là rất tích cực. Khi nền kinh tế tiếp tục tăng trưởng, hạ tầng được đầu tư mạnh mẽ và tầng lớp giàu có gia tăng, branded residence sẽ tiếp tục là một trong những phân khúc hấp dẫn nhất của thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, để phát triển bền vững, thị trường cần vượt qua giai đoạn “hào nhoáng bề ngoài”, hướng tới giá trị thực và chất lượng vận hành – đó mới là nền tảng lâu dài cho sự thành công.

Phóng viên: Xin cảm ơn ông.