Nhà ở xã hội: Kỳ vọng đột phá từ Nghị quyết 201

Nỗ lực và thách thức trong phát triển NƠXH

Trong những năm qua, Đảng, Quốc hội và Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách quan trọng nhằm thúc đẩy phát triển NƠXH. Đáng chú ý, Đề án phát triển 1 triệu căn NƠXH giai đoạn 2021-2030 do Thủ tướng phê duyệt, cùng Quyết định số 444/QĐ-TTg về việc giao chỉ tiêu hoàn thành NƠXH trong năm 2025 đã giao chỉ tiêu cụ thể cho các địa phương, đặt mục tiêu hoàn thành 100.000 căn vào năm 2025 và đạt 1 triệu căn vào năm 2030. Để thực hiện, Chính phủ và các địa phương đã tích cực tháo gỡ vướng mắc, cải cách thủ tục hành chính, phân cấp mạnh mẽ, ưu đãi nhà đầu tư và đặc biệt quan tâm đến các đối tượng như lực lượng vũ trang và công nhân. Nhiều địa phương đã thành lập ban chỉ đạo, rà soát quỹ đất để phát triển các dự án NƠXH độc lập, thể hiện quyết tâm cao.

Tuy nhiên, nguồn cung NƠXH vẫn chưa đáp ứng kỳ vọng do các rào cản pháp lý. Sự chồng chéo và chậm trễ trong hướng dẫn chi tiết đã khiến nhiều dự án đình trệ. Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 cho biết, một số địa phương gặp khó khăn về đầu ra NƠXH. Nguyên nhân được cho là các điều kiện để mua chưa phù hợp với khả năng tài chính của đối tượng thụ hưởng, dẫn đến mức hấp thụ yếu.

Tại Hà Nội, một trong những địa phương có nhu cầu NƠXH lớn nhất cả nước, ông Bùi Tiến Thành, Trưởng phòng Phát triển đô thị (Sở Xây dựng Hà Nội) cho biết, thành phố đã ban hành kế hoạch tổng thể phát triển NƠXH giai đoạn 2021-2030. Từ năm 2021 đến nay, 11 dự án NƠXH đã hoàn thành, cung cấp 11.334 căn hộ. Hà Nội cũng đang rà soát 7 dự án tiềm năng, dự kiến bổ sung khoảng 70.000 căn hộ vào quỹ NƠXH, với mục tiêu đầy tham vọng đạt 100.000 căn từ nay đến năm 2030. Tuy nhiên, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho rằng, mục tiêu hoàn thành hơn 4.000 căn NƠXH trong năm 2025 của Hà Nội là khó khả thi. Hầu hết các dự án đăng ký hoàn thành hiện mới chỉ ở giai đoạn khởi công hoặc xây dựng nền móng, cho thấy những thách thức lớn về tiến độ. Hà Nội cần các giải pháp quyết liệt hơn, từ quy hoạch, giải phóng mặt bằng đến thi công và bàn giao.

Ông Lê Quang Huy, Phó Tổng Giám đốc CTCP BIC Việt Nam nhận định, thách thức lớn nhất của doanh nghiệp bất động sản tại Hà Nội là tiếp cận quỹ đất sạch. Các vướng mắc ở các cấp, đặc biệt là chính sách bồi thường và hỗ trợ tái định cư còn nhiều bất cập. Người dân chưa đồng thuận cao, dẫn đến quá trình giải phóng mặt bằng kéo dài, ảnh hưởng nghiêm trọng đến tiến độ và hiệu quả dự án.

Nghị quyết 201 được kỳ vọng sẽ tạo “cú hích“ cho NƠXH

Khai thông điểm nghẽn, đột phá nguồn cung

Trước những thách thức trên, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết 201 với các cơ chế, chính sách đặc thù nhằm thúc đẩy phát triển NƠXH. Nghị quyết được cộng đồng doanh nghiệp bất động sản hoan nghênh, kỳ vọng sẽ tạo bước ngoặt trong việc tăng nguồn cung NƠXH.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, một trong những điểm nghẽn lớn nhất là thiếu quỹ đất. Nghị quyết 201 xác định rõ trách nhiệm của chính quyền địa phương trong quy hoạch và bố trí quỹ đất; yêu cầu xác định rõ các vấn đề về quy hoạch, quỹ đất và vai trò của chính quyền để đảm bảo thực thi hiệu quả.

Nghị quyết 201 cũng mang đến sự linh hoạt trong quy định tiếp cận NƠXH. Thay vì giới hạn cố định bán kính 30km, chính quyền địa phương được phép tự quyết định bán kính tiếp cận dựa trên khu vực làm việc, phù hợp với thực tiễn từng vùng. Ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng Giám đốc CTCP G-Home cho biết, Nghị quyết đã gỡ bỏ rào cản, cho phép người dân mua NƠXH dù sở hữu nhà ở tỉnh khác sau sáp nhập địa giới hành chính. Những người có nhà cách nơi làm việc 30-50km thì được mua NƠXH gần hơn, tạo thuận lợi tối đa. UBND tỉnh sẽ quyết định cụ thể về khoảng cách, đảm bảo chính sách phù hợp với từng địa phương.

LS. Phan Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý về bất động sản nhận định, việc địa phương căn cứ vào điều kiện địa lý và các yếu tố liên quan để xác định tiêu chí “có nhà ở nhưng cách xa nơi làm việc” là cần thiết. Quy định này tránh tình trạng “cào bằng” giữa các vùng miền, đặc biệt trong bối cảnh sáp nhập địa giới hành chính, giúp chính sách sát với thực tiễn.

Về khâu định giá, ông Nguyễn Hoàng Nam cho biết, Nghị quyết 201 chuyển từ cơ chế tiền kiểm sang hậu kiểm. Trước đây, việc định giá dự án phải qua duyệt bởi Sở Xây dựng và Sở Tài chính, thường kéo dài cả năm. Nay chủ đầu tư có thể thuê tư vấn để tự định giá và bán, với nhà nước kiểm soát sau. Nếu lợi nhuận vượt 10%, chủ đầu tư phải hoàn tiền cho người dân; nếu tính thiếu, không được thu thêm. Thay đổi này giúp đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án.

Ông Nguyễn Anh Quê cho rằng, Nghị quyết 201 rút ngắn thời gian thủ tục đầu tư bằng cách cho phép chỉ định hoặc lựa chọn nhà đầu tư ngay từ đầu, thay vì đấu thầu mất 1-2 năm như trước. Với quy định mới, thời gian lựa chọn nhà đầu tư giảm xuống còn 3-12 tháng, giúp bước quan trọng nhất của dự án được thực hiện nhanh chóng, từ đó rút ngắn đáng kể tiến độ tổng thể.

Nhìn chung, Nghị quyết 201 không chỉ tháo gỡ các điểm nghẽn về quỹ đất, thủ tục và định giá, mà còn mang lại sự linh hoạt, đáp ứng nhu cầu thực tiễn của từng địa phương. Với sự đồng hành của chính quyền, doanh nghiệp và các chính sách đặc thù, mục tiêu phát triển 1 triệu căn NƠXH đến năm 2030 đang dần trở nên khả thi, mang lại cơ hội tiếp cận nhà ở cho hàng triệu người dân, đặc biệt là những đối tượng thu nhập thấp, công nhân và lực lượng vũ trang.