Hàng loạt dự án bung nguồn cung, bất động sản bắt đầu hạ nhiệt

Nguồn cung bất động sản tăng tốc, thị trường bước vào cuộc đua thanh khoản ảnh: PV

Nguồn cung bất động sản tăng mạnh

Bộ Xây dựng vừa công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý II/2026, cho thấy hoạt động phát triển dự án có nhiều chuyển biến tích cực. Đáng chú ý, nguồn cung mới được bổ sung mạnh ở cả các dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở và dự án du lịch nghỉ dưỡng.

Theo Bộ Xây dựng, tổng số có 1.735 dự án thuộc các nhóm trên, với quy mô khoảng 878.589 căn, lô/nền. Trong đó, nguồn cung gồm 394.390 căn nhà chung cư, 325.282 căn nhà ở riêng lẻ và 158.917 lô/nền đất chuyển nhượng cho người dân tự xây dựng nhà ở.

Về tiến độ triển khai, trong quý II/2026 có 72 dự án đã hoàn thành xây dựng, với quy mô khoảng 17.150 căn, lô/nền. Cơ cấu gồm 6.231 căn chung cư, 4.723 căn nhà ở riêng lẻ và 6.196 lô/nền đất.

Cùng với đó, 131 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, với quy mô khoảng 59.073 căn, trong đó có 33.832 căn chung cư và 25.241 căn nhà ở riêng lẻ.

Riêng đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại, nguồn cung mới tiếp tục tăng tốc. Trong quý II/2026, có 113 dự án được cấp phép xây dựng mới, với quy mô khoảng 103.205 căn, gồm 69.588 căn chung cư và 33.617 căn nhà ở riêng lẻ.

So với quý trước, lượng dự án được cấp phép mới đạt 194,8% so với quý I/2026 và bằng hơn 300% so với cùng kỳ năm 2025. Đây là mức tăng đáng chú ý, phản ánh sự cải thiện trong quá trình triển khai các dự án nhà ở thương mại.

Ở nhóm dự án đang triển khai xây dựng, thị trường có 1.297 dự án, với quy mô khoảng 694.351 căn. Trong đó, có 369.069 căn chung cư và 325.282 căn nhà ở riêng lẻ.

Đáng chú ý, số dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai đạt 131 dự án, quy mô khoảng 59.073 căn, gồm 33.832 căn chung cư và 25.241 căn nhà ở riêng lẻ. Con số này bằng 123,6% so với quý I/2026 và 170,1% so với cùng kỳ năm 2025.

Trong khi đó, có 39 dự án nhà ở thương mại đã hoàn thành xây dựng, với quy mô khoảng 10.954 căn, gồm 6.231 căn chung cư và 4.723 căn nhà ở riêng lẻ. Lượng sản phẩm hoàn thành bằng 118,2% so với quý I/2026 và bằng hơn 400% so với cùng kỳ năm 2025.

Diễn biến trên cho thấy nguồn cung bất động sản đang có xu hướng cải thiện cả về số lượng dự án và sản phẩm. Việc nhiều dự án được cấp phép, triển khai và hoàn thành tạo thêm dư địa lựa chọn cho người mua, đồng thời được kỳ vọng góp phần cải thiện sự cân bằng cung - cầu.

Tuy nhiên, nguồn cung tăng cũng đặt ra bài toán về khả năng hấp thụ. Trong bối cảnh sức mua chưa phục hồi đồng đều giữa các phân khúc, các chủ đầu tư sẽ phải cạnh tranh mạnh hơn về giá, chất lượng sản phẩm, pháp lý, tiến độ và khả năng đáp ứng nhu cầu thực tế.

Giá thứ cấp chịu áp lực điều chỉnh

Trái với sự cải thiện của nguồn cung, thị trường thứ cấp trong quý II/2026 bắt đầu xuất hiện xu hướng điều chỉnh giá ở nhiều phân khúc.

