Thị trường bất động sản Hà Nội: Tỷ lệ hấp thụ vẫn thấp

Nghiên cứu về thị trường BĐS Hà Nội của Savills vừa đưa ra cho thấy tỷ lệ hấp thụ vẫn ở mức thấp. Đặc biệt là thị trường căn hộ để bán và biệt thự/nhà liền kề.

Theo Savills, đối với căn hộ để bán, giá chào bán sơ cấp thấp nhất tiếp tục có xu hướng giảm trong khi giá chào bán sơ cấp cao nhất tăng mạnh. Trong quý này có một số dự án hạng A mới gia nhập thị trường tại quận Hai Bà Trưng có giá bán từ 88 – 100 triệu đồng/m2 khiến giá chào bán căn hộ hạng A tăng 26% so với quý trước và tăng 23% so với cùng kỳ năm 2012.

Tỷ lệ hấp thụ của thị trường sơ cấp quý I/2013 tăng 1 điểm % so với quý trước, đạt 5%. Nhưng so với cùng kỳ năm ngoái thì lại giảm 18 điểm %. Hạng C tiếp tục chiếm thị phần lớn nhất toàn thị trường khi chiếm tới 64% tổng số căn bán được, theo sau là hạng B với 34% thị phần, còn hạng A chỉ chiếm 2% thị phần.

Thị trường thứ cấp giảm ở hầu hết các quận do thanh khoản thấp trong nửa cuối năm 2012. Tuy nhiên, sau khi đã giảm trong cả năm 2012, tốc độ giảm giá bán thứ cấp đã chậm lại với mức giảm lớn nhất chỉ ở mức -5%.

Nhiều người kỳ vọng lãi suất sẽ giữ ở mức thấp trong suốt năm 2013 bởi có lợi cho cả chủ đầu tư và người mua nhà (nhận định của Savills Hà Nội)

Hiện tổng nguồn cung sơ cấp đạt 10.970 căn từ 52 dự án, tăng 1% so với quý trước. Trong đó, các quận, huyện: Cầu Giấy, Từ Liêm, Hà Đông vẫn là nguồn cung chính của thị trường thứ cấp, chiếm khoảng 51% thị phần.

Dự kiến, tổng nguồn cung tương lai của thị trường này đạt xấp xỉ 64.400 căn từ 108 dự án. Riêng Hà Đông và Từ Liêm cung cấp khoảng 31.000 căn, chiếm 48% tổng nguồn cung.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng bộ phận nghiên cứu và tư vấn của Savill, hiện thị trường đang thuộc về người mua nên sự lựa chọn những căn hộ có diện tích dưới 100m2 có mức tiêu thụ cao hơn. Còn những căn hộ có diện tích khá lớn thì tốc độ bán chậm hơn. Chính vì vậy những chính sách mới đây của Bộ Xây dựng, NHNN liên quan đến chia nhỏ căn hộ, chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội đang được nhiều chủ đầu tư quan tâm.

Trong khi căn hộ để bán vẫn có tý lệ hấp thụ khả quan thì thị trường biệt thự/nhà liền kề giảm mạnh. Nhu cầu đối với thị trường biệt thự/ nhà liền kề hiện đang thấp hơn so với nguồn cung sẵn có do người mua vẫn đang chờ một mức giá thấp hơn nữa.

Chính vì thanh khoản của thị trường thấp nên giá chào thứ cấp bình quân của toàn thị trường giảm so với quý trước ở mức -13% đối với biệt thự và -9% đối với nhà liền kề. Nhiều dự án tại vùng 2, đặc biệt là Mê Linh và Hoài Đức, trong quý này không có khách hỏi mua. Giá chào bình quân thứ cấp tại vùng 1 từ 41,7 triệu đến 158 triệu đồng/m2, trong khi tại vùng 2 dao động từ 9,4 triệu đồng đến 54 triệu đồng /m2.

Quận Cầu Giấy, Tây Hồ và Từ Liêm có giá chào bình quân thứ cấp cao nhất với mức hơn 108 triệu đồng /m2 đối với biệt thự và nhà liền kề. Hầu hết các dự án thuộc vùng 2 đều có giá chào dưới 20 triệu đồng/m2.

Hiện thị trường biệt thự/ nhà liền kề Hà Nội gồm 42.000 căn từ 125 dự án, trong đó 102 dự án hợp đồng mua bán cung cấp khoảng 29.800 căn nhà gồm 16.900 nhà liền kề và 12.900 biệt thự.

Nguồn cung tương lai của thị trường biệt thự/nhà liền kề đến từ 76 dự án nằm rải rác tại 14 quận với tổng diện tích 10.200 ha đất. Số lượng dự án tương lai là không đổi so với quý trước, và có khả năng vẫn tiếp tục duy trì ở mức này do Ủy ban Nhân dân TP. Hà Nội đang dự định ngừng cấp phép cho các dự án nhà ở thương mại từ nay cho đến cuối năm 2014.

Mặc dù thị trường BĐS vẫn đang trong giai đoạn khó khăn nhưng theo ông Trần Như Trung, Phó Giám đốc Savills Hà Nội thì vẫn có nhiều tín hiệu tích cực đến từ chính sách vĩ mô.

Đáng chú ý là mức trần lãi suất huy động của các ngân hàng đã được hạ xuống chỉ còn 7,5%, điều này có thể sẽ làm lãi suất cho vay giảm hơn nữa, tạo thêm thuận lợi cho thị trường nhà ở. Nhiều người kỳ vọng lãi suất sẽ giữ ở mức thấp trong suốt năm 2013 bởi lãi suất đó có lợi cho cả chủ đầu tư và người mua nhà. Chủ đầu tư thì tiếp tục tự tin hơn vào tín hiệu tích cực của thị trường còn người mua có nhiều điều kiện để vay với lãi suất hợp lý để mua nhà.

Bên cạnh đó, tỷ giá hối đoái khá ổn định khiến cho niềm tin của người dân vào tiền đồng cao hơn. Hiện các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào BĐS cũng ở mức khá. Thống kê cho thấy: lĩnh vực kinh doanh BĐS đứng thứ hai trong số 15 lĩnh vực đầu tư với tổng vốn đầu tư đăng ký cấp mới và tăng thêm là 249,84 triệu USD, chiếm gần 4,1% tổng vốn đầu tư.

Nguyễn Minh