Giám đốc OneHousing: TOD sẽ dẫn dắt thị trường bất động sản

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing

Thưa ông, nhiều ý kiến cho rằng thanh khoản thị trường bất động sản đang có dấu hiệu chậm lại trong nửa đầu năm 2026. Ông nhìn nhận diễn biến này như thế nào?

Đúng là thị trường bất động sản đang ghi nhận sự chậm lại nhất định về thanh khoản trong 6 tháng đầu năm 2026. Theo ghi nhận của chúng tôi, tỷ lệ hấp thụ trung bình của các dự án sơ cấp chỉ đạt khoảng 50 - 60%, giảm đáng kể so với mức trên 80% của năm 2025.

Tuy nhiên, cần nhìn nhận rằng sự suy giảm thanh khoản không đồng nghĩa với việc dòng tiền rút khỏi thị trường hay nhu cầu nhà ở suy giảm. Nhu cầu sở hữu bất động sản vẫn hiện hữu, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Điều đang thay đổi chính là tâm lý và cách thức ra quyết định của khách hàng.

Người mua hiện nay thận trọng hơn, dành nhiều thời gian để đánh giá sản phẩm trước khi xuống tiền. Họ không còn dễ dàng đưa ra quyết định chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá như trước đây mà quan tâm nhiều hơn đến giá trị thực của tài sản.

Thực tế cho thấy, nhiều dự án sở hữu vị trí thuận lợi, quy hoạch đồng bộ và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín vẫn duy trì tỷ lệ hấp thụ từ 70 - 80% ngay trong giai đoạn thị trường đang phân hóa mạnh.

Ông vừa nhắc đến sự thay đổi trong hành vi của người mua. Cụ thể, xu hướng này đang diễn ra như thế nào?

Nếu nhìn lại giai đoạn trước, không ít nhà đầu tư sẵn sàng xuống tiền dựa trên kỳ vọng tăng giá nhờ các thông tin quy hoạch hoặc các dự án hạ tầng trong tương lai.

Tuy nhiên, bối cảnh hiện nay đã khác. Sự minh bạch ngày càng cao của thông tin quy hoạch, nguồn cung và tiến độ đầu tư hạ tầng giúp khách hàng có nhiều dữ liệu hơn để đánh giá giá trị tài sản. Điều này khiến người mua chuyển dần từ tư duy “mua để chờ tăng giá” sang “mua để khai thác giá trị”.

Họ quan tâm nhiều hơn đến khả năng sử dụng thực tế của bất động sản, từ nhu cầu ở thực, khả năng cho thuê, khả năng hình thành cộng đồng cư dân cho đến triển vọng phát triển của khu vực trong trung và dài hạn.

Có thể nói, thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc rõ nét hơn. Những dự án có nền tảng tốt sẽ tiếp tục thu hút khách hàng, trong khi các sản phẩm chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá hoặc cần thời gian dài để hình thành nhu cầu sử dụng sẽ đối mặt với áp lực thanh khoản lớn hơn.

Điều đó có đồng nghĩa thị trường đang ngày càng hướng đến giá trị thực?

Tôi cho rằng đây là xu hướng tích cực và cần thiết cho sự phát triển bền vững của thị trường.

Khi người mua ưu tiên giá trị sử dụng thực, thị trường sẽ vận hành lành mạnh hơn. Các chủ đầu tư cũng buộc phải tập trung nâng cao chất lượng sản phẩm, đầu tư đồng bộ về hạ tầng, tiện ích và dịch vụ thay vì chỉ dựa vào các yếu tố mang tính kỳ vọng.

Thực tế cho thấy, những dự án có vị trí tốt, kết nối giao thông thuận lợi, quy hoạch bài bản, khả năng hình thành dân cư cao và được phát triển bởi các doanh nghiệp uy tín vẫn ghi nhận sức hấp dẫn rất tích cực.

Ngược lại, các sản phẩm thiếu động lực phát triển nội tại hoặc phụ thuộc quá nhiều vào kỳ vọng tăng giá trong tương lai đang gặp khó khăn hơn trong việc thu hút khách hàng.

Hiện nay, phát triển đô thị theo mô hình TOD đang được nhắc đến rất nhiều. Ông đánh giá thế nào về xu hướng này?

TOD là xu hướng phát triển tất yếu của các đô thị hiện đại trên thế giới và Việt Nam cũng không nằm ngoài xu thế đó.

Tại Hà Nội, chúng ta đang chứng kiến những bước đi rất rõ ràng trong việc tái cấu trúc không gian đô thị, phát triển hệ thống giao thông công cộng và hình thành các cực tăng trưởng mới. Nhà nước đang dành nguồn lực rất lớn cho đầu tư hạ tầng giao thông, từ các tuyến metro đến các tuyến đường vành đai, cầu vượt sông và các trục kết nối liên vùng.

Những khu vực được hưởng lợi từ hệ thống giao thông công cộng và các tuyến kết nối chiến lược sẽ có cơ hội trở thành các trung tâm dân cư mới trong tương lai.

Tuy nhiên, cần nhấn mạnh rằng sự thành công của một đô thị mới không chỉ phụ thuộc vào hạ tầng giao thông.

Một khu đô thị chỉ thực sự phát triển bền vững khi có sự đồng bộ giữa nơi ở, nơi làm việc, trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại và các tiện ích xã hội khác. Người dân không chỉ cần một căn nhà mà còn cần một môi trường sống hoàn chỉnh.

Khi những điều kiện đó được đáp ứng, các đô thị vệ tinh sẽ phát huy vai trò giảm tải áp lực cho khu vực trung tâm, đồng thời tạo thêm động lực tăng trưởng cho thị trường bất động sản.

Vậy đâu sẽ là những khu vực đáng chú ý trong thời gian tới?

Trong trung và dài hạn, tôi cho rằng các khu vực gắn với các dự án hạ tầng quy mô lớn sẽ tiếp tục thu hút sự quan tâm của thị trường.

Đặc biệt, khu vực phía Đông Hà Nội và hành lang phát triển dọc sông Hồng đang sở hữu nhiều lợi thế về quy hoạch, quỹ đất và khả năng kết nối. Đây là những khu vực có tiềm năng đón nhận làn sóng dịch chuyển dân cư trong những năm tới.

Sự dịch chuyển này không chỉ tạo ra nhu cầu nhà ở mới mà còn kéo theo nhu cầu về thương mại, dịch vụ và các loại hình bất động sản khác, qua đó tạo động lực cho thị trường phát triển trong giai đoạn 2026 - 2027.

Ông dự báo như thế nào về diễn biến thị trường bất động sản trong nửa cuối năm 2026?

Tôi cho rằng thị trường sẽ tiếp tục xu hướng phân hóa mạnh. Những phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực, sở hữu vị trí tốt, khả năng kết nối thuận tiện, cộng đồng cư dân hiện hữu và chính sách tài chính phù hợp vẫn sẽ duy trì sức hút, đồng thời đóng vai trò dẫn dắt thị trường.

Trong khi đó, những sản phẩm có tính đầu cơ cao hoặc phụ thuộc quá nhiều vào kỳ vọng tăng giá sẽ gặp nhiều thách thức hơn trong việc tìm kiếm thanh khoản.

Về yếu tố tài chính, mặt bằng lãi suất được dự báo sẽ không có nhiều biến động trong 6 tháng cuối năm. Điều này giúp duy trì sự ổn định cho thị trường, nhưng đồng thời cũng khiến dòng tiền đầu tư trở nên chọn lọc hơn.

Nhiều ý kiến cho rằng nhu cầu tích sản vẫn rất lớn trong dân cư. Quan điểm của ông ra sao?

Tôi hoàn toàn đồng ý rằng nhu cầu tích sản vẫn đang hiện hữu rất mạnh.

Tuy nhiên, điều đáng chú ý là bản chất của nhu cầu này đã thay đổi. Nếu trước đây nhiều người tìm kiếm cơ hội tăng giá trong ngắn hạn thì hiện nay khách hàng quan tâm nhiều hơn đến khả năng giữ giá trị của tài sản.

Người mua đang ưu tiên các bất động sản có thanh khoản tốt, có khả năng khai thác trong tương lai và có giá trị sử dụng thực. Đây là xu hướng phản ánh sự trưởng thành hơn của thị trường.

Trong bối cảnh đó, những dự án sở hữu nền tảng quy hoạch tốt, được hưởng lợi từ hạ tầng giao thông, có cộng đồng cư dân hình thành và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín sẽ tiếp tục là lựa chọn ưu tiên của người mua.

Cm ơn ông về cuộc trao đổi!