'Siết' tín dụng bất động sản là cần thiết

Tăng kiểm soát lĩnh vực rủi ro

Chủ trương tăng cường kiểm soát lĩnh vực rủi ro, thắt chặt tín dụng vào các lĩnh vực này đã xuất hiện từ vài năm trước, khi thị trường bất động sản vẫn đang phát triển mãnh mẽ, và đến đầu năm 2018 thì được triển khai rộng trên thực tế.

Ngay từ đầu năm 2018, có nhiều văn bản liên quan đến tín dụng dành cho bất động sản đã được ban hành. Cụ thể, Nghị quyết 01/NQ-CP ngày 1/1/2018 của Chính phủ chỉ rõ sẽ kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro.

Theo đó, Chính phủ cũng chỉ đạo theo dõi sát diễn biến, thường xuyên cập nhật thông tin về tình hình thị trường bất động sản. Nghiên cứu và thực hiện có hiệu quả các công cụ, giải pháp để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững, không để xảy ra tình trạng đầu cơ, tăng giá bất hợp lý, bảo đảm tính công khai minh bạch của thị trường.

Thực hiện chủ trương trên, cuối tháng 1/2018, Ngân hàng Nhà nước đã có công văn yêu cầu các tổ chức tín dụng hạn chế mức độ tập trung tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, xây dựng; thường xuyên rà soát, đánh giá và theo dõi tiến độ của các dự án bất động sản, năng lực tài chính của khách hàng, khoản tín dụng và tài sản bảo đảm để có biện pháp xử lý thích hợp...

Cùng với chỉ đạo trên, một số biện pháp khác cũng đã được Ngân hàng Nhà nước tiếp tục triển khai, như giảm tỷ lệ vốn huy động ngắn hạn dùng để cho vay trung dài hạn; tăng hệ số rủi ro cho vay bất động sản. Điều này đồng nghĩa với nguồn vốn tín dụng cho thị trường bất động sản bị hạn chế dần.

Thị trường sẽ chuyên nghiệp hơn

Đa số chuyên gia đều cho rằng, các chủ trương, chính sách triển khai gần đây, đặc biệt là về kiểm soát lĩnh vực rủi ro, tác động mạnh đến thị trường bất động sản.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP. Invest nhìn nhận: Việc thắt chặt vốn vào bất động sản, cùng với giá đất tăng trong giai đoạn vừa qua, sẽ khiến các chủ đầu tư, đặc biệt là các đơn vị thực hiện dự án mới từ năm 2018, rất khó khăn. Từ đó, làm giảm cung - cầu trên thị trường bất động sản.

Về thực trạng này, công ty tư vấn quản lý bất động sản CBRE cho biết, tại Hà Nội, do nguồn cung hạn chế nên số lượng sản phẩm nhà ở bán được cũng giảm mạnh: phân khúc chung cư giảm 22%; biệt thự, liền kề giảm tới 85% so với cùng kỳ năm trước.

Dự đoán về diễn biến bất động sản từ nay đến cuối năm 2018, Hội Môi giới bất động sản cũng nhận định thị trường sẽ tương đối khó khăn.

Cũng nhìn nhận thị trường sẽ khó khăn hơn, song theo ông Nguyễn Vĩnh Trân, Tổng Giám đốc MIKGroup, vấn đề chủ yếu tác động đến các chủ đầu tư thiếu năng lực.

Ông Trân thậm chí cho rằng, việc thắt chặt tín dụng bất động sản là cần thiết để giảm bớt rủi ro cho tất cả các bên tham gia thị trường. Bởi khi chủ đầu tư dùng đòn bẩy tài chính nhiều, nếu dự án hoặc thị trường có biến động tiêu cực sẽ khó tránh khỏi khủng hoảng, đổ vỡ.

Đồng thời, thắt chặt tín dụng còn giúp thúc đẩy tính chuyên nghiệp của các chủ đầu tư. Họ sẽ phải nghiên cứu kỹ lưỡng thị trường cũng như phương án đầu tư, thực hiện tái cơ cấu hoạt động... trước khi triển khai dự án để đưa ra sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường.

Khách hàng theo đó cũng cần nghiêm túc tìm hiểu, lựa chọn sản phẩm ở những dự án đảm bảo chất lượng và tiến độ, chủ đầu tư uy tín. Và hệ quả tất yếu của thắt chặt tín dụng bất động sản là góp phần giảm nợ xấu.

Bởi vậy, ông Trân cho rằng, thực hiện lộ trình hạn chế tín dụng cho bất động sản là tất yếu để phát triển nền kinh tế vững mạnh, tạo dựng môi trường kinh doanh chuyên nghiệp.

Loại bỏ “tay không bắt giặc”

Đồng tình với ý kiến trên, ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó Chủ tịch HDmon Holdings phân tích: Sau giai đoạn khủng hoảng 2011 - 2013, thị trường bất động sản đã từng bước hồi phục. Tuy nhiên, những hậu quả của đợt khủng hoảng này chưa thể đã hết.

Nhiều dự án vẫn trở thành món nợ xấu cực kỳ khó giải quyết với nhiều ngân hàng, đến nay người dân vẫn mòn mỏi chờ đợi và chẳng biết đến bao giờ mình có thể nhận nhà. Đây là một bài học lớn mà thị trường đã nhìn thấy rõ.

Hơn nữa, việc giảm nguồn tín dụng cho vay bất động sản là thực hiện theo lộ trình đã được đề ra, đã có sự chuẩn bị trước nên những doanh nghiệp nắm được điều này không cảm thấy sốc.

“Việc thắt chặt tín dụng, theo tôi, có nhiều điều tích cực: thị trường sẽ bớt nóng, bớt bong bóng hơn, thay vào đó là những dự án thực chất, những nhà đầu tư có tiềm lực, có uy tín. Người dân cũng đỡ phải lo lắng hơn khi bỏ tiền đầu tư bất động sản hay mua nhà. Ngược lại, những chủ đầu tư theo kiểu tay không bắt giặc sẽ khó có thể tham gia và trụ vững ở thị trường nếu họ chỉ trông chờ vào vốn vay ngân hàng hoặc vốn huy động theo kiểu lách luật từ người dân”, ông Tuấn khẳng định.

Từ góc độ của một người từng làm quản lý, ông Đặng Huy Đông, nguyên Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư nhận định: Việc thắt chặt tín dụng là chính sách hợp lý khiến doanh nghiệp phải tính đến giải pháp tài chính dài hạn, đảm bảo phát triển lành mạnh.

“Khi nguồn vốn tín dụng bị hạn chế, doanh nghiệp có lượng tài chính dồi dào không phải lo ngại, nhưng những đơn vị không đủ khả năng, không bán được hàng có thể bị phá sản”, ông Đông nói.

Trở lại với vấn đề vốn phát triển dự án, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu khuyến nghị các doanh nghiệp bất động sản cần chuẩn bị được quỹ đất, dự án đầu tư phát triển; tính minh bạch trong quản trị doanh nghiệp... để đủ điều kiện tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng theo chính sách mới hiện nay.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp phải luôn luôn đặt lợi ích của khách hàng lên trên hết, giữ chữ tín, đảm bảo chất lượng công trình, tiến độ thực hiện dự án, coi trọng công tác hậu mãi để có thể huy động được nguồn vốn ứng trước của khách hàng theo đúng quy định của pháp luật.