Dòng tiền định hình “khẩu vị” đầu tư bất động sản

Tín hiệu phục hồi của thị trường bất động sản ngày càng rõ nét khi nhiều chính sách tháo gỡ khó khăn được ban hành. Ảnh MKT

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, tín hiệu phục hồi của thị trường ngày càng rõ nét khi nhiều chính sách tháo gỡ khó khăn được ban hành, cùng với quá trình hoàn thiện hành lang pháp lý từ Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các nghị quyết đặc thù nhằm xử lý những dự án tồn đọng kéo dài.

Đáng chú ý, khu vực phía Nam đang trở thành tâm điểm của quá trình khơi thông thị trường. Hàng trăm dự án từng vướng thủ tục đầu tư, xác định giá đất, nghĩa vụ tài chính, quy hoạch và pháp lý xây dựng đang được rà soát, tháo gỡ, qua đó từng bước bổ sung nguồn cung. Dù vậy, tốc độ phục hồi của thị trường vẫn phụ thuộc đáng kể vào khả năng tiếp cận vốn và diễn biến lãi suất.

Theo ông Nguyễn Thái Bình, Tổng Giám đốc Đông Tây Land, dòng tiền đầu tư bất động sản phía Nam đang có sự dịch chuyển rõ rệt. Thay vì tập trung chủ yếu vào khu vực trung tâm hiện hữu, dòng vốn ngày càng bám theo các trục hạ tầng và quá trình mở rộng không gian đô thị để tìm kiếm những vùng tăng trưởng mới.

Xu hướng này phản ánh sự thay đổi trong cách nhà đầu tư đánh giá giá trị bất động sản. Khi quỹ đất khu vực lõi ngày càng khan hiếm và mặt bằng giá ở mức cao, các khu vực có dư địa phát triển, được đầu tư hạ tầng và cải thiện khả năng kết nối trở thành lựa chọn đáng chú ý hơn.

Đặc biệt, các tuyến vành đai, cao tốc, metro và công trình giao thông liên vùng đang từng bước thay đổi khái niệm về khoảng cách trong lựa chọn bất động sản. Khi thời gian di chuyển được rút ngắn, phạm vi tìm kiếm nhà ở và cơ hội đầu tư được mở rộng ra ngoài khu vực trung tâm.

Cùng với sự dịch chuyển về địa bàn, “khẩu vị” của nhà đầu tư cũng thay đổi. Thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, người mua ngày càng khắt khe về pháp lý và ưu tiên những sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực hoặc có khả năng khai thác cho thuê, tạo dòng tiền ổn định. Điều này buộc doanh nghiệp phải đưa giá bán về gần giá trị thực và xây dựng chính sách tài chính phù hợp thay vì dựa vào các chương trình khuyến mại để kích cầu.

Không chỉ dòng tiền của người mua, bài toán tái cấu trúc nguồn vốn của doanh nghiệp cũng gắn với việc điều chỉnh cơ cấu sản phẩm. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, thị trường năm 2026 đang trong quá trình khắc phục tình trạng lệch pha cung - cầu kéo dài. Trong nhiều năm, nguồn lực tập trung quá lớn vào phân khúc cao cấp, siêu sang trong khi nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà ở xã hội thiếu hụt.

Để gia tăng nguồn cung nhà ở thương mại giá hợp lý, ông Châu kiến nghị không nên khống chế lợi nhuận tối đa của doanh nghiệp ở mức 15% như một số đề xuất trước đây. Thay vào đó, các dự án thuộc phân khúc này cần được đưa vào “luồng xanh” để ưu tiên giải quyết thủ tục hành chính và hỗ trợ tiếp cận nguồn vốn tín dụng thương mại, trong đó có gói tín dụng 145.000 tỷ đồng với mức lãi suất ưu đãi khoảng 6,1% dành cho chủ đầu tư.

Đối với chính sách đất đai, Chủ tịch HoREA đề xuất chuyển từ phương pháp xác định “giá đất cụ thể” sang áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh nhằm rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục. Đồng thời, ông kiến nghị cho phép doanh nghiệp nhận đặt cọc tối đa 5% giá trị hợp đồng khi đã được công nhận chủ đầu tư và dự án bắt đầu thi công; tháo gỡ quy định chuyển nhượng dự án theo hướng không bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước khi chuyển nhượng nếu doanh nghiệp đã hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính.