Cơ hội mới cho thị trường bất động sản Việt Nam

Việt Nam đón cơ hội mới từ chiến lược dịch chuyển đầu tư của doanh nghiệp Trung Quốc

Khoảng cách giữa chiến lược toàn cầu và năng lực triển khai

Làn sóng doanh nghiệp Trung Quốc mở rộng hoạt động ra nước ngoài đang diễn ra mạnh mẽ hơn bao giờ hết. Trong xu thế này, bất động sản thương mại không còn đơn thuần là hạ tầng hỗ trợ vận hành mà ngày càng trở thành một cấu phần chiến lược quyết định hiệu quả đầu tư và năng lực cạnh tranh toàn cầu.

Theo báo cáo Chiến lược Bất động sản dành cho doanh nghiệp Trung Quốc mở rộng quốc tế do JLL công bố, có tới 97% doanh nghiệp được khảo sát xem mở rộng ra nước ngoài là ưu tiên chiến lược. Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp vẫn bước vào thị trường mới khi chưa có đủ kinh nghiệm và nguồn lực để quản lý hiệu quả danh mục bất động sản toàn cầu.

Bà Anny Zhang, Đồng Tổng Giám đốc JLL Trung Quốc nhận định, các quyết định liên quan đến địa điểm, quản lý tài sản, thiết kế môi trường làm việc và điều phối hoạt động xuyên biên giới đang có tác động trực tiếp đến thành công của doanh nghiệp trên thị trường quốc tế.

Khảo sát của JLL cho thấy 82% doanh nghiệp Trung Quốc mở rộng ra nước ngoài gặp phải những khó khăn ngoài dự kiến trong quá trình lựa chọn địa điểm. Hệ quả là gần hai phần ba doanh nghiệp ghi nhận dự án bị chậm tiến độ, hơn một nửa vượt ngân sách và gần một phần ba phải chấp nhận những địa điểm chưa tối ưu để bảo đảm tiến độ triển khai.

Một trong những rào cản lớn nhất là sự khác biệt trong cách thức vận hành thị trường bất động sản giữa các quốc gia. Có tới 78% doanh nghiệp cho biết sự khác biệt về kỳ vọng thời gian phản hồi trong giao dịch là trở ngại đáng kể, trong khi gần hai phần ba gặp khó khăn do các quy tắc và thông lệ thị trường không giống nhau.

Theo ông Daniel Yao, Trưởng bộ phận Nghiên cứu Thị trường JLL Trung Quốc, doanh nghiệp thường thiếu cơ sở tham chiếu đáng tin cậy để đánh giá chất lượng địa điểm, xu hướng giá thuê hay nguồn cung tại thị trường mới. Điều này dễ dẫn đến những quyết định thiếu chính xác, thậm chí phát sinh tranh chấp trong quá trình đàm phán và thực hiện hợp đồng.

Bên cạnh đó, rào cản ngôn ngữ và khác biệt văn hóa tiếp tục là thách thức lớn. Nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn khi làm việc với chủ sở hữu bất động sản, phải đối mặt với các điều khoản thuê thiếu linh hoạt hoặc chưa hiểu rõ quy định pháp lý địa phương. Những yếu tố này có thể làm tăng đáng kể chi phí và kéo dài thời gian triển khai dự án.

Theo phân tích của JLL, những khó khăn xuất hiện ở hầu hết các loại hình bất động sản thương mại, từ văn phòng, mặt bằng bán lẻ đến kho logistics, cơ sở sản xuất công nghiệp hay trung tâm dữ liệu.

Đối với các doanh nghiệp lần đầu mở văn phòng ở nước ngoài, rủi ro thường đến từ việc phân công trách nhiệm nội bộ chưa rõ ràng. Khi bộ phận kinh doanh tự lựa chọn địa điểm mà không có sự phối hợp với các bộ phận pháp lý, tài chính, công nghệ thông tin hoặc quản lý bất động sản, chi phí phát sinh thường cao hơn dự kiến.

