Nguồn cung căn hộ tăng nhưng chỉ 25% được hấp thụ

Dù nguồn cung căn hộ và nhà liền thổ tại TP. Hồ Chí Minh tiếp tục phục hồi trong quý III/2026, sức mua vẫn suy yếu

Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills TP. Hồ Chí Minh, lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao, trong khi kỳ vọng giá bán của chủ đầu tư chưa giảm tương ứng, khiến thị trường bất động sản tiếp tục đối mặt nhiều thách thức. Phần lớn dự án chỉ mở bán số lượng giới hạn trong giai đoạn đầu nhằm thăm dò nhu cầu.

Trong quý III/2026, nguồn cung căn hộ mới đạt khoảng 1.900 căn, tăng so với quý trước nhưng vẫn thấp hơn cùng kỳ. Phân khúc hạng A và B chiếm khoảng 80% nguồn cung mới, chủ yếu tập trung tại khu Đông. Tổng nguồn cung sơ cấp tăng lên 5.800 căn, làm gia tăng áp lực tồn kho khi sản phẩm cao cấp vẫn chiếm tỷ trọng lớn. “Lãi suất vay mua nhà ở mức cao tiếp tục gây áp lực lên dòng tiền của chủ đầu tư và khả năng chi trả của người mua. Nguồn cung vẫn duy trì, nhưng nhu cầu đang suy yếu”, bà Hương nhận định.

Thực tế, tỷ lệ hấp thụ căn hộ toàn thị trường trong quý III chỉ đạt 25%, tương đương khoảng 1.400 giao dịch. Riêng nguồn cung mới mở bán có tỷ lệ hấp thụ 45%. Nhu cầu chủ yếu đến từ nhóm khách mua để ở, tập trung vào các dự án có sản phẩm đa dạng, chính sách thanh toán linh hoạt và thời gian trả tiền kéo dài.

Theo Savills, khoảng 6.000 căn hộ dự kiến được mở bán trong quý IV/2026, thấp hơn gần 30% so với dự báo ban đầu do một số dự án trì hoãn triển khai. Đến năm 2029, tổng nguồn cung tương lai dự kiến đạt khoảng 69.000 căn, với xu hướng dịch chuyển về các khu đô thị ngoại thành và gia tăng sản phẩm hạng C nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở có giá phù hợp hơn.

Ở phân khúc nhà liền thổ, quý III/2026 ghi nhận khoảng 3.600 căn mở bán mới, chủ yếu từ các giai đoạn tiếp theo của hai khu đô thị lớn phía Bắc và phía Nam thành phố. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 14% do chi phí vay cao tiếp tục ảnh hưởng đến quyết định mua.

Đáng chú ý, hơn 50% nguồn cung nhà liền thổ có giá dưới 10 tỷ đồng/căn nhờ xu hướng dịch chuyển ra ngoại thành và thu nhỏ diện tích sản phẩm. Giá sơ cấp trung bình giảm xuống khoảng 150 triệu đồng/m² đất, chủ yếu do thay đổi vị trí và cơ cấu nguồn cung.

Để thúc đẩy giao dịch, một số chủ đầu tư triển khai chính sách chiết khấu lên đến 30% cho khách hàng thân thiết, kéo dài tiến độ thanh toán đến hai năm. Người mua có thể thanh toán phần giá trị đất trong 6–9 tháng, sau đó được giãn khoảng một năm trước khi tiếp tục thanh toán chi phí xây dựng.

Dự kiến quý IV/2026, thị trường đón thêm khoảng 3.500 căn nhà liền thổ, chủ yếu tại các khu đô thị ngoại thành. Đến năm 2029, nguồn cung tương lai được dự báo vượt 18.000 căn, tập trung nhiều tại Cần Giờ và Hóc Môn.

Theo đánh giá của Savills, trong bối cảnh sức mua chịu áp lực từ lãi suất, khả năng chi trả, chính sách thanh toán và mức độ hoàn thiện hạ tầng sẽ tiếp tục là những yếu tố quan trọng định hình nhu cầu và quyết định giao dịch trên thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh.