Chiến lược đầu tư mới: Lấy cộng đồng làm trọng tâm

Tại Việt Nam, sau giai đoạn thanh lọc kéo dài, thị trường bất động sản cũng đang chứng kiến loạt tín hiệu phục hồi tích cực nhờ cải cách hành chính, đầu tư hạ tầng. Trong bối cảnh đó, chiến lược đầu tư bất động sản tại Việt Nam cần được định hướng lại rõ ràng, dựa trên những bài học quốc tế và điều kiện thực tiễn trong nước.

Từ năm 2016-2024, thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận sự tăng trưởng mạnh ở các phân khúc nhà ở, văn phòng và bán lẻ

Báo cáo Impact 2025 từ Savills chỉ ra rằng chu kỳ tăng trưởng bền vững từng khiến bất động sản trở thành kênh sinh lời ưa chuộng nay đã chững lại. Tác động kéo dài từ đại dịch Covid-19, chính sách tiền tệ thay đổi và nền kinh tế toàn cầu rơi vào trạng thái trì trệ dài hạn khiến thị trường trở nên phân mảnh, khó đoán và đòi hỏi tư duy đầu tư hoàn toàn khác.

Lãi suất duy trì ở mức cao khiến lợi suất từ trái phiếu cạnh tranh hơn, trong khi kỳ vọng tăng giá vốn bất động sản bị thu hẹp. Mô hình đầu tư thụ động, vốn phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính và biên lợi suất, không còn đảm bảo hiệu quả như trước. Trong xu thế đó, nhà đầu tư cần dịch chuyển sang chiến lược chủ động, lấy dòng tiền cốt lõi, khả năng vận hành tài sản và định hướng dài hạn làm nền tảng.

Từ năm 2016-2024, thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận sự tăng trưởng mạnh ở các phân khúc nhà ở, văn phòng và bán lẻ, đặc biệt tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh nhờ quá trình đô thị hóa nhanh và nhu cầu không gian sống hiện đại gia tăng. Tuy nhiên, những gián đoạn do dịch bệnh, chính sách tín dụng thắt chặt và rào cản pháp lý kéo dài đã khiến thị trường bước vào giai đoạn thanh lọc sâu, với nhiều dự án bị đình trệ và tâm lý đầu tư dần thận trọng.

Phản ứng trước thực trạng đó, các cải cách mang tính cấu trúc đã được đẩy mạnh. Việc triển khai Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi từ tháng 8/2024 giúp tháo gỡ các điểm nghẽn trong thủ tục phê duyệt, tăng cường tính minh bạch, yếu tố then chốt để thu hút dòng vốn dài hạn. Song song đó, đầu tư công vào hạ tầng được tăng tốc trên quy mô toàn quốc, từ sân bay Long Thành, cao tốc Bắc - Nam cho đến các tuyến vành đai tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh tạo điều kiện kết nối vùng, kích hoạt làn sóng phát triển mới tại các đô thị vệ tinh.

Ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc cấp cao của Savills Việt Nam, nhận định: “Tâm lý nhà đầu tư sẽ được cải thiện đáng kể khi các phê duyệt quy hoạch được thông qua và các dự án có thể triển khai ra thị trường. Việc tiếp cận đất đai thuận lợi hơn thông qua đấu giá và đơn giản hóa quy trình giải phóng mặt bằng sẽ giúp tăng mạnh lượng vốn đầu tư vào bất động sản tại Việt Nam.”

Các thị trường vùng ven sẽ được hưởng lợi rõ rệt khi hạ tầng được cải thiện, đặc biệt là những khu vực có thể cung cấp nhà ở với giá hợp lý. Trong khi đó, tại các vị trí trung tâm, mô hình branded residences (căn hộ có thương hiệu) được kỳ vọng sẽ nhận được sự quan tâm lớn, tương tự như tại Bangkok hay Trung Đông, thu hút tầng lớp siêu giàu trong và ngoài nước, đặc biệt khi Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, ngày càng khẳng định vị thế quốc tế.