Trong lĩnh vực bán lẻ, các thương hiệu Trung Quốc thường gặp khó khăn trong việc tiếp cận những vị trí đắc địa, đồng thời phải đáp ứng các yêu cầu khắt khe về năng lực tài chính từ phía chủ nhà. Sự khác biệt trong tiêu chuẩn thiết kế, xây dựng giữa các quốc gia cũng khiến thời gian phê duyệt và triển khai kéo dài hơn.

Đối với phân khúc công nghiệp và logistics, thách thức chủ yếu nằm ở cấu trúc hợp đồng thuê và yêu cầu vận hành. Chẳng hạn, tại châu Âu, thời hạn thuê thường kéo dài từ 7-10 năm, trong khi doanh nghiệp Trung Quốc quen với các hợp đồng ngắn hạn hơn. Ngoài ra, nguồn cung các kho chuyên dụng như kho lưu trữ hàng nguy hiểm còn hạn chế và chịu những quy định khác nhau giữa các quốc gia.

Việt Nam nổi lên trong chiến lược “Trung Quốc +N”

Những khó khăn trong quá trình mở rộng quốc tế đang buộc các doanh nghiệp Trung Quốc phải đánh giá lại chiến lược đầu tư cũng như lựa chọn các thị trường ưu tiên trong khu vực.

Theo bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, xu hướng Trung Quốc +N (thay vì chỉ chuyển dịch một phần sản xuất từ Trung Quốc sang một quốc gia duy nhất để giảm rủi ro, các doanh nghiệp sẽ đa dạng hóa mạng lưới, phân bổ hoạt động sang nhiều quốc gia khác nhau) đang tạo ra cuộc cạnh tranh mạnh mẽ giữa các quốc gia nhằm thu hút dòng vốn dịch chuyển từ Trung Quốc. Trong bối cảnh đó, Việt Nam ngày càng khẳng định vị thế là điểm đến hấp dẫn nhờ vị trí chiến lược, khả năng hội nhập sâu vào chuỗi cung ứng toàn cầu và thị trường bất động sản đang từng bước hoàn thiện.

Lợi thế của Việt Nam không chỉ nằm ở môi trường đầu tư thuận lợi mà còn ở khả năng đáp ứng nhu cầu cân bằng giữa tăng trưởng, hiệu quả triển khai và tính nhất quán trong vận hành của các doanh nghiệp quốc tế.

Theo JLL, phần lớn rủi ro trong quá trình mở rộng ra nước ngoài hoàn toàn có thể được giảm thiểu thông qua việc chuẩn bị bài bản và sử dụng dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp. Đối với các doanh nghiệp mới thâm nhập thị trường quốc tế, mô hình văn phòng linh hoạt được xem là giải pháp phù hợp để tối ưu chi phí, rút ngắn thời gian triển khai và hạn chế áp lực vốn đầu tư ban đầu.

Sau khi hoạt động ổn định, doanh nghiệp có thể chuyển sang mô hình văn phòng truyền thống với các điều khoản thuê thuận lợi hơn, qua đó nâng cao hiệu quả vận hành dài hạn.

Đáng chú ý, nghiên cứu của JLL cho thấy xu hướng chuyên nghiệp hóa trong quản lý bất động sản toàn cầu đang ngày càng rõ nét. Khoảng ba phần tư doanh nghiệp được khảo sát cho biết sẽ xây dựng quy trình lựa chọn địa điểm chuẩn hóa trong thời gian tới. Đồng thời, gần một nửa dự kiến sử dụng dịch vụ tư vấn bất động sản chuyên nghiệp trong vòng hai năm tới.

Các dịch vụ được doanh nghiệp quan tâm nhiều nhất bao gồm hỗ trợ lựa chọn địa điểm, nghiên cứu thị trường, tư vấn pháp lý và tuân thủ, cũng như quản lý thiết kế và xây dựng.

Theo ông Daniel Yao, sự thay đổi này phản ánh quá trình trưởng thành trong chiến lược toàn cầu hóa của doanh nghiệp Trung Quốc. Nếu trước đây bất động sản chủ yếu được xem là yếu tố hỗ trợ hoạt động kinh doanh, thì hiện nay các doanh nghiệp ngày càng nhìn nhận đây là một đòn bẩy chiến lược giúp nâng cao năng lực cạnh tranh trên phạm vi toàn cầu.