Thị trường văn phòng TP.HCM: Nguồn cung đứng yên, cuộc đua chất lượng tăng tốc

Bà Chương Quốc Đoan

Phóng viên: Bà đánh giá thế nào về diễn biến thị trường văn phòng TP.HCM?

Bà Chương Quốc Đoan: Thị trường văn phòng TP.HCM đang tiến gần hơn tới trạng thái cân bằng giữa nguồn cung và nhu cầu. Trong quý II/2026, không có nguồn cung mới gia nhập tại cả khu vực lõi, tức TP.HCM phân vùng cũ, và các thị trường mở rộng gồm Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ. Trong khi nguồn cung ngắn hạn được giữ ổn định, tỷ lệ lấp đầy tiếp tục cải thiện tại tất cả các phân vùng.

Theo báo cáo MarketBeat quý II/2026 của Cushman & Wakefield, khu vực lõi TP.HCM duy trì khoảng 1,73 triệu m² NLA, trong khi (Bình Dương và Bà Rịa Vũng tàu cũ) lần lượt duy trì khoảng 37.121 m² và 17.465 m² tính đến quý II/2026.

Việc không ghi nhận dự án mới trong quý khiến nguồn cung ngắn hạn tiếp tục bị giới hạn, tạo điều kiện để thị trường hấp thụ dần diện tích còn trống tại các dự án hiện hữu. Tại khu vực lõi TP.HCM, tỷ lệ lấp đầy Hạng A đạt 89,8%, tăng 1,4 điểm phần trăm theo quý; Hạng B đạt 91,3%, tăng 0,5 điểm phần trăm. Riêng quý II/2026, thị trường ghi nhận khoảng 14.458 m² hấp thụ thuần, chủ yếu đến từ nhu cầu mở rộng và dịch chuyển văn phòng.

Tại Bình Dương, tỷ lệ lấp đầy đạt 82,7%, còn Bà Rịa Vũng tàu cũ đạt 87,9%, cùng tăng 0,5 điểm phần trăm theo quý.

Phóng viên: Những ngành nào đang tạo động lực chính cho nhu cầu thuê, thưa bà?

Bà Chương Quốc Đoan: Tại khu vực lõi TP.HCM, nhu cầu thuê tích cực đến từ nhóm doanh nghiệp thuộc ngành sản xuất, y tế và tiêu dùng nhanh (FMCG).

Trong khi đó, Bình Dương và Bà Rịa Vũng tàu cũ có lợi thế về các hoạt động công nghiệp mở rộng nên nhận được sự quan tâm cao từ nhóm ngành sản xuất, công nghiệp và khối doanh nghiệp FDI. Dòng vốn FDI, hoạt động sản xuất và logistics tiếp tục là những yếu tố hỗ trợ nhu cầu văn phòng tại hai thị trường này.

Phóng viên: Tỷ lệ lấp đầy cải thiện, vậy giá thuê đã bắt đầu tăng trở lại chưa, thưa bà?

Bà Chương Quốc Đoan: Diễn biến giá thuê cho thấy thị trường đang phục hồi nhưng vẫn duy trì tính cạnh tranh. Tại khu vực lõi, giá thuê trung bình giảm nhẹ xuống 53,2 USD/m²/tháng đối với Hạng A và 33,3 USD/m²/tháng đối với Hạng B, khi chủ nhà tiếp tục sử dụng các chính sách ưu đãi để thu hút và giữ chân khách thuê.

Trong khi đó, giá thuê tại Bình Dương cũ giữ ổn định ở 20,2 USD/m²/tháng, còn Bà Rịa Vũng tàu tăng nhẹ lên 10,4 USD/m²/tháng, tăng 0,8% theo quý.

Như vậy, tỷ lệ lấp đầy cải thiện chưa tạo áp lực tăng giá tương ứng. Điều đó cho thấy khách thuê vẫn có vị thế đàm phán nhất định và các chủ nhà phải cạnh tranh bằng cả giá thuê lẫn chính sách ưu đãi. Tuy nhiên, sự cải thiện đồng thời về tỷ lệ lấp đầy tại nhiều phân khúc và khu vực cho thấy cán cân cung - cầu đang dần dịch chuyển theo hướng tích cực hơn.

Phóng viên: Trong bối cảnh đó, chất lượng văn phòng đang được khách thuê nhìn nhận như thế nào?

Bà Chương Quốc Đoan: Sự phân hóa về chất lượng tài sản và lựa chọn vị trí của khách thuê ngày càng rõ nét. Văn phòng chất lượng không còn chỉ nằm ở vị trí hay tiêu chuẩn xây dựng mà còn ở trải nghiệm đối với nhân sự trong quá trình làm việc hàng ngày.