Theo dữ liệu từ Savills, quý I/2025 ghi nhận những tín hiệu phục hồi đáng chú ý: Hà Nội tiêu thụ gần 8.000 căn hộ, tăng 49% so với cùng kỳ năm trước; văn phòng hạng A tại TP. Hồ Chí Minh đạt tỷ lệ lấp đầy 88%; phân khúc bán lẻ tiếp tục duy trì vị thế với tỷ lệ 94%. Tổng hòa các yếu tố cho thấy thị trường không chỉ bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, mà còn đang định hình lại toàn bộ cấu trúc phát triển - một giai đoạn vừa hứa hẹn, vừa là phép thử cho các nhà đầu tư dài hạn.

Báo cáo Impact 2025 cũng cho thấy hai hướng chiến lược nổi bật đang định hình lại bất động sản toàn cầu. Thứ nhất là đầu tư theo chủ đề, thay vì địa lý hay phân khúc truyền thống – với các lĩnh vực như trung tâm dữ liệu, y tế, giáo dục, nhà ở cao tuổi, logistics... Đây là các ngành có tính kháng chu kỳ cao và gắn liền với xu hướng xã hội dài hạn. Tỷ trọng đầu tư vào những phân khúc này đã tăng từ dưới 4% năm 2008 lên gần 13% vào năm 2023.

Tại Việt Nam, xu hướng này đang dần hình thành rõ nét. Tầng lớp trung lưu và thượng lưu tại Việt Nam đang tăng nhanh chóng, thúc đẩy nhu cầu đầu tư vào lĩnh vực y tế và giáo dục, đồng thời hỗ trợ sự phát triển của bán lẻ và khách sạn.

Ông Neil cho rằng: “Người Việt từ lâu đã coi trọng giáo dục, với tỷ lệ chi tiêu cho việc học của con cái cao hơn so với nhiều quốc gia khác trong khu vực. Khi giáo dục tư nhân trở nên dễ tiếp cận hơn với nhiều người, lĩnh vực này còn nhiều dư địa để phát triển. Tương tự, sự gia tăng tỷ lệ người dân tham gia bảo hiểm y tế sẽ mở ra nhiều cơ hội mới cho ngành y tế. Ngoài ra, khi dân số Việt Nam bắt đầu già hóa, chúng tôi kỳ vọng sẽ có nhiều nhà phát triển bất động sản tìm kiếm các mô hình đầu tư mới phục vụ cộng đồng hưu trí và chăm sóc người cao tuổi. Bất động sản logistics tại Việt Nam vẫn còn nhiều tiềm năng, nhất là khi hạ tầng giao thông và thương mại điện tử phát triển song hành”.

Hướng chiến lược thứ hai là ưu tiên dòng tiền bền vững thông qua việc cải thiện trải nghiệm người thuê. Nhà đầu tư buộc phải quan tâm đến chất lượng tài sản, khả năng vận hành hiệu quả và sự phù hợp với nhu cầu thực tế. Việt Nam đang chứng kiến làn sóng xây dựng văn phòng hạng A, đặc biệt tại Hà Nội, nhằm đáp ứng xu hướng “chuyển dịch sang chất lượng” của các doanh nghiệp.

Các khách thuê hiện nay không chỉ tìm kiếm không gian làm việc, mà còn quan tâm đến những yếu tố nâng cao chất lượng sống cho nhân viên. Chất lượng không khí, ánh sáng tự nhiên, phòng gym và khu vực tắm đang ngày càng trở thành tiêu chí đánh giá khi lựa chọn tòa nhà mới. Tại các tòa nhà do Savills vận hành, chúng tôi đã triển khai phần mềm giúp khách thuê tương tác và tham gia vào các sự kiện, câu lạc bộ thể thao và các hoạt động cộng đồng khác.

Bên cạnh đó, các nhà phát triển trong nước đã bắt đầu triển khai các dự án có yếu tố bền vững đạt chuẩn quốc tế, bao gồm các tòa nhà văn phòng đạt chứng nhận xanh, thiết kế và vận hành thân thiện với môi trường. “Tuy nhiên, vẫn còn nhiều việc cần làm để tích hợp yếu tố bền vững vào thiết kế và vận hành bất động sản tại Việt Nam, từ việc giảm thiểu dấu chân carbon trong xây dựng, tiết kiệm năng lượng và nước, đến xử lý và tái chế chất thải”, ông Neil kết luận.