Bất động sản quý I/2026: "Lộ diện" chu kỳ mới sau giai đoạn thanh lọc

Nền tảng vĩ mô tạo lực đẩy cho chu kỳ mới

Ngày 15/4, nền tảng công nghệ Batdongsan.com.vn tổ chức sự kiện trực tuyến “Toàn cảnh thị trường bất động sản quý I/2026”, quy tụ nhiều chuyên gia và nhà phân tích nhằm đánh giá bức tranh thị trường trong giai đoạn mở đầu năm mới. Các dữ liệu và nhận định được công bố cho thấy, bất động sản đang bước vào một chu kỳ vận động mới với những tín hiệu tích cực, song vẫn đan xen không ít thách thức.

Đánh giá về bối cảnh chung, ông Đồng Quang Cảnh, Quản lý Kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn cho rằng, quý I/2026 ghi nhận những chuyển biến rõ nét của nền kinh tế Việt Nam. Sự ổn định của các chỉ số vĩ mô cùng tốc độ tăng trưởng ấn tượng đã tạo nền tảng tâm lý tích cực cho nhà đầu tư, đồng thời đóng vai trò như “bệ phóng” giúp thị trường bất động sản từng bước thoát khỏi trạng thái trầm lắng trước đó.

Cụ thể, quy mô GDP trong 3 tháng đầu năm đạt xấp xỉ 1,6 triệu tỷ đồng, với tốc độ tăng trưởng lên tới 7,83% - mức cao nhất trong quý I kể từ năm 2015 đến nay. Theo ông Cảnh, đây không chỉ là một con số mang tính thống kê, mà còn phản ánh sức bật thực chất của nền kinh tế, tạo lực hút mạnh mẽ đối với dòng vốn đầu tư, đặc biệt là vào các lĩnh vực hạ tầng và bất động sản.

Phân tích sâu hơn về động lực tăng trưởng, chuyên gia này cho biết nền kinh tế hiện vận hành dựa trên hai trụ cột chính: khu vực dịch vụ chiếm 44% và công nghiệp - xây dựng chiếm 36%. Cùng với đó, tiêu dùng nội địa và du lịch đang phục hồi mạnh mẽ, đóng góp tích cực vào tổng cầu. Tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tăng 10,9%, trong khi ngành du lịch ghi nhận 6,8 triệu lượt khách quốc tế - mức cao nhất trong nhiều năm trở lại đây. Những con số này mở ra kỳ vọng lớn cho các phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng và thương mại trong thời gian tới.

Tuy nhiên, bên cạnh những điểm sáng, bức tranh kinh tế vẫn tồn tại những gam màu trầm cần lưu ý. Chỉ số nhà quản trị mua hàng (PMI) sau khi đạt đỉnh 51,2 điểm đã nhanh chóng điều chỉnh về sát ngưỡng 50, cho thấy đà mở rộng sản xuất có dấu hiệu chững lại. Đồng thời, áp lực chi phí đầu vào, đặc biệt là giá năng lượng, đã đẩy chỉ số giá tiêu dùng (CPI) lên mức 4,7%, tạo ra thách thức không nhỏ đối với mục tiêu kiểm soát lạm phát và ổn định chi phí đầu tư.

Một điểm đáng chú ý khác là việc Việt Nam ghi nhận nhập siêu trong quý I sau nhiều năm duy trì xuất siêu. Tuy vậy, theo ông Cảnh, yếu tố tích cực nằm ở cấu trúc nhập khẩu khi phần lớn là tư liệu sản xuất. Điều này cho thấy doanh nghiệp đang chủ động chuẩn bị cho các kế hoạch dài hạn, thay vì thu hẹp hoạt động trong bối cảnh khó khăn.

Trên nền tảng vĩ mô đó, thị trường bất động sản đang nhận được lực đỡ đáng kể từ quy hoạch và đầu tư công. Tại Hà Nội, định hướng phát triển theo 9 trục không gian hành lang đang mở rộng đô thị ra các khu vực vệ tinh theo cả bốn hướng Đông - Tây - Nam - Bắc. Hàng loạt dự án hạ tầng như vành đai 3.5, vành đai 4 và các cây cầu vượt sông Hồng đang được triển khai với tiến độ khẩn trương, từng bước hoàn thiện mạng lưới giao thông.

Trong khi đó, tại TP. Hồ Chí Minh, trọng tâm phát triển là nâng cấp hạ tầng liên kết vùng nhằm kết nối ba cực tăng trưởng gồm công nghiệp, tài chính và logistics. Các tuyến giao thông chiến lược như cao tốc Bến Lức - Long Thành, Biên Hòa - Vũng Tàu cùng các tuyến vành đai 3, 4 đang được thúc đẩy, hứa hẹn tạo ra sự thay đổi lớn về diện mạo và khả năng kết nối của khu vực phía Nam.

Bên cạnh đó, các dự án trọng điểm quốc gia như sân bay Long Thành dự kiến khai thác thương mại vào tháng 6/2026 hay tuyến đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam dự kiến khởi công vào quý IV/2026 cũng đang góp phần củng cố niềm tin của nhà đầu tư đối với triển vọng dài hạn của thị trường.

Sự dịch chuyển của dòng tiền

Song hành với các yếu tố vĩ mô và hạ tầng, những thay đổi về chính sách pháp lý đang đóng vai trò ngày càng quan trọng trong việc tái cấu trúc thị trường bất động sản. Các cải cách như áp dụng bảng giá đất hàng năm, tháo gỡ vướng mắc cho dự án tồn đọng và tối ưu hóa chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất được kỳ vọng sẽ tạo ra nguồn cung mới, đồng thời nâng cao tính minh bạch của thị trường.

Theo ông Đồng Quang Cảnh, các chính sách hiện hành không chỉ nhằm mục tiêu phục hồi trong ngắn hạn mà còn hướng đến việc định hình lại thị trường theo hướng bền vững, lấy nhu cầu ở thực làm trọng tâm. Đây được xem là bước chuyển quan trọng giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn sau giai đoạn tăng trưởng nóng.

Dù vậy, yếu tố tín dụng vẫn đang tạo ra những lực cản nhất định đối với quyết định của người mua. Trong quý I/2026, lãi suất huy động đã tăng lên mức 5,9-6,5%, thậm chí có thời điểm chạm ngưỡng 8-9%, khiến chi phí vốn trở thành áp lực lớn đối với cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà.

Trước tình hình đó, các động thái điều hành gần đây của cơ quan quản lý đã mang lại kỳ vọng tích cực khi hệ thống ngân hàng được yêu cầu giảm lãi suất từ 0,5-1%. Theo đánh giá của ông Cảnh, đây là bước đi kịp thời nhằm “giải nhiệt” áp lực tài chính, qua đó hỗ trợ quá trình phục hồi của thị trường bất động sản.

Đáng chú ý, dữ liệu lịch sử cho thấy mối quan hệ chặt chẽ giữa tăng trưởng tín dụng và tăng trưởng GDP, với độ trễ khoảng 1-2 quý. Điều này đồng nghĩa, dù thị trường bất động sản thường phản ứng chậm hơn so với các lĩnh vực khác, nhưng khi dòng vốn tín dụng được khơi thông, khả năng hình thành một chu kỳ tăng trưởng mới là hoàn toàn có cơ sở.

Ở góc độ tâm lý thị trường, khảo sát mới nhất của Batdongsan.com.vn cho thấy sự phân hóa rõ rệt trong hành vi nhà đầu tư. Khoảng 60% vẫn giữ tâm lý thận trọng trước những biến động của kinh tế vĩ mô, trong khi 40% sẵn sàng tham gia thị trường ngay khi xuất hiện cơ hội phù hợp. Điều này phản ánh dòng tiền không hề “biến mất” mà đang dịch chuyển theo hướng chọn lọc hơn.

Sự thay đổi cũng thể hiện rõ trong tiêu chí lựa chọn sản phẩm. Theo đó, 64% người có nhu cầu mua ưu tiên các sản phẩm có thể sử dụng ngay hoặc tạo dòng tiền ổn định, trong khi 25% quan tâm đến các tài sản có mức giá hợp lý. Xu hướng này cho thấy thị trường đang dịch chuyển từ đầu cơ sang đầu tư giá trị, tập trung vào nhu cầu thực và hiệu quả khai thác.

Trong bức tranh đó, phân khúc chung cư tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt về mức độ quan tâm cũng như kỳ vọng tăng trưởng trong 6 tháng tới. Lợi thế về khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực, cùng với tính thanh khoản và khả năng tạo dòng tiền, giúp loại hình này duy trì sức hút ngay cả trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động.

Về tổng thể, quý I/2026 được xem là giai đoạn “thanh lọc” mạnh mẽ của thị trường bất động sản, khi các yếu tố vĩ mô, tín dụng và tâm lý nhà đầu tư cùng lúc tác động, tạo ra sự phân hóa rõ nét giữa các phân khúc và khu vực.

Theo ông Đồng Quang Cảnh, với nền tảng kinh tế ổn định, hạ tầng được đầu tư đồng bộ và khung pháp lý ngày càng hoàn thiện, dòng tiền đang có xu hướng quay trở lại những giá trị thực và bền vững.