Bên cạnh vị trí, chất lượng xây dựng và tiêu chuẩn vận hành, khách thuê ngày càng quan tâm đến thiết kế không gian, khu vực tiện ích chung, khả năng hỗ trợ mô hình làm việc linh hoạt, công nghệ tòa nhà, kết nối giao thông và các dịch vụ mang tính hospitality (lòng hiếu khách, là hành vi đón tiếp, đối xử thân thiện). Những yếu tố này ngày càng đóng vai trò trong quyết định thuê, đặc biệt khi doanh nghiệp tìm cách thu hút nhân sự trở lại văn phòng và nâng cao hiệu quả sử dụng không gian.

Ảnh minh họa

Phóng viên: Như vậy, xu hướng “Flight-to-quality” (dịch chuyển đầu tư theo chất lượng) đang thay đổi ra sao?

Bà Chương Quốc Đoan: Trong thời gian tới, xu hướng dịch chuyển đầu tư theo chất lượng được kỳ vọng tiếp tục định hình nhu cầu thuê văn phòng tại TP.HCM, nhưng khái niệm “quality” đang ngày càng được mở rộng. Trước đây, dịch chuyển đầu tư theo chất lượng chủ yếu mô tả xu hướng khách thuê chuyển sang các tòa nhà Hạng A, vị trí đắc địa và tiêu chuẩn xây dựng cao. Hiện nay, nhu cầu đã mở rộng sang những không gian có khả năng nâng cao trải nghiệm làm việc và đáp ứng tốt hơn nhu cầu của người sử dụng.

Điều đó cũng có nghĩa không phải mọi tòa nhà Hạng A đều có sức cạnh tranh như nhau. Những tài sản có chất lượng vận hành tốt, thiết kế hiệu quả và tạo được trải nghiệm khác biệt sẽ có lợi thế rõ hơn trong việc thu hút và giữ chân khách thuê.

Ở chiều ngược lại, các dự án Hạng B có vị trí thuận lợi, chất lượng tốt và mức giá hợp lý vẫn có thể hưởng lợi khi doanh nghiệp tìm kiếm sự cân bằng giữa trải nghiệm và chi phí.

Thị trường vì thế đang chuyển từ cuộc cạnh tranh bằng vị trí sang cuộc cạnh tranh bằng giá trị sử dụng. Với khách thuê, bài toán không chỉ là thuê được một diện tích, mà còn phải cân đối giữa chi phí, hình ảnh thương hiệu, khả năng kết nối và hiệu quả khai thác không gian. Với chủ nhà, điều này đòi hỏi đầu tư vào vận hành, tiện ích và dịch vụ, thay vì chỉ dựa vào lợi thế sẵn có của tòa nhà. Đây cũng là yếu tố khiến sự phân hóa giữa các tài sản rõ trong cùng một phân khúc. Những dự án chậm nâng cấp sẽ khó duy trì lợi thế, ngay cả khi sở hữu vị trí tốt.

Phóng viên: Triển vọng thị trường trong trung và dài hạn được nhìn nhận thế nào?

Bà Chương Quốc Đoan: Tại khu vực lõi TP.HCM, nguồn cung mới hạn chế sẽ tiếp tục hỗ trợ các tài sản có chất lượng tốt trong việc cải thiện tỷ lệ lấp đầy. Những dự án hiện hữu có vị trí thuận lợi, chất lượng vận hành tốt và khả năng đáp ứng nhu cầu ngày càng đa dạng sẽ có cơ hội củng cố vị thế.

Trong khi đó, xu hướng mở rộng lựa chọn ra ngoài khu vực trung tâm sẽ tạo thêm dư địa cho các dự án có khả năng kết hợp giữa chất lượng không gian, khả năng kết nối và hiệu quả chi phí. Các ngành công nghệ, sản xuất, chăm sóc sức khỏe và dịch vụ chuyên nghiệp được dự báo sẽ tiếp tục dẫn dắt hoạt động cho thuê.

Tại Bình Dương và Bà Rịa Vũng tàu cũ, nhu cầu văn phòng tiếp tục được hỗ trợ bởi dòng vốn FDI, hoạt động sản xuất và logistics. Với nguồn cung tương lai còn hạn chế, các tài sản hiện hữu có vị trí thuận lợi, chất lượng vận hành tốt và khả năng đáp ứng nhu cầu ngày càng đa dạng của khách thuê được kỳ vọng duy trì lợi thế trong trung và dài hạn.

Với những diễn biến hiện tại, thị trường văn phòng TP.HCM đang cho thấy một trạng thái tích cực hơn: nhu cầu phục hồi, tỷ lệ lấp đầy tăng, nguồn cung mới được kiểm soát và khách thuê ngày càng chọn lọc. Cán cân vì vậy đang dịch chuyển theo hướng cân bằng hơn, song sự cân bằng bền vững sẽ phụ thuộc vào khả năng nâng chất lượng tài sản, kiểm soát chi phí và đáp ứng ngày càng tốt hơn nhu cầu sử dụng.

Xin cảm ơn bà!