Đối với căn hộ chung cư, Bộ Xây dựng cho biết giá bán trên thị trường thứ cấp trên toàn quốc có xu hướng giảm so với quý I/2026. Tại Hà Nội, giá bán căn hộ chung cư bình quân khoảng 123 triệu đồng/m²; tại TP.HCM khoảng 108 triệu đồng/m²; tại Hưng Yên khoảng 69 triệu đồng/m².

Tại Hà Nội, dự án Hateco Laroma có giá khoảng 133-140 triệu đồng/m²; dự án Bamboo Airways Tower khoảng 97-103 triệu đồng/m²; dự án Sunshine Garden khoảng 80-87 triệu đồng/m².

Tại TP.HCM, dự án Masteri Thảo Điền có giá khoảng 114-120 triệu đồng/m²; dự án Cantavil An Phú khoảng 80-89 triệu đồng/m²; dự án An Gia Skyline khoảng 64-72 triệu đồng/m².

Không chỉ căn hộ, phân khúc biệt thự, nhà ở liền kề trong dự án cũng ghi nhận xu hướng giảm giá tại nhiều địa phương. Theo Bộ Xây dựng, một số khu vực điều chỉnh giảm so với quý I/2026 do thanh khoản chậm.

Tại Hà Nội, dự án The Zei có mức giá khoảng 375-380 triệu đồng/m², trong khi dự án Imperial Plaza khoảng 328-337 triệu đồng/m².

Tại TP.HCM, dự án Lakeview City (TP. Thủ Đức) có giá khoảng 220-250 triệu đồng/m²; dự án Ixora Hồ Tràm khoảng 103-115 triệu đồng/m² và dự án The Light City khoảng 51-60 triệu đồng/m².

Đáng chú ý, đất nền dự án trên thị trường thứ cấp cũng không nằm ngoài xu hướng điều chỉnh. Trong quý II/2026, giá đất nền nhìn chung giảm sau giai đoạn tăng giá kéo dài, với mức giảm khoảng 2-3% so với quý I/2026, chủ yếu diễn ra trên thị trường thứ cấp.

Theo Bộ Xây dựng, nguyên nhân chủ yếu đến từ thanh khoản suy giảm, chi phí vốn còn cao và xu hướng dịch chuyển của nhà đầu tư sang các sản phẩm có nhu cầu ở thực, pháp lý rõ ràng và tiềm năng khai thác ổn định.

Giá rao bán đất nền bình quân trên cả nước giảm khoảng 2,5%, xuống còn khoảng 40 triệu đồng/m². Riêng tại TP.HCM, giá giảm gần 3%, còn khoảng 66 triệu đồng/m².

Đáng chú ý, giá chuyển nhượng tại nhiều dự án giảm phổ biến từ 3-6% so với quý trước, đặc biệt ở những sản phẩm có giá trị lớn hoặc chịu áp lực bán ra.

Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản quý II/2026 đang thể hiện hai xu hướng đáng chú ý: nguồn cung tăng mạnh trong khi giá trên thị trường thứ cấp bắt đầu điều chỉnh. Đây có thể là dấu hiệu cho thấy thị trường đang chuyển từ giai đoạn khan hiếm nguồn cung sang giai đoạn cạnh tranh dựa nhiều hơn vào sức mua thực.

Trong bối cảnh đó, thanh khoản sẽ tiếp tục là yếu tố quyết định. Những dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ bảo đảm, vị trí phù hợp và mức giá sát với khả năng chi trả của người mua có nhiều lợi thế hơn. Ngược lại, các sản phẩm có giá trị lớn, phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính cao có thể tiếp tục chịu áp lực điều chỉnh.

Sự gia tăng nguồn cung, nếu đi cùng khả năng hấp thụ thực chất, sẽ tạo nền tảng để thị trường phát triển bền vững hơn. Ngược lại, khi nguồn cung tăng nhanh hơn sức cầu, áp lực cạnh tranh về giá và thanh khoản sẽ tiếp tục phân hóa thị trường trong những quý tới.