Mô hình nhà ở cho thuê có nhiều dư địa phát triển

Gỡ nút thắt nhà ở cho thuê, mở rộng cơ hội an cư cho người dân

Từ “sở hữu nhà” đến tư duy an cư linh hoạt

Theo TS. Luật sư Đoàn Văn Bình, Chủ tịch Tập đoàn CEO, trong nhiều năm, sở hữu nhà đất được xem là thước đo thành công và sự ổn định của mỗi gia đình. Tuy nhiên, bối cảnh mới đang đặt ra những yêu cầu khác cho chính sách nhà ở.

Hiện tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam đã đạt khoảng 45%, kéo theo nhu cầu dịch chuyển lao động ngày càng lớn giữa các địa phương và trung tâm kinh tế. Trong khi đó, giá nhà liên tục tăng cao, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân, đặc biệt là người trẻ, công nhân, chuyên gia và đội ngũ trí thức.

Theo ông Bình, đã đến lúc chuyển trọng tâm từ mục tiêu sở hữu nhà sang bảo đảm mọi người dân đều có nơi ở phù hợp, an toàn và chi phí hợp lý, trong đó phát triển nhà ở cho thuê cần được xem là một trụ cột quan trọng của hệ thống nhà ở quốc gia.

Định hướng này cũng đang nhận được sự quan tâm đặc biệt từ Đảng và Nhà nước. Tổng Bí thư Tô Lâm đã nhấn mạnh yêu cầu phát triển đồng bộ các nhóm nhà ở gồm: nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ. Tiếp đó, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo triển khai quyết liệt chính sách phát triển nhà ở cho thuê, xác định đây là một trụ cột chiến lược dài hạn nhằm phục vụ đông đảo người dân.

Theo TS. Luật sư Đoàn Văn Bình, phát triển nhà ở cho thuê không chỉ là bài toán kinh tế mà còn là nhiệm vụ an sinh xã hội quan trọng. Trong mô hình này, Nhà nước giữ vai trò kiến tạo thông qua hoàn thiện thể chế, quy hoạch, quỹ đất và chính sách tín dụng; doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở vừa túi tiền và nhà ở cho thuê với lợi nhuận hợp lý; người dân là đối tượng được thụ hưởng.

Khi thị trường nhà ở cho thuê phát triển, bất động sản sẽ dần chuyển từ đầu cơ, tích sản sang phục vụ nhu cầu ở thực và khai thác dòng tiền bền vững. Các mô hình cho thuê chuyên nghiệp sẽ thay thế hình thức nhỏ lẻ, manh mún, tạo động lực cho các chủ đầu tư và doanh nghiệp quản lý vận hành phát triển, dù thị trường hiện vẫn ở giai đoạn sơ khai.

Theo TS. Đoàn Văn Bình, rào cản đầu tiên chính là văn hóa sở hữu nhà. Trong quan niệm truyền thống, việc sở hữu nhà ở được xem là biểu tượng của sự ổn định và thành công. Ngược lại, ở nhà thuê đôi khi vẫn bị nhìn nhận như một dấu hiệu của sự thiếu ổn định về tài chính và cuộc sống.

Số liệu từ Global Property Guide cho thấy, Việt Nam đứng thứ 13 thế giới với cùng tỷ lệ sở hữu nhà ở 90%. Tuy nhiên, nghịch lý là khả năng tiếp cận nhà ở ngày càng khó khăn. Giá nhà hiện tương đương khoảng 23 - 30 lần thu nhập bình quân của người dân, cao hơn từ 1,6 - 2 lần mức trung bình quốc tế. Trong khi đó, ngưỡng hợp lý thường chỉ dao động từ 5 - 7 lần thu nhập.

Bên cạnh đó, hiệu quả khai thác cho thuê cũng chưa đủ hấp dẫn. Trong 5 năm qua, giá bất động sản Việt Nam tăng khoảng 60%, cao hơn nhiều thị trường phát triển như Mỹ, Úc, Nhật Bản hay Singapore. Tuy nhiên, lợi suất cho thuê chỉ đạt khoảng 2 - 4%, thấp hơn đáng kể so với mức 5 - 7% tại nhiều quốc gia trong khu vực.

Gỡ nút thắt để hình thành thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp

Theo TS. Đoàn Văn Bình, chi phí đầu vào tăng cao đang là rào cản lớn đối với phát triển nhà ở cho thuê. Nếu cách đây khoảng 10 năm, tiền sử dụng đất chỉ chiếm khoảng 10% giá thành dự án, thì hiện nay tại một số dự án đã vượt 30%. Bên cạnh đó, nguồn vốn dài hạn còn thiếu, trong khi lãi suất vay phát triển dự án phổ biến ở mức 10 - 12%/năm.

