Tái định hình thị trường bất động sản bằng tư duy phát triển mới

Ngày 2/6, dưới sự chủ trì của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam phối hợp với Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam tổ chức Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026 với chủ đề: “Thị trường bất động sản trong mô hình tăng trưởng mới: Khơi thông nguồn lực - Kiến tạo không gian phát triển - Đồng hành cùng mục tiêu tăng trưởng quốc gia".

Quang cảnh diễn đàn

Gỡ điểm nghẽn thể chế, tạo động lực phục hồi thị trường

Phát biểu tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026, ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, thời gian qua, Đảng, Quốc hội, Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ đã đặc biệt quan tâm đến phát triển kinh tế - xã hội nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Nhiều cơ chế, chính sách cùng các giải pháp điều hành quyết liệt đã được ban hành nhằm tháo gỡ khó khăn, khơi thông nguồn lực và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Một trong những kết quả nổi bật là chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội. Đến nay, cả nước đã triển khai 781 dự án nhà ở xã hội với quy mô khoảng 720.000 căn, tương đương khoảng 72% mục tiêu chương trình. Riêng năm 2025, cả nước đã hoàn thành 102.000 căn hộ. Năm 2026, mục tiêu đặt ra là hoàn thành thêm 100.000 căn.

Hiện có 248 dự án với khoảng 233.000 căn đang được triển khai trên cả nước, trong đó dự kiến khoảng 91.200 căn sẽ hoàn thành trong năm nay. Đây được xem là nguồn cung quan trọng nhằm cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của người thu nhập thấp và công nhân lao động.

Bên cạnh đó, công tác tháo gỡ khó khăn cho các dự án bất động sản cũng ghi nhận những chuyển biến tích cực. Theo Bộ Xây dựng, hiện có khoảng 3.289 dự án đang gặp vướng mắc với tổng quy mô nguồn lực lên tới hàng triệu tỷ đồng. Việc triển khai các cơ chế mới cùng Nghị quyết số 29 của Quốc hội đang tạo điều kiện để nhiều dự án tái khởi động, từng bước đưa nguồn lực quay trở lại nền kinh tế.

Theo ông Nguyễn Văn Sinh, với sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ, các bộ, ngành, địa phương và cộng đồng doanh nghiệp, nhiều điểm nghẽn của thị trường đã và đang được tháo gỡ. Đây là nền tảng quan trọng để thị trường bất động sản phục hồi theo hướng ổn định và bền vững hơn trong thời gian tới.

Chuyển tư duy phát triển, lấy nhà ở cho thuê làm phân khúc chiến lược

Bên cạnh những tín hiệu tích cực, Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng thị trường bất động sản vẫn đang đối mặt với nhiều thách thức cần sớm được giải quyết.

Ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng phát biểu tại diễn đàn

Theo ông Nguyễn Văn Sinh, vấn đề nổi cộm hiện nay là sự mất cân đối cung - cầu. Nguồn cung chủ yếu vẫn tập trung ở phân khúc trung và cao cấp, trong khi các sản phẩm nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả của đa số người dân còn thiếu hụt nghiêm trọng. Điều này khiến nhu cầu ở thực chưa được đáp ứng đầy đủ.

Cơ cấu sản phẩm cũng chưa hợp lý khi nguồn cung nhà ở thương mại để bán vẫn chiếm tỷ trọng lớn, trong khi phân khúc nhà ở cho thuê - loại hình có khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực với chi phí phù hợp - vẫn phát triển chậm.

Một thách thức khác là mặt bằng giá bất động sản tiếp tục duy trì ở mức cao, vượt xa thu nhập bình quân của người dân. Điều này làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người trẻ, công nhân, người lao động và nhóm thu nhập trung bình, thấp.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng, các chính sách ưu đãi hiện nay vẫn chưa đủ hấp dẫn để thu hút mạnh mẽ khu vực tư nhân tham gia phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở cho thuê và nhà ở giá phù hợp. Trong khi đó, hệ thống dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản giữa Trung ương và địa phương vẫn chưa được kết nối đồng bộ, ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý và tính minh bạch của thị trường.

Trước thực trạng đó, Đảng và Chính phủ đã đưa ra nhiều định hướng mới mang tính chiến lược cho giai đoạn phát triển tiếp theo.

Đáng chú ý, tư duy phát triển nhà ở sẽ được chuyển đổi từ mô hình chủ yếu dựa vào nhà ở thương mại sang phát triển đồng thời nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Trong đó, nhà ở cho thuê được xác định là phân khúc chiến lược dài hạn nhằm phục vụ đông đảo người dân, đặc biệt là công nhân, người lao động, sinh viên, cán bộ, công chức và lực lượng vũ trang.

Theo ông Nguyễn Văn Sinh, phát triển nhà ở sẽ tiếp tục vận hành theo cơ chế thị trường nhưng có sự định hướng và quản lý hiệu quả của Nhà nước. Nhà nước giữ vai trò kiến tạo thông qua hệ thống thể chế, quy hoạch, công cụ tài chính và tín dụng nhằm tạo môi trường đầu tư minh bạch, lành mạnh và bền vững.

Một định hướng quan trọng khác là phát triển nhà ở gắn với quy hoạch đô thị, giao thông công cộng, khu công nghiệp và thị trường lao động. Trong đó, mô hình TOD (phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng) sẽ được ưu tiên triển khai tại các khu vực động lực tăng trưởng và hành lang kinh tế trọng điểm.

Chính phủ cũng chủ trương huy động đa dạng nguồn lực phát triển nhà ở, từ vốn ngân sách, vốn tư nhân đến các quỹ đầu tư và tổ chức tín dụng dài hạn. Nguồn lực công sẽ đóng vai trò dẫn dắt nhằm tạo hiệu ứng lan tỏa, thu hút khu vực tư nhân tham gia mạnh mẽ hơn.

Đáng chú ý, phát triển nhà ở cho thuê đang được xác định là nhiệm vụ trọng tâm trong giai đoạn tới. Các địa phương sẽ được yêu cầu rà soát nhu cầu thực tế, bố trí quỹ đất phù hợp, rút gọn thủ tục đầu tư và sử dụng hiệu quả nguồn vốn đầu tư công để triển khai các dự án nhà ở cho thuê.

Cùng với đó, Chính phủ đang nghiên cứu phân loại nhà ở thành bốn nhóm gồm: nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách để xây dựng cơ chế hỗ trợ phù hợp cho từng loại hình.

Theo Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh, việc tái cấu trúc thị trường theo hướng cân bằng hơn giữa nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê sẽ góp phần đáp ứng nhu cầu thực của người dân, nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực và tạo nền tảng cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững trong giai đoạn mới.