TP. Hồ Chí Minh định hướng khai thác giá trị gia tăng cao trong phát triển đô thị

Triển khai TOD sẽ giúp tăng cao giá trị gia tăng ở các khu vực xung quanh các tuyến metro

Trong bối cảnh hệ thống metro được định hướng trở thành “xương sống” của giao thông tương lai, TP.Hồ Chí Minh đang hướng tới mô hình đô thị nén, ưu tiên giao thông công cộng, tăng cường khả năng đi bộ và kết nối đa phương thức, đồng thời giảm sự phụ thuộc vào phương tiện cá nhân.

Theo ông Võ Hoàng Ngân, Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.Hồ Chí Minh, việc đưa vào vận hành tuyến metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên) không chỉ là khai thác một phương tiện vận tải mới, mà còn là “phát súng lệnh” cho quá trình tái cấu trúc đô thị toàn diện. Thành phố đặt mục tiêu hoàn thành khoảng 187 km đường sắt đô thị vào năm 2030 và đạt 355 km vào năm 2035, hướng tới mô hình đô thị đa trung tâm, trong đó TOD được xem là “chìa khóa vàng”.

Để hiện thực hóa tầm nhìn này, TP.Hồ Chí Minh xác định ba trụ cột chiến lược. Thứ nhất, TOD là động lực kinh tế, cần tổ chức đô thị nén hiệu quả tại các đầu mối giao thông, mở rộng không gian ngầm và khai thác giá trị gia tăng từ quỹ đất xung quanh nhà ga.

Thứ hai, TOD là giải pháp cho phát triển đô thị xanh, với metro đóng vai trò trung tâm trong hệ thống giao thông.

Thứ ba, TOD phải gắn với bản sắc đô thị, kết hợp giữa phát triển hiện đại và bảo tồn không gian văn hóa đặc thù của thành phố.

Các chuyên gia cho rằng, TOD không đơn thuần là tăng mật độ xây dựng quanh nhà ga, mà là quá trình tái cấu trúc toàn diện không gian đô thị. Điều này bao gồm việc ưu tiên giao thông công cộng, phát triển hệ thống đi bộ, nâng cao chất lượng sống và tạo ra các khu đô thị hấp dẫn, thuận tiện cho người dân.

Tiến sĩ Phạm Trần Hải, Viện Nghiên cứu phát triển TP.Hồ Chí Minh, nhận định thành phố cần triển khai TOD ở nhiều cấp độ, từ khu nội thị, hành lang giao thông đến các khu vực xung quanh nhà ga. Mỗi khu TOD phải có đặc trưng riêng, phù hợp với vị trí, tuyến metro và bối cảnh đô thị, từ đó tạo sức hút và giá trị khác biệt cho bất động sản.

Ông cũng lưu ý, nếu thiếu sự đồng bộ giữa quy hoạch đô thị, quản lý đất đai, hạ tầng giao thông và thị trường bất động sản, mô hình TOD sẽ khó phát huy hiệu quả. Bên cạnh đó, việc cân đối cung – cầu là yếu tố quan trọng trong bối cảnh nhiều tuyến metro được triển khai cùng lúc, nhằm tránh tình trạng phát triển nóng hoặc mất cân đối thị trường.

Ở góc độ thiết kế đô thị, Kiến trúc sư Khương Văn Mười nhấn mạnh TOD phải là không gian sống thực sự, nơi người dân có thể tiếp cận dễ dàng các dịch vụ, cảm thấy thuận tiện và thoải mái khi sử dụng giao thông công cộng. Nếu không giải quyết được yếu tố trải nghiệm người dùng, TOD sẽ khó thành công.

Để phát huy hiệu quả mô hình này, các chuyên gia đề xuất TP.Hồ Chí Minh cần thúc đẩy hợp tác công – tư (PPP), cho phép khai thác không gian trên và dưới các nhà ga, đồng thời khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào các tiện ích công cộng như quảng trường, công viên, lối đi bộ. Đổi lại, doanh nghiệp có thể được hưởng các ưu đãi về thuế, hệ số sử dụng đất hoặc thủ tục hành chính.

Ngoài ra, cần có cơ chế đặc thù cho phép TP.Hồ Chí Minh giữ lại 100% nguồn thu từ phát triển TOD để tái đầu tư vào hệ thống metro và hạ tầng giao thông liên quan. Đây được xem là giải pháp quan trọng nhằm tạo vòng quay tài chính bền vững cho các dự án hạ tầng quy mô lớn.

Kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn cho rằng một tuyến metro hiệu quả phải đi qua các khu vực có tiềm năng tạo giá trị gia tăng cao, thu hút dân cư, thương mại và dịch vụ. TOD cần được phát triển như một hệ sinh thái đô thị hoàn chỉnh, bao gồm hệ thống đi bộ, bãi đỗ xe, không gian thương mại, dịch vụ, an ninh và cảnh quan.

Theo ông Nam Sơn, khi các yếu tố này được tổ chức đồng bộ, giá trị bất động sản xung quanh các tuyến metro có thể tăng đột biến, thậm chí gấp nhiều lần so với trước. Khi đó, metro không chỉ là dự án giao thông mà trở thành “đòn bẩy” tạo ra giá trị kinh tế cho đô thị.

“TOD là chìa khóa giúp TP.Hồ Chí Minh giải quyết đồng thời các bài toán về giao thông, tài chính hạ tầng, không gian đô thị và chất lượng sống. Đây là hướng đi tất yếu để thành phố phát triển bền vững và hội nhập quốc tế”, ông Sơn nhấn mạnh.

Tuy nhiên, điểm nghẽn lớn nhất hiện nay không nằm ở chủ trương mà ở cơ chế triển khai. Tiến sĩ Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho rằng cần rà soát và sửa đổi các luật liên quan như Luật Đất đai, Luật Quy hoạch đô thị và Luật Nhà ở để bổ sung các cơ chế đặc thù cho TOD.

Đặc biệt, cần hoàn thiện quy định về tính tiền sử dụng đất trong bối cảnh giá trị đất tăng nhờ hạ tầng công cộng, đồng thời gắn phát triển nhà ở xã hội với các dự án nhà ở thương mại trong khu vực TOD.

Theo bà Hạnh, cần ưu tiên bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội tại các khu vực vùng ven hoặc khu vực có kết nối thuận tiện với giao thông công cộng. Điều này giúp người thu nhập thấp vẫn có thể tiếp cận hạ tầng hiện đại, đồng thời đảm bảo tính bao trùm trong phát triển đô thị.

Với định hướng rõ ràng và sự vào cuộc của nhiều bên, mô hình TOD được kỳ vọng sẽ trở thành động lực mới giúp TP.Hồ Chí Minh khai thác hiệu quả giá trị đất đai, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và nâng cao chất lượng sống cho người dân.