TS. Luật sư Đoàn Văn Bình

Chi phí xây dựng cũng tăng mạnh, riêng năm 2025 tăng khoảng 30% so với năm trước. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở cho thuê chuyên nghiệp vẫn rất hạn chế; tại Hà Nội năm 2025, gần 25.000 căn hộ mới được mở bán nhưng chỉ có vài nghìn căn hộ cho thuê chuyên nghiệp.

Theo ông Bình, thị trường hiện vẫn vận hành chủ yếu theo mô hình “xây để bán” (Build to Sell), trong khi mô hình “xây để cho thuê” (Build to Rent) chưa phát triển tương xứng.

Đối với doanh nghiệp, phát triển nhà ở để bán hấp dẫn hơn khi có thể huy động vốn từ khách hàng ngay trong quá trình triển khai dự án, thu hồi vốn nhanh và giảm áp lực vận hành sau khi bàn giao.

Ngược lại, nhà ở cho thuê đòi hỏi chủ đầu tư phải sở hữu, quản lý và vận hành dự án trong suốt vòng đời khai thác, với thời gian thu hồi vốn có thể kéo dài 20 - 25 năm hoặc hơn. Trong bối cảnh lợi suất cho thuê chỉ khoảng 2 - 4%, thấp hơn nhiều so với lãi suất vay vốn 10 - 12%/năm, việc triển khai các dự án nhà ở cho thuê chuyên nghiệp gặp rất nhiều khó khăn.

Ông Bình cho biết, theo số liệu của Bộ Xây dựng, cả nước hiện có 3.297 dự án với khoảng 5,9 triệu căn nhà và tổng vốn đầu tư lên tới 7,42 triệu tỷ đồng. Tuy nhiên, một lượng lớn nguồn lực vẫn đang tập trung vào bất động sản thay vì được phân bổ nhiều hơn cho sản xuất, công nghệ, giáo dục hay các lĩnh vực tạo giá trị gia tăng cao cho nền kinh tế.

Dù vậy, thị trường nhà ở cho thuê đang hội tụ nhiều điều kiện thuận lợi để phát triển. Giá nhà tăng cao, tốc độ đô thị hóa nhanh, nhu cầu dịch chuyển lao động lớn và sự phát triển của kinh tế dịch vụ đang tạo ra nhu cầu thuê nhà ngày càng mạnh.

Những nhóm khách hàng tiềm năng bao gồm người trẻ tại đô thị, chuyên gia, lao động dịch chuyển, người nước ngoài và các gia đình chưa đủ khả năng mua nhà. Các khu vực có tiềm năng lớn là Hà Nội, TP.HCM, các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu vực gần sân bay, đô thị đại học và các trung tâm dịch vụ lớn.

Theo TS. Đoàn Văn Bình, để nhà ở cho thuê trở thành một trụ cột mới của thị trường bất động sản, Việt Nam cần triển khai đồng bộ nhiều giải pháp.

Trước hết là phát triển nguồn vốn dài hạn với lãi suất thấp thông qua các gói tín dụng ưu đãi 20 - 25 năm cho cả chủ đầu tư và người thuê nhà; hoàn thiện cơ chế hoạt động của các quỹ nhà ở, quỹ hưu trí, quỹ bảo hiểm và quỹ tín thác bất động sản (REITs).

Cùng với đó là xây dựng chiến lược quốc gia về nhà ở cho thuê; dành quỹ đất riêng cho loại hình này; miễn, giảm tiền sử dụng đất; tách quyền an sinh xã hội khỏi quyền sở hữu nhà ở; xây dựng cơ chế bảo vệ cân bằng giữa chủ đầu tư và người thuê.

Đặc biệt, cần thay đổi nhận thức xã hội từ tư duy “phải sở hữu nhà” sang “có chỗ ở phù hợp và ổn định”, coi nhà ở cho thuê là một lựa chọn văn minh trong quá trình đô thị hóa.

“Nhà ở để bán và nhà ở cho thuê không phải hai lựa chọn đối lập mà là hai trụ cột của một hệ thống nhà ở hiện đại. Nếu được hỗ trợ bằng chính sách phù hợp, nhà ở cho thuê sẽ góp phần giải quyết bài toán an sinh xã hội, thúc đẩy dịch chuyển lao động, sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai và nâng cao năng lực cạnh tranh của nền kinh tế trong dài hạn”, TS. Đoàn Văn Bình nhấn mạnh.